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Le dispositif Denormandie, prorogé jusqu’au 31 décembre 2027, permet de bénéficier d’une réduction fiscale en contrepartie de l’achat d’un logement ancien dégradé, situé dans certaines villes moyennes. Les principaux points à connaître.
La loi Denormandie porte sur les investissements locatifs réalisés dans l’immobilier ancien, entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027.
Sont concernées les acquisitions de logements anciens à rénover ou de locaux à transformer en logement (bureaux, hangar…) effectuées en 2025, notamment dans l’une des communes ayant signées une convention dite « Cœur de ville » ou mis en place une opération de revitalisation de leur territoire (ORT).
Pour bénéficier de l’avantage fiscal, les investisseurs doivent effectuer des travaux représentant au minimum 25 % du coût total de l’opération (travaux + prix d’acquisition + « frais de notaire » + éventuelles commissions versées aux intermédiaires).
Il doit s’agir de travaux de rénovation, c’est-à-dire des travaux ayant pour objet la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables, la réalisation d’économies d’énergie ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement d’un garage ou de combles, par exemple.
Ces travaux, obligatoirement réalisés et facturés par une entreprise, doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de l’acquisition.
Ils doivent aboutir, au choix :
Les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié reconnu garant pour l’environnement (RGE).
En contrepartie de la réduction d’impôt Denormandie, les loyers sont encadrés et ne doivent pas dépasser un certain plafond relevé chaque année. Celui-ci dépend de la localisation géographique du bien. Il doit être respecté pendant toute la période de l’engagement de location.
Pour un bail conclu ou renouvelé en 2026, le loyer mensuel hors charge au mètre carré ne doit pas excéder les plafonds suivants :
A ces plafonds de loyer est ensuite appliqué un coefficient multiplicateur.
La réduction d’impôt liée à l’investissement locatif Denormandie est calculée sur la totalité du prix de l’opération (achat + travaux), retenu dans la limite d’un plafond de 5 500 € / m² par surface habitable, sans pouvoir excéder 300 000 € par contribuable pour une même année d’imposition.
Le taux de la réduction d’impôt Denormandie est fixé à 12 %, 18 % ou 21 % de votre investissement (soit le prix d’achat, les frais de notaire et les travaux), selon que vous louez votre bien respectivement pendant 6, 9 ou 12 ans.
La réduction d’impôt Denormandie est soumise au plafonnement global des niches fiscales
Si vous déclarez vos revenus en ligne, cochez la case « Investissements locatifs » dans la rubrique « Charges ».
Si vous souscrivez une déclaration de revenus papier, inscrivez le prix de revient de l’investissement locatif Denormandie que vous avez réalisé en 2025 sur votre déclaration de revenus complémentaire 2042 C, dans la case correspondant à la durée de votre engagement de location. Remplissez également le formulaire 2044 EB, pour préciser la durée d’engagement de location choisie (6 ou 9 ans). L’imprimé est disponible auprès de votre centre des finances publiques ou téléchargeable sur le site impots.gouv.fr. Joignez la copie de votre bail, l’avis d’imposition de votre locataire et une note récapitulant les travaux réalisés et leur montant. Si vous avez perçu des loyers en 2025, pensez aussi à les déclarer en tant que revenus fonciers sur une déclaration 2044 ou 2044 spéciale (régime réel) ou case 4BE de votre déclaration 2042 (micro-foncier).
Les travaux entrepris dans le cadre du dispositif Denormandie ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers.
Le système du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu ne tient pas compte de vos réductions et crédits d’impôt. L’acompte de 60 % éventuellement reçu au mois de janvier 2026 a été calculé non pas sur vos dépenses 2025 mais sur celles de 2024, déclarées en 2025.
Résultat, si vous avez investi en Denormandie pour la première fois en 2025, votre réduction s’imputera sur votre impôt de 2026, une fois votre déclaration de revenus 2025 traitée par l’administration fiscale. Votre avantage fiscal vous sera alors appliqué au moment du paiement de l’impôt, c’est-à-dire à la fin de l’été 2026.
Avertissement : Les informations fournies par LCL proviennent de sources dignes de foi mais ne sauraient entraîner sa responsabilité en cas d’inexactitude.
