Marseille : la Ville s'affaire à maîtriser la crise immobilière – mesinfos

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Avec 3 350 logements autorisés en 2024 (dont 39 % de LLS), la Ville de Marseille estime avoir réussi à juguler la crise qui frappe durement le secteur immobilier. Un résultat qui reste pourtant encore éloigné des objectifs du PLH métropolitain.
William Allaire , le lundi 03 mars 2025

© WA – Eric Méry et Patrick Amico, adjoints à l'urbanisme et au logement de la Ville de Marseille.
La crise est là. Mais elle frappe moins durement Marseille. Mieux : Marseille s’en sort mieux que ses voisines. Tel est le message qu’ont tenu à faire passer à la presse Eric Méry et Patrick Amico, adjoints au maire de Marseille chargés respectivement de l’urbanisme et du logement ce 18 février dans l’un des salons de l’hôtel de ville.

3 350 logements autorisés en 2024

Durant plus de 90 minutes, les deux élus ont abreuvé les journalistes de chiffres tendant à démontrer le volontarisme de la municipalité en matière de production de logements. « En 2024, la Ville a autorisé la construction de 3 350 logements. C’est certes une centaine de moins qu’en 2023 (- 3 %), mais la baisse est moins forte qu’au niveaux national (- 12 %) », positive Eric Méry. Sur la période 2022-2024, la production marseillaise (- 15 %) est également moins anémique que celles du pays (- 33 %) et de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur (- 32 %).
L’adjoint à l’urbanisme choisit donc de voir le verre à moitié plein quand le bilan reste éloigné des objectifs du programme local de l’habitat métropolitain (PLH) qui fixe un objectif de production annuel de 4 500 logements – dont 2 200 logements locatifs sociaux (LLS) – à la deuxième ville du pays. Reprenant un argument inscrit dans la contrat de mixité sociale (CMS) noué avec l’État en juillet 2024, Eric Méry estime qu’il est impossible de faire plus avec le document d’urbanisme actuel : « Le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) qui en est aujourd’hui à sa quatrième modification ne permet pas de réaliser plus de 3 500 logements par an ».

39 % de logements locatifs sociaux (LLS)

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Après un début de mandature marqué par un effondrement de la production de logements sociaux, la dynamique s’est inversée. « Quand j’ai pris mes fonctions en 2022, on était avec un ratio de 18 % d’HLM dans la production globale de logements. On est aujourd’hui à 39 % », se félicite Eric Méry. Un constat en forme de petite pierre jetée dans la jardin de sa prédécesseure Mathilde Chaboche dont l’éviction brutale au printemps 2023 avait provoqué un petit psychodrame au sein de la majorité municipale. Cette fois, on ne parle pas de permis de construire mais d’agréments, ces sésames qui autorisent le financement des LLS.

Patrick Amico prend le relais avec sa batterie de chiffres. « En 2024, on a délivré 1 315 agréments de logements sociaux. C’est certes moins qu’en 2023 année au cours de laquelle on en avait délivré 1 594, mais cela représente 55 % de la production à l’échelle métropolitaine alors que la ville centre recense 45 % de la population d’Aix-Marseille-Provence », égrène l’adjoint en charge de logement. La baisse est là, incontestable « mais elle n’est que le reflet du tassement global de la production », relativise l’ancien directeur d’ICF Méditerranée.
L’argumentaire est pourtant contredit par les chiffres : l’an dernier, le nombre d’agréments de LLS au niveau national (85 300) a progressé de 4 % par rapport à 2023. Et le bilan de 1 315 agréments intègre les projets de LLS issus de la reconstitution de l’offre locative sociale (ROLLS), des logements qui viennent remplacer ceux qui sont démolis sur l’autel des chantiers de rénovation urbaine. Cette offre là, pour être nouvelle, n’est pas comptée par l’Union sociale pour l’habitat (USH) dans le bilan annuel.

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Hors ROLLS, la ville a enregistré 896 agréments l’an dernier, soit un peu plus de la moitié (51,5 %) des agréments recensés sur l’ensemble de l’aire métropolitaine (1 741). Mais un résultat en berne par rapport aux 1 164 agréments recensés en 2023 (- 22 %). Surtout, ces chiffres sont en décalage avec l’objectif affiché dans le contrat de mixité sociale paraphé par la Ville en juillet 2024 : ce document fixe un objectif de production de 5 234 logements sociaux sur la période triennale 2023-2025 (dont au moins 30 % de PLAI, les logements aux loyers les moins élevés). Aux deux tiers du parcours, Marseille n’a financé que 2 160 LLS (896 + 1 164), soit 41 % de l’objectif du CMS. Pour être dans les clous, la deuxième ville du pays devrait donc réaliser 3 074 LLS en 2025. Un chiffre qui semble à peu près aussi accessible qu’un logement social avec vue sur mer au Roucas Blanc…

Patrick Amico a une autre lecture de ce bilan « arithmétique » sic. Il dégaine une calculette à grosses touches qui ne distingue pas la ROLLS de la production neuve « classique ». « Ce n’est pas comme ça que ça marche ! », conteste-t-il. « La ROLLS est un dispositif de financement mis en place par l’État pour remplacer les logements sociaux voués à disparaître dans les opérations de rénovation urbaine. Mais ces logements ne disparaissent pas tous et pas tous en même temps », nuance l’élu. Et de se lancer dans un décryptage de la reconstruction hors site, règle imposée par l’agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru). 

La majorité des agréments donnés dans des arrondissements déficitaires 

 C’est la Métropole qui décide sous la pression de l’État de où on démolit aujourd’hui des logements qui sont vacants ou inhabitables dans des secteurs où plus personne ne veut aller, et où on reconstruit un an, cinq ans ou dix ans après des logements dans des secteurs en déficit ».
Les deux élus marseillais mettent en avant d’autres chiffres qui éclairent le bilan. Premier satisfecit : le rééquilibrage de la production sociale par arrondissement. « En 2024, la majorité des agréments ont été donnés dans des arrondissements les plus déficitaires », avance Eric Méry. Second satisfecit : 71 % des agréments ont été fléchés vers des logements PLAI, les LLS réservés aux ménages aux ressources les plus faibles. « Un chiffre historique en phase avec les besoins de la population marseillaise », se félicite Patrick Amico. Les observateurs de la partie vide du verre objecteront que 71 % de pas beaucoup, cela fait… pas beaucoup ! Mais beaucoup mieux que rien…

Pour changer de braquet, la municipalité mise sur la diversification des modes de production : des solutions qui ont pour noms « densification », « surélévation… », « préemption » ou « déclaration d’intention d’aliéner (DIA) »,… déroule Patrick Amico. Autre levier plus compliqué à actionner : la révision générale du PLUi Marseille-Provence, une démarche lourde qui implique l’accord des dix-sept autres maires de ce territoire vestige de l’ex communauté urbaine Marseille-Provence-Métropole et l’engagement de la métropole.
Autre piste à explorer : la mise en place d’un véritable politique d’aménagement publique à l’instar de celle déployée sur le périmètre d’Euroméditerranée (480 ha). « Nous ne sommes pas prescripteurs vis à vis de l’établissement public d’aménagement (EPAEM). Jusqu’en 2022, on se contentait de dresser le bilan des réalisations au sein de l’opération. Désormais on dialogue en amont sur la programmation et la qualité des logements », se réjouit l’adjoint au logement.

Le devenir des logements vacants en débat

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Après la lettre ouverte adressée au préfet et au maire de Marseille par des élus du groupe écologistes et des députés de La France insoumise (LFI) de Marseille réclamant d’intensifier les réquisitions de logements, les deux adjoints ont tenu à mettre le débat en perspective. Sur le papier, le principe de réquisitionner des locaux privés pour y loger les 15 000 personnes sans abri et les 45 000 Marseillais en attente d’un logement social parait d’une logique implacable. C’est pourtant « une fausse bonne idée », aux yeux de Patrick Amico.

Et l’élu de pointer les limites de cette démarche « lourde et complexe » en définissant ce qui se cache derrière la vacance. Patrick Amico distingue « la vacance interstitielle, qui dure moins de deux ans, dans le cas d’une succession, de travaux réalisés par le propriétaire entre deux locataires… et la vacance structurelle, inscrite dans la durée ». Selon une étude du Cerema, Marseille compterait 17 700 logements vacants. « 6 000 sont des logements du parc public, libérés pour les chantiers de rénovation urbaine ou inhabités en raison de leur situation dans des cités difficiles », décrypte l’adjoint. « La véritable vacance concerne les 11 700 logements du parc privé, soit 2,7 % du parc total de logements marseillais (455 000 logements) », relativise l’élu.
Ces logements vides recoupent les secteurs où pullule l’habitat indigne et/ou dégradé. « Des taudis qu’il est évidemment inimaginable de mobiliser pour y loger, même à titre temporaire, des ménages privés de toit », affirment de concert les deux adjoints. L’éradication de l’habitat indigne (EHI) : c’est justement la mission de la société publique locale d’aménagement d’intérêt national (SPLA-IN) mise en place par la ville, la métropole et l’État au lendemain du drame de la rue d’Aubagne. Un bras technique qui vient justement de lancer les premiers travaux de réhabilitation lourde d’îlots insalubres dans l’hyper centre ville.

La municipalité de son côté préfère concentrer ses efforts sur le parc résidentiel des 6^e et 8^e arrondissements en déployant le dispositif « zéro logement vacant ». « On contacte les propriétaires des logements inoccupés pour les inciter à remettre leur logement sur le marché », précise Florent Houdmon, directeur du logement et de la lutte contre l’habitat indigne de la ville de Marseille.
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