Fiscalité de l’investissement, simplification des procédures, décentralisation des attributions HLM, rénovation énergétique et lancement d’une Anru 3 : le projet de loi Relance Logement, présenté le 24 juin en Conseil des ministres, entend répondre à une crise que le gouvernement juge désormais impossible à différer.
« Il y a des thèmes qui peuvent attendre en 2027 ; certains ne peuvent pas attendre », appuie Ludovic Roy, directeur adjoint chargé du logement au cabinet du ministre de la Ville et du Logement. Selon l’exécutif, le logement appartient bien à cette seconde catégorie. Fruit de neuf mois de travail mené avec les professionnels du secteur, les collectivités et les bailleurs, le projet de loi Relance Logement s’articule autour de quatre « chocs » : investissement, simplification, confiance et rénovation énergétique. Il est complété par le lancement d’une troisième phase du programme national de renouvellement urbain.
Un dispositif fiscal renforcé
Premier axe du texte : réamorcer l’investissement locatif privé. Après la disparition du dispositif Pinel, le gouvernement entend muscler le dispositif fiscal « Jeanbrun » lancé au début de l’année. Cela tombe, c’est l’une des demandes principales édictées par le président de la FFB, Frédéric Carré, lors d’une conférence de presse le 23 juin. Dans l’ancien, le seuil minimal de travaux serait abaissé de 30 % à 20 % de la valeur du bien. Les exigences énergétiques seraient également assouplies, avec un objectif ramené à la classe B du diagnostic de performance énergétique. Le gouvernement assume une stratégie de retour des investisseurs particuliers vers la pierre.
Le projet de loi comporte aussi une expérimentation sur le quartier d’affaires de La Défense afin de faciliter la transformation de bureaux vacants en logements. Le gouvernement défend le concept de « logement reconditionné », avec des dérogations ciblées sur certaines normes techniques pour éviter des opérations de démolition-reconstruction jugées trop coûteuses.
Délais ramenés de dix ans à trois ans
Le deuxième volet du texte vise à accélérer les opérations immobilières. Le gouvernement estime qu’une opération d’aménagement nécessite aujourd’hui entre huit et dix ans avant la livraison des premiers logements. « Quand le temps de construction lui-même ne dépasse pas trois ans, c’est qu’on a un problème », explique Clément Forestier, conseiller spécial au cabinet du ministre de la Ville et du Logement. Le projet crée ainsi un label d’« opération d’intérêt local » (OIL), accordé conjointement par le maire et le préfet. Ce dispositif permettrait notamment de simplifier certaines procédures d’urbanisme. Dans ce cadre, l’avis des Architectes des bâtiments de France deviendrait un avis simple et non plus conforme. Le préfet disposerait du dernier mot.
Le gouvernement revendique une logique inspirée des Jeux olympiques et de la reconstruction de Notre-Dame. « Ce qu’on a su faire pour les JO, il faut qu’on puisse le faire partout en France », a fait valoir l’exécutif.
Plus de pouvoir aux élus locaux
Le projet de loi porte également une ambition de décentralisation. Les intercommunalités et départements volontaires pourraient récupérer certaines compétences liées à la politique de l’habitat. MaPrimeRénov’ pourrait également être davantage pilotée au niveau local. Sur le logement social, les maires qui le souhaitent pourraient récupérer la gestion du contingent préfectoral et jouer un rôle accru dans les attributions.
Le gouvernement insiste sur le caractère facultatif de ces mesures. « C’est une boîte à outils. Les maires qui le veulent pourront le faire. Ceux qui ne le souhaitent pas ne s’en saisiront pas », assure-t-il.
Une « vague de rénovation » de 700 000 logements
Dernier pilier du projet : la rénovation énergétique. Le gouvernement souhaite permettre à environ 700 000 logements classés F ou G de rester sur le marché locatif, sous réserve d’un engagement contractuel à réaliser des travaux. Les propriétaires disposeraient de trois ans pour rénover une maison individuelle et de cinq ans pour un logement collectif. « Ce n’est pas un recul du calendrier. C’est trois ans de plus sur engagement de travaux », souligne le ministère, qui évoque « la plus grande vague de rénovation de logements jamais enclenchée en France ». Au-delà des gains énergétiques, l’exécutif met en avant l’adaptation au changement climatique.
Enfin, le projet de loi lance un troisième programme de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru 3) dotée d’une enveloppe initiale de cinq milliards d’euros. Baptisé « Anru 360 », il ambitionne de dépasser la seule rénovation du bâti pour intégrer sécurité, santé, commerces, services publics, végétalisation et adaptation aux fortes chaleurs.
Cent cinquante premiers quartiers seront retenus dans une première phase, avec une ouverture aux villes moyennes et un volet spécifique consacré aux outre-mer.
Le gouvernement espère une adoption définitive du texte avant la fin de l’année, après un examen à l’Assemblée nationale dès la rentrée et un passage au Sénat dans la foulée.
En chiffres
Les ambitions chiffrées du projet de loi Relance Logement :
-Produire 2 millions de logements d’ici 2030 ;
-Près de 400 000 logements par an dont 125 000 logements sociaux ;
-150 premiers quartiers concernés par le nouveau programme national de renouvellement urbain ;
-50 000 logements locatifs privés supplémentaires par an dans le cadre du dispositif Jeanbrun ;
-700 000 logements rénovés et remis sur le marché locatif grâce à la possibilité de louer les logements classés F et G en contrepartie d’un engagement de travaux effectif ;
-500 millions d’euros supplémentaires destinés à soutenir près de 700 bailleurs sociaux dans la rénovation.
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