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Des marchés plus résilients que la moyenne européenne
immobilier Espagne
Alors que de nombreux marchés immobiliers européens restent fragilisés par la hausse des taux et la baisse du pouvoir d’achat, l’Espagne et le Portugal apparaissent comme des exceptions relatives. En 2025, ces deux pays attirent de plus en plus d’investisseurs européens, séduits par des prix encore accessibles, une demande soutenue et des perspectives de rendement supérieures à la moyenne. Cette dynamique soulève toutefois une question centrale : s’agit-il d’une opportunité durable ou d’un simple effet de cycle ?
Des marchés plus résilients que la moyenne européenne
En Espagne, les grandes zones urbaines et touristiques ont tiré la croissance, tandis qu’au Portugal, Lisbonne, Porto et l’Algarve concentrent l’essentiel de la demande. Les volumes de transactions ont légèrement reculé, mais dans des proportions limitées, souvent inférieures à –10 %, bien en deçà de la moyenne européenne.
Des prix encore attractifs pour les investisseurs étrangers
• 2 200 à 2 500 €/m² en Espagne
• 2 600 à 3 000 €/m² au Portugal
Ces niveaux restent nettement inférieurs à ceux observés en France, en Allemagne ou aux Pays-Bas, où les prix dépassent fréquemment 4 000 €/m² dans les grandes agglomérations. Pour les investisseurs européens, cet écart permet d’accéder à des biens mieux situés ou plus spacieux à budget équivalent.
Une demande soutenue par le tourisme et la démographie
La demande locative constitue un autre facteur clé de résilience. L’Espagne et le Portugal bénéficient d’un dynamisme touristique structurel. En 2024, l’Espagne a accueilli plus de 80 millions de touristes, tandis que le Portugal a dépassé les 30 millions, des niveaux proches ou supérieurs à ceux d’avant-crise.
Cette fréquentation alimente fortement le marché de la location saisonnière, mais aussi la demande résidentielle de long terme, portée par :
• Les retraités européens
• Les actifs en télétravail
• Les expatriés attirés par le cadre de vie et le climat
Des rendements locatifs supérieurs à la moyenne européenne
• 4,5 % à 6 % en Espagne
• 4 % à 5,5 % au Portugal
Ces niveaux contrastent avec ceux observés dans de nombreuses métropoles européennes, où les rendements tombent souvent sous 3 %, notamment en France ou en Allemagne. Cette différence explique l’intérêt croissant des investisseurs à la recherche de revenus complémentaires.
Un cadre fiscal et réglementaire en évolution
Malgré ces ajustements, la fiscalité immobilière reste globalement compétitive, même si la vigilance s’impose face à des réglementations locales de plus en plus strictes sur la location touristique, en particulier dans les centres-villes.
Des risques à ne pas sous-estimer
Enfin, la dépendance partielle à la demande étrangère expose ces marchés à un retournement rapide en cas de choc économique ou géopolitique.
Une attractivité réelle mais à analyser finement
Toutefois, ces marchés ne doivent pas être perçus comme des refuges sans risque. Une analyse fine des zones, des usages locatifs et du cadre réglementaire reste indispensable pour transformer ces opportunités en investissements durables.
Jannick Alimi
03.12.2022
Olivia Grégoire, ministre déléguée chargée des PME, du Commerce, de l'Artisanat et du Tourisme, nous explique en quoi la réforme de l'indemnisation du chômage peut redynamiser l'emploi.
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