Peur de l’impayé et garanties archaïques : l’investissement locatif est devenu un casse-tête qui paralyse le marché du logement. Pour sortir de cette crise et rassurer les propriétaires, il devient urgent de moderniser et de sécuriser enfin le statut du bailleur.
C’est devenu l’obsession commune des professionnels et des pouvoirs publics : inciter les Français à investir dans de l’immobilier d’habitation pour le louer. Entre tous les maux du logement dans notre pays, le plus grave est sans conteste l’insuffisance de l’offre de locations. La période actuelle permet d’en mesurer la gravité : c’est au cours de l’été que les ménages recherchent une location pour les changements de vie qui interviendront à la rentrée, l’intégration d’une école ou d’une université, souvent aussi une mutation professionnelle qu’on fera correspondre à la rentrée des enfants.
Combien devront finalement renoncer parce qu’ils n’auront pas trouvé le logement dont ils ont besoin ! On sait la proportion pathologiquement élevée, sans doute autour du tiers des étudiants de l’enseignement supérieur comme des cadres. En outre la totalité des métropoles et un nombre important de villes moyennes sont atteintes de la même plaie.
Entre toutes, la capitale souffre et alors qu’elle veut arrêter l’hémorragie ancienne de ses habitants -10000 d’entre eux la quittent chaque année-, elle peine à en attirer de nouveaux, qui se heurtent à la pénurie locative. Les élus de Paris, Jacques Baudrier, adjoint au logement, en tête, multiplient les actions pour mobiliser les logements laissés vacants par leurs propriétaires, c’est-à-dire le parc déjà constitué pour être loué et qui pourtant manque à l’appel.
Ils brandissent pour cela le bâton fiscal, avec la décision de doubler la taxe sur la vacance, tout en étant prêts à accompagner les bailleurs vers leur retour à l’activité locative par divers gestes plus positifs. Le gouvernement n’est pas en reste : il a conçu un dispositif d’amortissement pour les acquéreurs de neuf et la future loi de relance et de décentralisation du logement créera un mécanisme semblable pour les logements anciens, avec des obligations de rénovation acceptables (le dispositif fondé par la dernière loi de finances est assorti de contraintes excessives et ne rencontre aucun succès).
Le ministre de la ville et du logement, Vincent Jeanbrun, a également ouvert la réflexion, jusque-là taboue, relative à un rééquilibrage des rapports entre propriétaires et locataires : les premiers estiment aujourd’hui, après de nombreuses modifications de la loi du 6 juillet 1989, que le droit fait la part belle aux seconds et que le compte n’y est plus.
Et on reparle bien sûr des expulsions, en invoquant tous ces pays où il est facile de trouver une location, en produisant bien moins de garanties qu’il n’en est exigé en France, juste parce que le moindre impayé conduira sans sommation à l’expulsion, les États-Unis notamment. À la fin, un sujet technique devient vite un sujet idéologique, et voilà que la guerre devient religion entre propriétaires et locataires, qui épouse rapidement et de façon rustique les contours du clivage entre la droite et la gauche.
La passion s’enflamme et la question n’avance pas. Tout se passe comme si l’investissement immobilier n’était pas un placement comme les autres. On argue de la donne humaine : la mission sociale de loger les ménages n’a rien de commun l’achat d’actions, d’obligations, ni de parts de SCPI. Ces arguments, pour séduisants qu’ils soient, sont réfutables : quand vous achetez des actions d’une entreprise, vous donnez des moyens à un système qui crée de l’emploi, pour des personnes, qui favorise un service au profit de ceux qui vont le payer, et votre apport à la société n’est ni désincarné ni froid.
Si vous investissez dans des parts de SCPI, vous servez la cause des résidences pour les étudiants, ou pour les cliniques, ou pour les campus d’écoles supérieures ou pour les entreprises tertiaires ou industrielles qui ont besoin de locaux pour leur exercice. Une obligation sert aussi la cause des États ou des entreprises et sans investisseurs leurs dettes ne serait pas portée.
En réalité, l’investisseur immobilier peut se sentir plus directement responsable d’apporter un service logement à la collectivité, mais il est un investisseur comme un autre. Il place une épargne ou une capacité d’épargne -il souscrit un crédit- et il veut avec le moins de soucis possibles que son capital lui rapporte de façon régulière. Il n’exclut pas une plus-value à la revente, qu’il sait variable selon la période et les territoires. Son vrai problème est l’accident dans les flux financiers qu’il crée en louant son bien : l’impayé, ou simplement le retard de paiement sont pour lui des catastrophes, parce qu’il doit faire face à ses mensualités bancaires ou que le loyer est pour lui un complément de revenu vital, s’il est retraité en particulier.
En somme, c’est la sécurisation économique de l’investissement locatif qui prime. À force d’avoir voulu idéologiser cette forme d’investissement, on a cédé aux raccourcis rassurants et assimilé les risques d’impayés à certaines catégories de locataires, les jeunes, les femmes seules, les plus bas revenus, les étrangers et quelques nationalités plus que d’autres, et la discrimination s’est solidement installée dans le secteur de la location.
On s’est accommodé de la caution apportée par une personne physique, désormais elle-même discriminatoire par construction : sans réseau, sans amis à revenus confortables, sans parents encore actifs ou fortunés, quel locataire va-t-il pouvoir répondre aux exigences des bailleurs ou des mandataires ? Et sans fichier positif des cautions, comment s’assurer qu’un même garant n’a pas pris plusieurs engagements comparables, auxquels il ne pourrait répondre si les risques d’impayés se réalisaient au même moment ?
Il faudrait interdire ce mécanisme archaïque, au profit d’une obligation de garantie contre les impayés de loyer. Son coût baisserait significativement : avec un taux de pénétration de l’ordre de 20 % à ce jour, elle ne peut pas présenter de rapport sinistre à prime assez favorable pour permettre une réduction du montant des primes. On rappellera qu’elles sont néanmoins déductibles fiscalement au titre des charges d’exploitation. La crainte que l’assurance systématique créerait le risque n’est pas crédible : les assureurs seraient plus prompts encore que beaucoup de bailleurs à recouvrer la dette et la moralisation de la location n’en serait pas moindre.
Il serait opportun d’ailleurs de coupler cette obligation d’assurance avec l’instauration d’un registre des incidents de paiement, à l’instar de celui des banquiers ou des opérateurs de téléphonie, sous le regard de l’État. Ce registre existe, sous le nom de Sigilio : il reste aux professionnels de la gestion de l’adopter de l’alimenter. Enfin, il n’est que temps de bâtir un observatoire fiable des impayés locatifs, pour orienter les politiques publiques.
Il mènerait d’ailleurs à stabiliser une nomenclature des impayés, ce que les établissements financiers ont fait depuis des lustres : en matière de logement, on ne sait encore si un impayé de plus de trois mois par exemple est assimilable à une créance douteuse ou à une créance compromise. On se paie de mots et le sujet mérite mieux. Moyennant quoi, ne sachant de quoi on parle, on soutient indifféremment que les impayés sont de 2 % ou de 4 % ou 5 % dans le parc privé…
En fait, personne ne le sait, d’autant que la partie la plus facile à appréhender au plan statistique, celle gérée par des professionnels, ne représente qu’un tiers du parc locatif privé. Au bout du compte, l’urgence est de faire de l’investissement locatif un placement à revenu garanti, quels que soient les aléas. Il faut une approche mécanique de cette affaire, loin de l’affect qui y est mis depuis des décennies. Cesser aussi de penser que le cœur va durablement gouverner les choix d’investissement. La responsabilité sociétale, oui, le cœur non, ou dans des proportions que le monde actuel, éprouvant au plan économique, réduit forcément.
Président fondateur de l’Institut du management des services immobiliers (IMSI), centre de formation et de recherche appliquée aux politiques publiques du logement et aux pratiques professionnelles, Henry Buzy-Cazaux a dirigé des enseignes leaders du secteur, la FNAIM, le groupe FONCIA, le Crédit immobilier de France -devenu Procivis- et Tagerim, promoteur et administrateur de biens.
Il siège au Conseil national de l’habitat. Membre de plusieurs think tanks, éditorialiste, il est régulièrement consulté par les pouvoirs publics et par la presse. Depuis avril 2026, il est éditorialiste pour le magazine Challenges. Chaque lundi à 7h45, il y décrypte l’actualité du secteur immobilier.
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