Tandis que le marché de l’immobilier « classique » redoute de souffrir des conséquences de l’inflation en Europe et de la remontée des taux, le marché des demeures de luxe, lui, se porte bien. Depuis la crise sanitaire, la demande pour ces « biens de prestige » s’est massivement déplacée de Paris vers les zones côtières, redessinant la carte de l’immobilier de luxe français.
Le « trou d’air » de l’année 2024 semble déjà loin. Les chiffres de l’immobilier de luxe donnent même le tournis : 39,3 milliards d’euros de transactions en 2025. Et si ce segment ne représente que 5 % du volume total des ventes (moins de 40 000 transactions), il capte à lui seul 17 % du marché immobilier français en valeur, selon une étude de Belles Demeures. Ici, pas d’inquiétude sur la remontée des taux de la BCE ou les prêts à taux zéro : les achats se comptent bien souvent en millions d’euros, voire en dizaines de millions.
« La dernière décennie n’a pas été un long fleuve tranquille », nuance Thomas Lefebvre, vice-président data chez Belles Demeures, du groupe SeLoger. Avec la fin des taux très bas, la crise sanitaire et l’accélération des inégalités de patrimoine, le marché de l’immobilier de prestige a connu de nombreuses transformations. Reste que le marché n’a pas faibli, bien au contraire. Partant de 24 milliards d’euros de volume en 2015, le secteur a connu une dynamique impressionnante, en progression de 60 % sur la décennie. « L’accélération de la concentration de patrimoine a soutenu le marché de l’immobilier de prestige », constate Thomas Lefebvre.
Plus récemment, le sous-segment de « l’ultra-luxe » (le 0,1 % des transactions les plus chères) affiche une envolée spectaculaire : + 30 % des prix depuis 2022. De quoi faire le bonheur des agences spécialisées dans le haut de gamme : « Junot a fait 50 % de croissance en 2025 et 27 % sur ce début d’année, se félicite son président, Sébastien Kuperfis. On est sur un marché extrêmement dynamique et fluide ». Autre acteur majeur, Sotheby's International Realty a réalisé près de 2 milliards d’euros de ventes l’année dernière, en France et à Monaco.
C’est le fait marquant de cette étude : depuis 2025, Paris n’est plus le premier marché de prestige en France. En dix ans, la capitale a perdu 5 points de parts de marché pour tomber à 14 %. Aujourd’hui, le leadership se partage entre la Côte d’Azur (15 % du marché), à égalité avec la Côte Atlantique, reléguant la capitale à la troisième marche du podium.
Une recomposition amorcée depuis la crise du Covid : « La recherche d’espace, de nature et de qualité de vie a progressivement renforcé l’attractivité des littoraux, des stations alpines et des marchés résidentiels haut de gamme situés en dehors des grandes métropoles », analyse l’étude de Belles Demeures. Autre tendance surprenante : la poussée des prix dans les stations de ski : + 10 % en un an. « C’est étonnant, alors qu’on se demande chaque année en novembre s’il y aura de la neige cette année », constate Audrey Pierson, responsable luxe de Belles Demeures.
Mais n’enterrez pas Paris pour autant. Encore très attractive pour les segments du luxe et l’ultra-luxe, la Ville lumière continue d’attirer les acheteurs étrangers, et tout particulièrement la clientèle venue d’outre-Atlantique. « Au-delà de 4 millions d’euros, 35 % des transactions sont réalisées par des étrangers, dont 44 % d’Américains », selon Sophie Berg, directrice générale déléguée de l’agence Daniel Féau. Il y a quelques semaines, Challenges vous dévoilait ainsi la vente d’un mini-hôtel particulier, caché près du faubourg Saint-Germain, pour la coquette somme de 25,8 millions d’euros. Le nouveau propriétaire ? L’Américain Daniel Sundheim, fondateur du hedge fund D1 Capital Partners. Plus que jamais, les biens de luxe parisiens continuent de faire office de « valeurs refuges ».
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