Une étude de Maslow.immo révèle les villes où investir avec un salaire médian, plaçant Istres dans les Bouches-du-Rhône dans son palmarès.
Alors que l’immobilier demeure un placement plébiscité par les Français, l’accès à l’investissement locatif se complexifie pour les profils à revenus intermédiaires. Entre la remontée des taux, le plafonnement de l’endettement à 35 % et l’exigence d’un apport personnel conséquent, les conditions de crédit se sont nettement durcies. Dans ce contexte, les investisseurs ne peuvent plus adapter leur financement à leur projet, mais doivent au contraire adapter leur projet à leur capacité d’emprunt.
C’est pour éclairer cette nouvelle réalité que Maslow.immo, une plateforme spécialisée dans l’investissement locatif dans le neuf et l’ancien récent, a publié ce mardi un classement inédit. L’étude identifie les villes de France où un particulier disposant d’un salaire médian peut encore réaliser un investissement locatif équilibré, en tenant compte des prix d’acquisition, des loyers potentiels et de la sécurité locative.
Une méthodologie basée sur le pouvoir d’achat réel
Loin d’être un simple classement des villes les moins chères, l’étude s’appuie sur un indicateur de pouvoir d’achat immobilier locatif concret. Elle simule la situation d’un profil type : un investisseur gagnant le salaire médian français (2 730 € nets mensuels selon l’INSEE), locataire de sa résidence principale, et respectant les conditions bancaires actuelles (crédit sur 25 ans à 3,50 %, apport de 10 %, taux d’endettement de 35 %).
La méthodologie intègre également des paramètres clés du risque locatif, comme le taux de vacance fourni par l’INSEE, et des estimations de charges représentant 20 % des loyers. Les loyers pris en compte sont issus des données de l’ANIL, basées sur les annonces du Groupe SeLoger et de leboncoin. L’étude ne mesure ni le rendement brut ni la plus-value future, mais offre une lecture comparative de l’accessibilité des marchés.
Le neuf : des surfaces contenues sur des marchés dynamiques
Le palmarès des villes où investir dans le neuf avec un salaire médian montre une recomposition du marché. L’investissement se dirige vers des territoires où le ticket d’entrée reste accessible, quitte à accepter des surfaces plus réduites, mais qui bénéficient d’une forte demande locative.
Wattrelos (59) arrive en tête, permettant d’acquérir 45,2 m², suivie de Toulon (83) avec 41,8 m². La périphérie des grandes métropoles se distingue également, avec Villenave-d’Ornon (33) près de Bordeaux (40,7 m²), Colomiers (31) près de Toulouse (32,5 m²) et plusieurs villes de la première couronne parisienne comme Sevran, Le Blanc-Mesnil et Bobigny. Istres (13) se classe en quatrième position avec une surface achetable de 35,0 m² et un taux de vacance maîtrisé de 4,00 %. Des villes comme Colomiers se démarquent par une sécurité locative exceptionnelle, avec un taux de vacance de seulement 1,10 %.
Top 10 – Neuf :
L’ancien : des surfaces plus grandes mais plus d’incertitudes
Le marché de l’ancien modifie peu la géographie de l’investissement accessible mais permet d’acquérir des surfaces nettement plus importantes pour un budget équivalent. Wattrelos (59) reste en tête avec une capacité d’achat de 79,8 m². Colomiers (31) et Toulon (83) confirment leur attractivité, tout comme Istres (13) qui passe à 46,4 m².
Cependant, si l’ancien élargit le champ des possibles, il comporte des contreparties notables : une incertitude plus grande concernant l’état général du bien, sa performance énergétique (un critère de plus en plus discriminant) et le montant des charges de copropriété, qui peuvent impacter la rentabilité nette.
Top 10 – Ancien :
Un marché plus sélectif et calibré
Pour les auteurs de l’étude, ces classements illustrent une transformation profonde du marché pour les investisseurs aux revenus intermédiaires. « Le salaire médian permet de donner de la visibilité au plus grand nombre sur la capacité d’accéder à l’investissement immobilier. L’investissement locatif demeure possible, mais dans un périmètre réduit, plus sélectif, moins flexible. Il relève désormais d’un montage subtil, calibré pour répondre à des contraintes bancaires et à des exigences de sécurité locative, davantage que d’une logique d’opportunité ou de rendement », analyse Pierre-Emmanuel JUS, Directeur Délégué de Maslow.immo.
Maslow (https://maslow.immo/) est une plateforme qui simplifie la recherche, l’achat et la gestion locative grâce à une démarche entièrement digitale et une expertise complète du marché, s’appuyant à la fois sur l’analyse de données et sur ses conseillers.
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