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Le contentieux des occupations illicites de locations touristiques s’est construit sur une distinction juridique fondamentale, celle qui oppose la location saisonnière au bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. L’article 25-3 de cette loi, dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, dispose que les dispositions protectrices du locataire s’appliquent aux contrats de location de logements meublés «dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2», tandis que la location saisonnière se caractérise par «la mise à disposition d’un logement meublé à une clientèle de passage pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs» (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 25-3). Cette ligne de partage, d’apparence limpide, s’est révélée dans la pratique être le siège d’un contentieux nourri devant les juridictions du fond.
La cour d’appel de Bordeaux a eu l’occasion de se prononcer sur cette qualification dans un arrêt du 4 mai 2026 qui illustre avec netteté le mécanisme à l’œuvre. Un propriétaire avait mis à disposition un chalet de 20 m² qu’il louait habituellement via la plate-forme Airbnb, à un père de famille pour une durée convenue de quelques semaines. L’occupant, après avoir perçu le bénéfice de l’allocation logement grâce à une attestation signée par le propriétaire, avait refusé de quitter les lieux au terme convenu, indiquant aux services de police «qu’il ne quitterait le chalet que lorsqu’il aurait trouvé un logement plus adapté». La cour, après avoir constaté que le logement «était loué via Airbnb depuis 2019» et que le propriétaire y était qualifié de «superhôte» avec 276 commentaires et une note de 4,89 sur 5, a néanmoins retenu que le versement de l’allocation logement démontrait que le logement meublé «allait constituer, même temporairement, la résidence principale» de l’occupant, de sorte que sa location était soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 (CA Bordeaux, 1ère chambre civile, 4 mai 2026, n° 23/03769). L’arrêt a toutefois relevé que «l’accord des parties portait sur une occupation inférieure à un an que la qualification a posteriori à titre de résidence principale ne saurait remettre en question», limitant ainsi le bail à la période effectivement convenue du 28 janvier au 28 mai 2023.
Cette décision illustre la tension fondamentale qui caractérise ce contentieux : l’entrée licite dans les lieux, par le truchement d’une réservation sur une plate-forme, prive le propriétaire du bénéfice de la qualification de voie de fait qui constitue pourtant le fondement de la procédure administrative d’expulsion. En d’autres termes, le squatteur d’une location touristique n’est pas, au sens de la loi du 27 juillet 2023, un squatteur. La Cour de cassation a d’ailleurs rappelé, dans un arrêt rendu le 2 avril 2026, que le contrat de location meublée consenti en vue de sous-locations saisonnières obéit à un régime juridique spécifique, distinct du bail d’habitation, et que sa nullité ne peut être prononcée que dans le respect des stipulations contractuelles liant les parties (Civ3, 2 avril 2026, n° 24-11.115).
La situation est d’autant plus paradoxale que, sur le plan pénal, l’article 226-4 du code pénal réprime, dans son second alinéa introduit par la loi du 27 juillet 2023, le maintien sans droit ni titre dans le domicile d’autrui après l’expiration du titre ayant autorisé l’introduction dans les lieux. Cette disposition visait précisément les hypothèses dans lesquelles l’occupant, entré régulièrement, se maintient après l’extinction de son titre d’occupation. Cependant, son efficacité pratique se heurte à la lenteur de la procédure pénale, qui n’offre aucune solution rapide au propriétaire privé de la jouissance de son bien. Le projet de loi Ripost comble précisément cette lacune en créant une voie administrative autonome, distincte de la voie pénale, pour les locations touristiques, les locaux commerciaux, agricoles et professionnels, élargissant ainsi considérablement le spectre de la protection des propriétaires.
Le dispositif légal antérieur à l’adoption de la loi Ripost du 15 juillet 2026 ne permettait pas de répondre efficacement au phénomène du squat de locations touristiques. L’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, ouvre au propriétaire la faculté de saisir le préfet aux fins d’évacuation forcée en cas d’«introduction et de maintien dans le domicile d’autrui, qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale, ou dans un local à usage d’habitation à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte» (article 38 loi n° 2007-290 du 5 mars 2007). Une fois la plainte déposée, l’occupation illicite constatée par un officier de police judiciaire, un maire ou un commissaire de justice, et la preuve de la propriété rapportée, le préfet dispose d’un délai de quarante-huit heures pour mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, sous un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures.
Or, cette procédure administrative accélérée est subordonnée à la démonstration que l’occupation a été obtenue «à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte», condition qui fait précisément défaut lorsque le squatteur est entré dans les lieux par une réservation régulière. Le tribunal judiciaire de Toulon a rappelé avec force, dans une ordonnance de référé du 24 juin 2025, que l’«appropriation sauvage constitue une voie de fait» justifiant l’expulsion immédiate avec suppression des délais légaux, et «qu’aucun état de nécessité, par ailleurs non démontré, ne peut justifier cette violation du droit de propriété», mais cette qualification suppose précisément une entrée irrégulière, par effraction ou introduction sans droit ni titre (TJ Toulon, pôle JCP, 24 juin 2025, n° 25/01017).
En conséquence, le propriétaire d’un meublé de tourisme dont l’occupant refuse de quitter les lieux au terme de la réservation se trouvait contraint d’engager une procédure judiciaire classique en expulsion, dont la durée moyenne excède souvent douze à dix-huit mois. Ce délai, combiné à la trêve hivernale qui interdit toute expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars, exposait le propriétaire à une privation de jouissance de son bien pouvant atteindre deux années. Par ailleurs, la jurisprudence du tribunal judiciaire de Nantes, dans un jugement du 26 mars 2025, a expressément constaté que la préfecture peut rejeter une demande d’évacuation forcée au motif que «les conditions de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 ne sont pas réunies», faute pour le propriétaire de démontrer l’existence de manœuvres au sens de ce texte (TJ Nantes, JCP logement, 26 mars 2025, n° 24/01882).
Sur le plan humain, cette asymétrie procédurale a engendré des situations dramatiques dont la presse s’est largement fait l’écho. Des propriétaires se sont retrouvés contraints d’engager des frais de procédure considérables, oscillant entre cinq mille et quinze mille euros, pour récupérer un bien dont ils tiraient souvent une part substantielle de leurs revenus. Le ministre de l’Intérieur Laurent Nuñez a lui-même reconnu, lors des débats parlementaires, l’existence d’une «lacune» dans la loi anti-squat, admettant que les propriétaires de meublés de tourisme se trouvaient «dans des situations kafkaïennes» où la voie judiciaire classique, avec ses délais et ses aléas, constituait l’unique recours. Ce constat partagé par l’ensemble des acteurs du secteur a constitué le ferment du projet de loi Ripost, déposé au Parlement au début de l’année 2026.
La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, dite loi Kasbarian (loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023), avait déjà constitué une avancée significative en triplant les sanctions pénales applicables aux squatteurs et en étendant le bénéfice de la procédure administrative d’expulsion aux résidences secondaires. Le législateur de 2023 avait également introduit le délit de maintien sans droit ni titre après expiration du titre d’occupation, à l’article 226-4-1 du code pénal, puni de six mois d’emprisonnement et de sept mille cinq cents euros d’amende. Toutefois, ce texte ne visait que «le domicile d’autrui», laissant hors de son champ d’application les meublés de tourisme qui, par nature, ne constituent pas le domicile du loueur. La loi Ripost du 15 juillet 2026 comble précisément cet angle mort en étendant la procédure administrative d’expulsion aux locaux qui ne constituent ni le domicile ni la résidence principale du propriétaire, mais dont l’occupation illicite n’en porte pas moins une atteinte caractérisée au droit de propriété, consacré par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 et protégé par l’article 1er du Premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme (DDHC, art. 17).
Le projet de loi Ripost, adopté définitivement par l’Assemblée nationale le 15 juillet 2026 après un vote conforme à celui du Sénat, étend le champ d’application de la procédure administrative d’expulsion aux locations touristiques, aux locaux commerciaux, agricoles et professionnels. Cette extension constitue une réponse directe à ce que le ministre de l’Intérieur Laurent Nuñez avait lui-même qualifié de «lacune» de la loi anti-squat, reconnaissant que les propriétaires de meublés de tourisme se trouvaient «dans des situations kafkaïennes» selon les termes rapportés par la presse (Le Figaro Immobilier, 15 juillet 2026). Désormais, le propriétaire n’aura plus à saisir le juge judiciaire pour obtenir l’expulsion de l’occupant qui se maintient sans droit ni titre au terme de la réservation touristique.
Le parcours processuel se décline en quatre étapes. Premièrement, le propriétaire doit déposer plainte auprès des services de police ou de gendarmerie, afin d’acter l’existence de l’occupation illicite sur le plan pénal. Deuxièmement, il lui appartient de faire constater l’occupation sans titre par un commissaire de justice, dont le procès-verbal constituera la pièce maîtresse du dossier administratif. Troisièmement, il doit saisir le préfet de son département d’une demande d’expulsion, en y joignant la copie de la plainte, le procès-verbal de constat, et la preuve de son droit de propriété ainsi que, le cas échéant, la réservation ayant pris fin. Quatrièmement, le préfet dispose d’un délai de quarante-huit heures pour répondre à la demande : s’il l’accueille favorablement, il met en demeure l’occupant de quitter les lieux dans un délai de vingt-quatre heures, à l’issue duquel l’évacuation forcée peut être mise en œuvre sans délai.
À cet égard, le projet de loi prévoit que le refus du préfet doit être motivé, ce qui constitue une garantie essentielle pour le demandeur, lequel conserve la possibilité de saisir le juge administratif d’un recours contre cette décision. Le texte aligne par ailleurs les sanctions pénales encourues par l’occupant illicite d’une location touristique sur celles déjà applicables au squatteur de droit commun : deux ans d’emprisonnement et trente mille euros d’amende, portés à trois ans et quarante-cinq mille euros lorsque le logement occupé constitue le domicile du loueur. Cette harmonisation des sanctions traduit la volonté du législateur de ne plus distinguer selon la nature du local occupé, mais selon la seule illicéité du comportement.
Le cheminement parlementaire du texte mérite d’être souligné, tant il illustre la maturation du consensus politique autour de cette question. Après une première adoption par le Sénat, la commission des lois de l’Assemblée nationale a examiné le texte et l’a adopté sans modification substantielle de son économie générale, ce qui a permis un vote conforme et une adoption définitive rapide. Le projet de loi s’inscrit dans un mouvement législatif plus large, amorcé par la loi Kasbarian du 27 juillet 2023, qui avait déjà renforcé les sanctions pénales et élargi la notion de domicile protégé, puis prolongé par la proposition de loi sénatoriale de janvier 2026 qui avait modifié la définition du squatteur pour y inclure les hypothèses de maintien sans droit après entrée régulière. La loi Ripost du 15 juillet 2026 parachève cet édifice en étendant le volet administratif de l’expulsion aux locations touristiques et aux locaux professionnels.
L’extension de la procédure administrative d’expulsion aux locations touristiques n’épuise pas, tant s’en faut, l’ensemble des difficultés auxquelles les propriétaires sont confrontés. En premier lieu, l’efficacité du dispositif dépendra largement de la célérité avec laquelle les préfectures instruiront les demandes d’expulsion, dans un contexte où les services préfectoraux sont déjà sollicités sur de multiples fronts et où le délai de quarante-huit heures constitue davantage une injonction qu’une garantie. En second lieu, la question de la preuve du caractère touristique de la location demeure entière : le propriétaire devra être en mesure de démontrer que l’occupation a bien pris fin au terme de la réservation, ce qui suppose la conservation des justificatifs de réservation, des annonces publiées sur les plateformes, et de toute correspondance échangée avec l’occupant.
Dès lors, le propriétaire avisé aura tout intérêt à constituer un dossier préventif dès la conclusion de la réservation, en conservant méthodiquement l’ensemble des documents contractuels et des échanges avec le locataire. La jurisprudence de la cour d’appel de Bordeaux précédemment citée démontre en effet que l’absence de contrat écrit expose le propriétaire à une requalification de la location touristique en bail d’habitation, avec toutes les conséquences protectrices que ce statut emporte au profit de l’occupant. Par ailleurs, la loi du 15 juillet 2026 ne dispense pas le propriétaire de respecter les obligations déclaratives préexistantes, notamment l’enregistrement du meublé de tourisme auprès de la commune, prévu par l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, dont le défaut pourrait fragiliser la demande d’expulsion.
La question de l’articulation entre la procédure administrative d’expulsion et les voies judiciaires classiques appelle également une vigilance particulière. Si le préfet rejette la demande d’expulsion, le propriétaire conserve la faculté de saisir le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, sur le fondement de l’occupation sans droit ni titre constitutive d’un trouble manifestement illicite. Le tribunal judiciaire de Toulon, dans l’ordonnance précitée du 24 juin 2025, a ainsi ordonné l’expulsion sous astreinte de cent euros par jour de retard, dans la limite de trente mille euros, constatant que «l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite». Cette voie judiciaire subsidiaire, bien que plus lente que la procédure administrative, demeure un recours utile pour le propriétaire confronté à l’inertie ou au refus de l’administration préfectorale.
En outre, le législateur a pris soin d’étendre le champ de la nouvelle procédure au-delà des seules locations touristiques, en y incluant les locaux commerciaux, agricoles et professionnels, ce qui témoigne d’une prise de conscience de l’ampleur du phénomène bien au-delà du secteur résidentiel. Cette extension pourrait avoir des répercussions significatives sur le contentieux des baux commerciaux, dans l’hypothèse où un preneur se maintiendrait dans les lieux après l’expiration de son bail sans droit ni titre, ou encore sur le sort des occupants sans titre de locaux professionnels, qui relevaient jusqu’alors exclusivement de la compétence du juge judiciaire. Le praticien du droit immobilier devra désormais intégrer cette nouvelle voie administrative dans son arsenal contentieux, en mesurant les avantages de la célérité administrative au regard des garanties procédurales offertes par la voie judiciaire.
Le contentieux prévisible de la nouvelle loi portera vraisemblablement sur la qualification de l’occupation litigieuse : le préfet devra déterminer, en amont de sa décision, si l’occupation relève bien d’une location touristique et non d’un bail d’habitation, question qui relevait jusqu’alors de l’office exclusif du juge judiciaire. La circulaire d’application que le ministère de l’Intérieur ne manquera pas d’adresser aux préfets revêtira à cet égard une importance capitale, en précisant les critères permettant de distinguer la location touristique du bail d’habitation et en définissant le standard probatoire exigé du propriétaire. En toute hypothèse, le propriétaire diligent aura soin de conserver l’intégralité des échanges précontractuels, la confirmation de réservation, les conditions générales de la plate-forme, et tout élément de nature à établir le caractère temporaire et saisonnier de la location consentie.
Enfin, l’articulation entre la nouvelle procédure administrative et la loi du 6 juillet 1989 soulève une difficulté qui n’a pas échappé aux observateurs : dans l’hypothèse où l’occupant d’un meublé de tourisme solliciterait du juge des contentieux de la protection la requalification de son occupation en bail d’habitation, sur le fondement de l’article 25-3 précité, le préfet serait-il tenu de surseoir à statuer dans l’attente de la décision du juge judiciaire ? La question, qui n’a pas été tranchée par le texte de la loi du 15 juillet 2026, pourrait donner lieu à un contentieux nourri devant les juridictions administratives, voire devant le Tribunal des conflits. Elle illustre la tension persistante entre l’impératif de célérité qui anime la procédure administrative et la nécessité de préserver l’office du juge judiciaire, gardien naturel des libertés individuelles et du droit de propriété.
L’adoption de la loi Ripost le 15 juillet 2026 marque une évolution substantielle du droit de l’expulsion des occupants sans titre, en comblant une lacune que la pratique avait révélée et que la doctrine n’avait pas manqué de souligner. En étendant la procédure administrative d’expulsion de soixante-douze heures aux locations touristiques, le législateur répond à un besoin pressant de protection du droit de propriété face à des comportements frauduleux qui prospéraient sur une asymétrie procédurale manifeste. L’efficacité du dispositif dépendra toutefois de la mobilisation des services préfectoraux et de la capacité des propriétaires à constituer des dossiers solides, fondés sur une documentation contractuelle irréprochable et le respect scrupuleux des obligations déclaratives préexistantes. L’extension parallèle aux locaux commerciaux, agricoles et professionnels confirme par ailleurs la volonté du législateur de bâtir un régime cohérent de l’occupation sans titre, dépassant le clivage traditionnel entre domicile et local professionnel pour embrasser l’ensemble des hypothèses d’atteinte illicite au droit de propriété. Le cabinet Kohen Avocats, fort de son expertise en droit immobilier, demeure attentif aux évolutions législatives et jurisprudentielles affectant la protection du droit de propriété des particuliers comme des professionnels.
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