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Des programmes de logements neufs revus à la baisse ou mis en stand-by, des promoteurs parfois au bord de la faillite et un marché immobilier paradoxalement en tension, alors que l’offre de logements est inférieure à la demande. Analyse avec Pierre Martin, le président gardois de la Fédération du bâtiment, et Thierry Iacazio, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers Occitanie Méditerranée (FPIOM).
Il y a ceux qui préfèrent voir le chantier bientôt fini et ceux qui ne le voient pas sortir de terre ! Face à la crise immobilière, qui est aussi celle du bâtiment, les professionnels sont plus ou moins optimistes sur les perspectives de reprise mais tous partagent globalement la même analyse, mélange de problématiques nationales et plus locales.
En amont, la flambée des coûts de construction avec la guerre en Ukraine, en aval des taux d’intérêt qui sont brutalement passés de 1,2 ou 1,5 % à plus de 4 % (même s’ils baissent depuis quelques semaines), freinant les possibilités d’achat des ménages et à la fin du dispositif de défiscalisation Pinel. Au milieu, les promoteurs « coincés » par ces contraintes multiples.
« C’est bien simple, depuis début 2022, le prix des matériaux a augmenté de 15 % », observe Pierre Martin, le président de la FFB dans le Gard. Et depuis juillet dernier, les défaillances d’entreprises se multiplient, même des boîtes sérieuses qui avaient pignon sur rue, « ce qui est symptomatique de la gravité de la crise que nous traversons. En octobre 2024, sur un an glissant on avait perdu 500 emplois dans le bâtiment », s’inquiète-t-il.
Et les normes de construction comme la Zan sur l’artificialisation des sols ou les nouveaux seuils de la RE 2020 sur l’impact carbone des bâtiments qui sont entrés en vigueur en janvier rajoutent des freins et renchérissent les coûts. « À Nîmes, des promoteurs ont déposé des permis en 2024 pour échapper à la RE 2020 mais ne lancent pas les chantiers », note Pierre Martin.
Les mises en chantier sont dramatiquement basses, « en 2025, on aura le niveau de construction de l’après-guerre ! », alerte le président de la FFB du Gard.
« C’est vrai, les promoteurs ont dû retravailler des projets immobiliers pour éviter la casse, voire en abandonner certains sinon des prix de vente n’auraient pas trouvé preneur. L’enjeu pour nous, c’est la commercialisation, quitte à baisser parfois de 5 % à 10 % les prix », explique de son côté Thierry Iacazio, le président de la FPIOM. « Si le chantier est lancé, le promoteur risque de se retrouver avec des appartements non vendus. D’autant qu’en 2023, il y a eu à Nîmes un pic de permis de construire et beaucoup de produits à l’offre. Au second trimestre 2024, environ 200 logements ont été retirés du marché. Pour les promoteurs, cela minimise les risques et assainit le marché ».
Les acheteurs, eux, ont été freinés brutalement par des taux d’intérêt qui se sont envolés à plus de 4 % après avoir éte longtemps autour de 1,2 % ou 1,5 %. « Un taux d’intérêt qui augmente de 3 % sur 20 ans, ça fait 60 %. Pour un bien à 200 000 €, le coût du crédit est de 120 000 € sur vingt ans », calcule Pierre Martin. Prohibitif ! Les prix du neuf au mètre carré ont pu grimper jusqu’à 4 500 €, voire 5 200 €. « Qui peut s’acheter un appartement de 100 m2 à 450 000 € ? » interroge Pierre Martin. « Aujourd’hui, les prix s’adaptent au marché nîmois, autour de 4 000 €/m2 », assure Thierry Iacazio.
Autre donnée, plus locale cette fois-ci, de cette complexe équation, la spéculation foncière qui a dérégulé le marché. « Bloqués sur l’agglo de Montpellier, des promoteurs montpelliérains se sont tournés vers Nîmes, mais aussi Béziers et Sète », dit Thierry Iacazio. Faisant flamber le prix du foncier qui, en plus, se raréfie. « Il y a huit ans, le prix du mètre carré était de 250 €, il est passé à 800 € », dénonce Pierre Martin. Un agent immobilier nîmois site l’exemple d’une villa à Castanet mise en vente à 700 000 €, finalement achetée à 900 000 € par un promoteur pour construire un immeuble sur le terrain.
Enfin, l’arrêt du dispositif Pinel fin 2024 permettant d’acheter pour louer et défiscaliser a définitivement grippé le système. « Il y a eu de la spéculation sur le Pinel », reconnaît Pierre Martin mais supprimer le dispositif est encore pire. « Les primo-accédants représentent 10 % de la promotion, les bailleurs sociaux 20 %, le reste ce sont des investisseurs privés qui ont besoin de ce type d’aide », plaide-t-il.
Et l’avenir s’annonce plutôt sombre. « Il y a beaucoup d’inertie pour faire bouger le système, 2025 sera très difficile, le bâtiment pourrait perdre 150 000 emplois (directs et indirects) », pronostique Pierre Martin. Les promoteurs aussi sont plus qu’inquiets pour l’année qui s’annonce « même si le marché s’autorégule, nous n’avons aucune visibilité ».
Cédric Gonzalez, président de NG Promotion, qui vient de faire faillite et qui portait entre autres sur Nîmes le domaine de la Pinède, route d’Uzès, est lui aussi très pessimiste pour la profession. « On ne peut pas faire pire tableau. Au tribunal de commerce, je croise beaucoup de promoteurs en grande difficulté qui n’arrivent pas à vendre leurs appartements ! En plus, les élections municipales en 2026 risquent de geler tous les projets… »
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Même un doctorat ne permet pas de comprendre désormais ce qu'on peut construire sur un terrain, et ce même pour une simple petite maison. Il faut un consultant avec un logiciel abscons qui produira un plan de maison rikiki avec un plan bizarre, et des matériaux hors de prix. Et gare à vous si vous voulez profiter de soldes sur un autre matériau, eh bien vous ne pouvez pas, il faut que la liste soit respectée à la lettre. La bonne nouvelle, ça crée des emplois de gratte papier, mais la mauvaise c'est qu'on ne construira bientôt plus rien.
Affreux, affreux , affreuse la vie de ces promoteurs immobiliers nimois qui connaissent une petite pause de leurs bénéfices. Ils ont tellement pris l'habitude d'engranger un maximum qu'une pause les désespèrent. Pleurons donc avec eux.