D’après l’ObserveR de l’immobilier toulousain, l’année 2025 confirme l’ampleur de la crise du logement neuf dans l’aire urbaine. Avec 3 449 ventes enregistrées, soit – 30 % par rapport à 2024, le marché s’inscrit dans la continuité d’un recul historique, porté par l’effondrement des ventes à investisseur (- 72 % sur un an), qui ne totalisent que 456 transactions. « La chute est installée, elle se stabilise », résume le 12 février Mickaël Merz, président de l’ObserveR. Dans ce contexte, les ventes en bloc et les résidences de services prennent une place inédite sans compenser le retrait des investisseurs tandis que la profession mise sur le dispositif Jeanbrun pour amorcer un redémarrage progressif en 2026.
Les ventes au détail reculent à 1 954 unités, notamment pénalisées par le retrait massif des investisseurs. Leur part tombe à 23 % des ventes totales, loin de la tendance historique « plutôt de l’ordre de 50-50 », précise le président. « En 2025, nous avons réalisé dix fois moins de ventes à investisseur qu’en 2019, souligne Mickaël Merz, alors que la moyenne nationale est de six fois moins. Cela signifie qu’il y aura dix fois moins de logements à louer pour les Toulousains demain. »
De leur côté, les ventes à occupant (1 498) se maintiennent en volume, avec une progression nette de l’accession aidée. En 2025, 54 % des ventes sont réalisées à prix maîtrisé ou en TVA réduite. Les ventes en TVA réduite en secteur de renouvellement urbain bondissent de 169 % sur un an tandis que le BRS progresse de 33 % (171 ventes). « Nous avons forcé nos recherches foncières et amené nos équipes à aller vers ces produits et nous nous apercevons qu’ils trouvent de la clientèle. Nous ne perdrons pas cela, nous allons continuer », assure le président de l’ObserveR. Berceau historique de l’investissement locatif, Toulouse opère ainsi un rééquilibrage contraint.
Niveau record pour les résidences de services
Autre fait marquant : le poids inédit des ventes en bloc, qui représentent 43 % des logements vendus en 2025 (1 495 unités), contre 37 % l’année précédente. « Elles n’ont pas pris le relais de la vente au détail », observe Mickaël Merz. Les résidences de services atteignent un niveau record avec 1 065 ventes et treize programmes actifs fin 2025 (six pour seniors, six résidences étudiantes, une d’affaires). « Le peu d’investissement locatif s’est reporté sur la résidence gérée », poursuit-il, évoquant également des transformations d’opération.
Côté offre, le marché reste « un peu équilibré » avec 2 430 logements disponibles et 2 173 mises en vente, soit un niveau trois fois inférieur à la moyenne des six dernières années. « Nous allons vers une stabilisation. Il n’y aura pas de baisse de prix ni d’augmentation à craindre », estime le président. Les prix se repositionnent ainsi sur des niveaux équivalents à 2022, avec un recul plus marqué en périphérie (- 2 % sur un an) qu’à Toulouse intra-muros (- 0,6 %).
Au-delà des chiffres, la crise a aussi fortement affecté la profession : depuis 2024, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Toulouse Occitanie a enregistré douze démissions sur 45 adhérents et noté une réduction significative des effectifs.
Un redémarrage progressif attendu en 2026
Cette année, la profession mise sur le nouveau dispositif Jeanbrun, qui instaure un statut du bailleur privé fondé sur un mécanisme d’amortissement. « Nous sommes déjà contents qu’il y ait de nouveau une loi », ironise Mickaël Merz. S’il le juge « dans la moyenne des lois qu’on a connues » en matière d’avantage fiscal – et même « meilleur que le Pinel » aux conditions de prix actuelles – il reconnaît un dispositif « un peu complexe à comprendre et à expliquer », avec trois niveaux d’amortissement selon le loyer choisi.
Le redémarrage ne sera toutefois pas immédiat. « Il faut d’abord reconstituer les équipes », prévient-il, d’autant plus que l’offre commerciale n’est pas élevée et que les élections municipales de mars pourraient ralentir les décisions. Mickaël Merz table donc pour une reprise progressive dès le mois de juin. L’objectif serait de retrouver 5 500 voire 6 000 ventes en 2026, un niveau encore insuffisant au regard des 10 000 logements annuels nécessaires dans l’aire urbaine.
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