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La distinction entre l’action personnelle et l’action réelle immobilière constitue l’une des questions les plus redoutables du droit immobilier contentieux. Son enjeu pratique est considérable. L’action personnelle ou mobilière se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, aux termes de l’article 2224 du code civil. L’action réelle immobilière, quant à elle, bénéficie de la prescription trentenaire de l’article 2227 du même code, lequel dispose que le droit de propriété est imprescriptible et que, sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Trente années ou cinq années : l’écart entre les deux régimes est abyssal et peut, à lui seul, sceller le sort d’un litige.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 16 avril 2026 (Civ. 3e, 16 avr. 2026, FS-B, n° 24-22.365) constitue à cet égard une décision de principe dont la portée dépasse la seule question qui lui était soumise. Publié au Bulletin et commenté par la doctrine la plus autorisée, cet arrêt énonce de façon inédite que « l’action en rectification d’un acte notarié de vente immobilière présente le caractère d’une action personnelle soumise à la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du même code, quand bien même elle aurait pour effet de résoudre la question de l’existence d’un droit réel sur la partie du bien concernée par l’erreur de désignation ». La formule est limpide et ne laisse place à aucune ambiguïté : l’action en rectification d’un acte authentique de vente immobilière n’est pas une action réelle, quand bien même la rectification opérée aurait des incidences directes sur la consistance même du droit de propriété.
La solution retenue par la Cour de cassation s’inscrit dans une opposition classique entre deux conceptions de l’action en rectification. La première, défendue par les demandeurs au pourvoi, consistait à soutenir que l’action tendant à faire rectifier un acte notarié de vente relativement à la description des biens dont la propriété est transférée revêt un caractère réel en ce qu’elle tend à la protection du droit de propriété du vendeur. Cette thèse s’appuyait sur le constat que l’action avait pour objet de faire reconnaître que certaines parcelles, erronément incluses dans l’acte notarié, étaient demeurées la propriété des vendeurs et que l’action s’analysait dès lors en une revendication immobilière. La seconde conception, retenue par la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt du 3 octobre 2024 et confirmée par la Cour de cassation, estimait au contraire que l’action tendait à remettre en cause l’objet de la vente et, par conséquent, l’étendue de l’obligation de transfert de propriété, ce qui lui conférait une nature personnelle.
La Cour de cassation a tranché sans équivoque en faveur de la seconde analyse. En retenant que l’action en rectification présente le caractère d’une action personnelle, elle a entendu rappeler que la qualification d’une action ne dépend pas de ses effets éventuels sur un droit réel mais de son objet propre. Or l’objet de l’action en rectification est de corriger une erreur affectant un acte juridique, c’est-à-dire de rétablir la conformité entre la volonté déclarée des parties et la réalité juridique qu’elles ont entendu créer. Cet objet est de nature purement personnelle, puisqu’il met en cause l’obligation de délivrance pesant sur le vendeur et l’étendue du consentement donné par les parties à l’acte. La circonstance que la rectification puisse avoir pour conséquence indirecte de résoudre la question de l’existence d’un droit réel sur une partie du bien ne modifie pas la nature de l’action.
La solution de l’arrêt du 16 avril 2026 s’éclaire lorsqu’on la replace dans la perspective plus large de la distinction entre les actions qui tendent à la reconnaissance ou à la protection d’un droit réel et celles qui tendent à l’exécution ou à la remise en cause d’une obligation personnelle. La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de poser des jalons dans cette direction, notamment dans un arrêt publié au Bulletin du 11 janvier 2023 (Civ. 3e, 11 janv. 2023, FS-B, n° 21-20.388), dans lequel elle avait retenu que l’action d’une association syndicale libre tendant à voir reconnaître que la voirie et les réseaux d’un lotissement étaient devenus la propriété de la commune constituait une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil. Dans cette hypothèse, l’action avait directement pour objet la reconnaissance d’un droit de propriété, ce qui justifiait pleinement la qualification d’action réelle.
La situation est fondamentalement différente dans le cas de l’action en rectification d’un acte notarié de vente. Ici, le demandeur ne revendique pas un droit de propriété sur un bien déterminé. Il demande au juge de constater que l’acte authentique ne reflète pas fidèlement la volonté des parties et d’ordonner qu’il soit rectifié en conséquence. L’action ne porte donc pas sur le droit réel lui-même mais sur l’instrumentum qui le constate. La Cour de cassation a ainsi confirmé l’analyse de la cour d’appel d’Aix-en-Provence selon laquelle la demande principale avait pour objet de « remettre en cause l’objet de la vente intervenue le 11 octobre 2013, et par conséquent l’étendue de l’obligation de transfert de la propriété », ce qui lui conférait le caractère d’une action personnelle.
Cette approche fondée sur l’objet de l’obligation contestée plutôt que sur les effets de la décision à intervenir est conforme à la méthode de qualification des actions que la Cour de cassation applique de manière constante. Dans un autre arrêt du 4 décembre 2025 (Civ. 3e, 4 déc. 2025, n° 23-23.980), la troisième chambre civile a jugé que « l’action tendant à obtenir la démolition d’une construction édifiée en violation d’une charge réelle grevant un lot au profit des autres lots en vertu d’une stipulation du cahier des charges d’un lotissement est une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire ». Là encore, la qualification retenue dépendait de l’objet direct de l’action : faire cesser une atteinte à une charge réelle, c’est-à-dire à un droit réel immobilier. La cohérence de la jurisprudence est ainsi assurée : lorsque l’action tend directement à la protection ou à la reconnaissance d’un droit réel, elle est réelle et soumise à la prescription trentenaire ; lorsqu’elle tend à l’exécution, à la rectification ou à la remise en cause d’une obligation personnelle, elle est personnelle et soumise à la prescription quinquennale.
Par ailleurs, l’arrêt du 28 novembre 2024 (Civ. 3e, 28 nov. 2024, n° 22-21.163) était venu rappeler que les tiers à un contrat ne peuvent en demander la rectification, les conventions n’ayant d’effet qu’entre les parties contractantes conformément à l’article 1165 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. La cour d’appel de Versailles avait ainsi exactement retenu que des propriétaires voisins, tiers à l’acte notarié litigieux, n’étaient pas recevables à agir en rectification de mentions erronées figurant dans cet acte. Cette décision souligne, en creux, que l’action en rectification est une action de nature contractuelle, ouverte aux seules parties à l’acte, ce qui conforte sa qualification d’action personnelle.
La qualification d’action personnelle emporte une conséquence déterminante sur le terrain de la prescription : l’action en rectification d’un acte notarié de vente immobilière doit être engagée dans un délai de cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 16 avril 2026, a précisé les modalités d’appréciation de ce point de départ. La cour d’appel avait relevé que les venderesses, qui sollicitaient la rectification, « étaient présentes lors de la signature de l’acte notarié de vente, lequel ne comportait aucune ambiguïté sur la désignation des parcelles vendues et leur consistance respective, précisément énoncée ». Elle en avait souverainement déduit qu’elles « avaient pu connaître, dès la signature de l’acte, les faits leur permettant d’agir, peu important la date à laquelle elles en avaient reçu une copie ».
Cette appréciation du point de départ du délai est d’une importance pratique considérable. Elle signifie que la présence des parties à la signature de l’acte authentique et la clarté de ses énonciations suffisent à faire courir le délai de prescription, sans que le demandeur puisse utilement se prévaloir de la date à laquelle il a effectivement pris connaissance d’une copie de l’acte ou de la date à laquelle il a découvert l’erreur. La solution est rigoureuse mais logique : l’acte notarié, instrumenté par un officier public qui en donne lecture aux parties avant signature, est réputé avoir été connu de celles-ci dès sa conclusion. Dès lors, le délai de cinq ans court à compter de cette date, et toute action engagée postérieurement est irrecevable comme prescrite.
En l’espèce, l’acte notarié avait été signé le 11 octobre 2013. L’assignation en rectification n’avait été délivrée que les 7 et 25 mai 2021, soit plus de sept ans après la conclusion de l’acte. La prescription était donc acquise. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi des venderesses, qui faisaient valoir que la discordance entre le compromis de vente et l’acte notarié n’avait été découverte par elles qu’à la réception d’une copie de l’acte le 24 novembre 2020. La haute juridiction a considéré que cet argument était inopérant, dès lors que la cour d’appel avait souverainement constaté que les venderesses étaient présentes à la signature et que l’acte ne contenait aucune ambiguïté.
Cette solution s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence relative à l’article 2224 du code civil, selon laquelle le point de départ du délai de prescription est la date à laquelle le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir. La Cour de cassation fait prévaloir une approche objective de la connaissance : ce n’est pas la connaissance effective et subjective qui importe, mais la connaissance raisonnablement accessible au demandeur. La présence à la signature de l’acte et l’absence d’ambiguïté des énonciations constituent des indices suffisants pour considérer que le demandeur était en mesure de connaître les faits dès cette date. Cette rigueur est justifiée par la sécurité juridique que l’acte notarié est précisément destiné à garantir. Or, comme l’a rappelé la Cour dans l’arrêt commenté, la cour d’appel a souverainement retenu, « procédant à la recherche prétendument omise, qu’elles avaient pu connaître, dès la signature de l’acte, les faits leur permettant d’agir, peu important la date à laquelle elles en avaient reçu une copie, et en a exactement déduit que cette action, engagée plus de cinq ans après le 11 octobre 2013, était prescrite ». La solution est sans appel : la réception tardive d’une copie de l’acte ne saurait reporter le point de départ du délai de prescription.
L’arrêt du 16 avril 2026 ne se limite pas à résoudre la question précise de la prescription de l’action en rectification d’un acte notarié. Il participe d’un mouvement jurisprudentiel plus ample par lequel la troisième chambre civile s’emploie à clarifier les frontières entre les différentes actions du contentieux immobilier et les régimes de prescription qui leur sont applicables. Cette clarification était d’autant plus nécessaire que la réforme de la prescription extinctive issue de la loi du 17 juin 2008 a profondément modifié l’économie générale des délais, en ramenant le délai de droit commun de trente à cinq ans et en ne maintenant la prescription trentenaire que pour les actions réelles immobilières et quelques actions spécifiques.
La distinction entre action personnelle et action réelle immobilière irrigue l’ensemble du contentieux immobilier et ses conséquences pratiques sont multiples. Dans l’arrêt précité du 11 janvier 2023, la troisième chambre civile avait déjà été amenée à préciser que l’action d’une association syndicale libre tendant à faire reconnaître le transfert de propriété de la voirie et des réseaux d’un lotissement à la commune était une action réelle immobilière. La commune faisait valoir que seule une action ayant pour objet la reconnaissance d’un droit réel immobilier pouvait être regardée comme réelle. La Cour de cassation a rejeté le moyen, en retenant que l’action de l’association syndicale libre, qui tendait à voir dire que la voirie et les réseaux étaient la propriété de la commune, constituait bien une action réelle immobilière. L’action réelle est donc celle qui tend directement à la reconnaissance ou à la protection d’un droit réel, et non celle qui a simplement pour effet indirect d’affecter un tel droit.
Dans le même esprit, l’arrêt du 26 juin 2025 (Civ. 3e, 26 juin 2025, FS-B, n° 23-21.775) a précisé les conditions de l’action paulienne en matière immobilière. La Cour de cassation y a rappelé que « le créancier qui exerce l’action paulienne doit justifier d’une créance certaine au moins en son principe à la date de l’acte argué de fraude ainsi, sous peine d’irrecevabilité, qu’au moment où le juge statue ». L’action paulienne, qui permet au créancier de faire déclarer inopposables les actes frauduleux accomplis par son débiteur, est une action personnelle, et non réelle, bien qu’elle puisse avoir pour effet de permettre au créancier de saisir un bien immobilier frauduleusement cédé. La cohérence avec l’arrêt du 16 avril 2026 est manifeste : ce n’est pas l’effet patrimonial de l’action qui détermine sa nature, mais bien son objet propre.
La jurisprudence de la troisième chambre civile offre ainsi un tableau cohérent des différentes qualifications. L’action en revendication immobilière, par laquelle le demandeur se prétend propriétaire d’un bien et en réclame la restitution, est une action réelle. L’action confessoire de servitude, par laquelle le propriétaire d’un fonds dominant fait reconnaître l’existence d’une servitude, est également réelle. L’action en démolition d’un ouvrage édifié en violation d’une charge réelle, comme l’a jugé l’arrêt du 4 décembre 2025, est réelle. En revanche, l’action en rectification d’un acte notarié, l’action en nullité de la vente pour vice du consentement, l’action en résolution pour inexécution ou l’action paulienne sont des actions personnelles, soumises à la prescription quinquennale.
Cette distinction n’est pas seulement théorique. Elle commande toute la stratégie contentieuse des praticiens du droit immobilier. Un acquéreur qui découvre, plusieurs années après la vente, que l’acte notarié comporte une erreur dans la désignation du bien vendu doit désormais agir avec une particulière célérité. Le délai de cinq ans court à compter de la signature de l’acte, et non de la découverte effective de l’erreur, dès lors que les énonciations de l’acte sont claires et que le demandeur était présent à sa signature. La sécurité juridique que procure l’acte notarié a ainsi pour contrepartie une exigence de vigilance accrue de la part des parties. Il en résulte une obligation renforcée pour les acquéreurs comme pour les vendeurs de vérifier, au moment même de la signature de l’acte authentique, la concordance exacte entre les stipulations de l’avant-contrat et les énonciations de l’acte notarié, notamment en ce qui concerne la désignation cadastrale des biens. Une simple lecture attentive de l’acte avant signature peut éviter la prescription de l’action et la perte irrémédiable du droit d’agir en rectification.
Par ailleurs, cette jurisprudence invite les praticiens à une particulière attention lors de la rédaction des actes notariés. L’erreur dans la désignation des biens vendus est une source contentieuse récurrente, qui peut trouver son origine dans une discordance entre le compromis de vente et l’acte authentique, comme dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 16 avril 2026. La vérification minutieuse de la concordance entre l’avant-contrat et l’acte réitératif, ainsi que la relecture attentive des désignations cadastrales par les parties avant signature, constituent des précautions élémentaires mais indispensables.
Enfin, l’arrêt du 7 mai 2026 (Civ. 3e, 7 mai 2026, FS-B, n° 24-10.637) est venu rappeler, dans un contexte voisin mais distinct, que « le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle ». Cet arrêt, qui condamne des acquéreurs ayant contourné un agent immobilier pour échapper au paiement de sa commission, illustre la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile sanctionne les comportements frauduleux dans les opérations immobilières. Il confirme également que la responsabilité délictuelle du tiers complice est une action personnelle, soumise au délai de prescription de droit commun.
La même logique de qualification anime l’arrêt du 19 septembre 2024 (Civ. 3e, 19 sept. 2024, FS-B, n° 22-18.687), qui précise que « la distribution, sous forme de dividendes, du produit de la vente de la totalité des actifs immobiliers d’une société civile immobilière affecte la substance des parts sociales grevées d’usufruit en ce qu’elle compromet la poursuite de l’objet social et l’accomplissement du but poursuivi par les associés ». La Cour de cassation y distingue le droit aux fruits, qui relève de l’usufruit, de la substance des parts sociales, qui relève du nu-propriétaire, et en déduit que le dividende exceptionnel prélevé sur le produit de la cession de l’intégralité des actifs immobiliers revient au nu-propriétaire. Cette décision, bien qu’elle ne porte pas directement sur la prescription, illustre la méthode constante de la troisième chambre civile : qualifier l’action ou le droit en cause par son objet propre, et non par ses effets patrimoniaux.
L’arrêt du 16 avril 2026 constitue une décision de principe dont la portée doctrinale et pratique est considérable. En énonçant que l’action en rectification d’un acte notarié de vente immobilière présente le caractère d’une action personnelle soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, la troisième chambre civile de la Cour de cassation met fin à une incertitude qui divisait la doctrine et les juridictions du fond. La solution retenue, fondée sur l’objet propre de l’action plutôt que sur ses effets indirects, s’inscrit dans une jurisprudence constante qui distingue les actions tendant à la protection d’un droit réel, soumises à la prescription trentenaire, de celles qui tendent à l’exécution ou à la remise en cause d’une obligation personnelle, soumises à la prescription quinquennale. Les praticiens du droit immobilier doivent désormais intégrer cette exigence de célérité dans la conduite des contentieux relatifs aux erreurs affectant les actes notariés de vente. Le délai de cinq ans, qui court à compter de la signature de l’acte dès lors que ses énonciations sont claires et non ambiguës, impose une vigilance renouvelée tant aux rédacteurs d’actes qu’aux parties elles-mêmes.
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