Dernière ligne droite avant le 31 décembre 2026 pour aider concrètement votre enfant à acheter sa résidence principale grâce aux dons familiaux. Qui peut donner, pour quels montants et à quelles conditions fiscales sans se tromper ?
Entre des prix qui restent élevés, des taux d’intérêt qui ont rebondi et des banques devenues plus prudentes, beaucoup de jeunes adultes peinent à boucler leur financement immobilier en 2026. Dans ce contexte, l’aide des parents et des grands-parents pèse de plus en plus lourd pour réussir un premier achat, surtout quand il s’agit de la résidence principale.
La loi de finances pour 2025 a justement créé un dispositif très généreux, inscrit à l’article 790 A bis du Code général des impôts, qui permet de réaliser une donation pour achat immobilier quasiment sans fiscalité jusqu’au 31 décembre 2026. Le principe : des dons d’argent exonérés de droits, à condition de respecter des plafonds précis, d’acheter un logement neuf ou en VEFA ou de financer certains travaux de rénovation énergétique, et de suivre un calendrier serré.
La donation pour achat immobilier en 2026 correspond à un don d’argent fait par un ascendant à son descendant (parents, grands-parents, arrière-grands-parents) pour financer l’acquisition de sa résidence principale. Cette somme n’est pas remboursable, elle intègre définitivement le patrimoine de l’enfant et s’imputera sur sa part d’héritage. Avant 2025, les familles utilisaient surtout l’abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans, et le « don Sarkozy » de 31 865 € (article 790 G du CGI) réservé aux donateurs de moins de 80 ans.
Depuis le 15 février 2025, un étage supplémentaire s’est ajouté : une exonération exceptionnelle de droits de donation pour les sommes versées entre cette date et le 31 décembre 2026, dans la limite de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par bénéficiaire, tous donateurs confondus. Particularité importante, ces dons exonérés ne sont pas soumis au rappel fiscal au moment de la succession : même si le donateur décède dans les 15 ans, l’abattement successoral de l’enfant reste intact. Ce dispositif devait aussi relancer l’immobilier neuf, mais il « ne fonctionne pas à la hauteur de nos attentes », a reconnu Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), cité par SeLoger, en raison de règles jugées complexes que Bercy a commencé à clarifier.
Le cadre familial est strict. Les donateurs autorisés sont les parents, grands-parents et arrière-grands-parents, ainsi que les oncles et tantes lorsqu’il n’existe pas de descendance directe. Les bénéficiaires sont les enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants, ou les neveux et nièces à défaut d’enfant. Les conjoints, partenaires de PACS, frères, sœurs, cousins et amis restent exclus de cette exonération spécifique et relèvent du régime classique des droits de mutation à titre gratuit. Aucun âge maximal n’est fixé pour le donateur, sauf pour cumuler avec le don familial de sommes d’argent de 31 865 €, réservé aux moins de 80 ans.
Côté montants, le plafond est double : jusqu’à 100 000 € par donateur à un même bénéficiaire, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire sur l’ensemble des dons exonérés effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Ces sommes se cumulent avec les abattements classiques : 100 000 € de droit commun parent/enfant, 31 865 € de don Sarkozy et 159 325 € d’abattement handicap le cas échéant. En pratique, un parent peut ainsi transmettre à son enfant jusqu’à 231 865 € sans droits (100 000 € d’abattement de droit commun, 31 865 € de don Sarkozy et 100 000 € de donation exceptionnelle). Deux parents atteignent ensemble 463 730 € exonérés. Avec deux parents et quatre grands-parents qui mobilisent aussi leurs abattements, le montant global théorique peut grimper à 627 460 € selon les calculs présentés par SeLoger.
Les fonds doivent servir à un projet immobilier bien encadré. Sont éligibles les logements neufs, les biens achetés en VEFA, les immeubles en indivision entre plusieurs bénéficiaires et l’usufruit d’un logement neuf. Certains achats de logements ayant moins de 5 ans entrent aussi dans le périmètre lorsque le bien est assimilé à du neuf. Le bien doit devenir la résidence principale de l’enfant ou être loué comme résidence principale pendant au moins cinq ans, à un locataire extérieur à son foyer fiscal. La donation peut également financer des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du bénéficiaire, à condition qu’ils figurent dans la liste de MaPrimeRénov’ et soient réalisés par un artisan RGE ; en revanche, l’exonération ne se cumule pas avec MaPrimeRénov’ ni avec le crédit d’impôt pour emploi d’un salarié à domicile ou la déduction du déficit foncier pour ces mêmes travaux. Sont exclus : achats via une SCI, terrains à bâtir et maisons individuelles à construire, résidences services (étudiantes, seniors, médicalisées), acquisitions en nue-propriété seule et logements anciens qui ne répondent pas au critère de neuf.
Pour les parents, le calendrier et le formalisme sont décisifs. L’argent doit être versé entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, par chèque, virement, espèces ou mandat, éventuellement en plusieurs fois sans dépasser les plafonds. L’enfant dispose ensuite de six mois pour signer l’acte authentique d’achat ou engager les travaux ; pour une VEFA, c’est la date de l’acte de vente chez le notaire qui fait foi, pas celle du contrat de réservation. Le don manuel doit être déclaré au fisc via le formulaire CERFA 2735-SD « Déclaration de don manuel » dans le mois qui suit la réception des fonds, sauf si un acte notarié est signé, cas où le notaire se charge de l’enregistrement. En cas de manquement, l’exonération est annulée et l’administration requalifie l’opération en donation ordinaire, avec application du barème classique des droits de donation et des intérêts de retard de 0,20 % par mois. Les principales situations à risque sont :
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