Mercredi 25 juin (Grande Braderie), samedi 27 septembre (opération « Rues Vivantes »), dimanche 21 décembre (veille de Noël) : telles sont les trois dates choisies par Rennes Métropole pour offrir la gratuité totale des transports en commun STAR en 2025. Bus, métros et parkings-relais seront ouverts gratuitement à tous. Coût de l’opération : environ 280 000 €.
L’objectif est triple :
Un outil d’animation économique bienvenu pour juguler la concurrence croissante des zones commerciales périphériques (Cap Malo, Alma, Grand Quartier, etc.) et de l’e-commerce.
En apparence, le centre-ville rennais conserve une vitalité enviée. Ses rues piétonnes, ses enseignes dynamiques et son ambiance de quartier attirent toujours habitants et touristes. Pourtant, la rotation des commerces reste élevée. Ces dernières années, plusieurs vitrines ont fermé dans l’hyper-centre (rue Le Bastard, rue d’Orléans, rue de Toulouse, etc.), remplacées souvent par des franchises nationales ou des enseignes premium capables de supporter des loyers stratosphériques.
L’essentiel du problème est connu : un marché des baux commerciaux devenu hautement spéculatif. Certaines rues commerçantes affichent des loyers atteignant 2 500 à 3 500 €/m²/an pour les meilleures cellules commerciales. Des niveaux proches de certaines zones de Lyon, Bordeaux et même du centre de Paris ; des loyers disproportionnés par rapport au chiffre d’affaires réalisable par de petits commerces indépendants.
Cette situation rennaise s’inscrit dans une dynamique plus large qui touche la plupart des grandes métropoles françaises :
À Rennes, le taux de vacance commercial a progressé depuis la crise sanitaire. Selon nos informations, il atteindrait aujourd’hui jusqu’à 12 % selon les quartiers et les types de cellules. Ce qui témoigne à la fois d’une forte tension sur les loyers et d’une difficulté à trouver des exploitants viables.
En réponse à cette spirale spéculative, plusieurs villes ont tenté d’innover afin de préserver la diversité de leurs centres :
1. La préemption commerciale
À Paris, Lyon ou Lille, des dispositifs permettent aux collectivités de préempter des cellules vacantes ou mises en vente, afin d’y installer des commerces dits « essentiels » : librairies (rappelons-nous la bien triste fermeture de l’excellente librairie Le chercheur d’art rue Hoche), boucheries, cordonniers, disquaires, etc.
2. La foncière commerciale publique ou mixte
Certaines villes (notamment Nantes avec sa foncière Nantes Métropole Aménagement) développent des foncières publiques capables d’acquérir et de louer des locaux à loyers modérés, en ciblant les activités stratégiques pour la vitalité du centre.
3. Les observatoires locaux des loyers commerciaux
Lyon ou Paris ont mis en place des observatoires permettant de suivre et objectiver les évolutions de loyers, pour anticiper les dérives et guider les politiques d’urbanisme commercial.
4. La modulation des droits de mutation
Quelques pistes émergent (encore peu utilisées) relatives à des dispositifs fiscaux qui visent à taxer davantage la spéculation commerciale et favoriser la location plutôt que la vente.
Pour l’heure, Rennes Métropole agit surtout à travers des actions de dynamisation (braderies, piétonnisations, animations commerciales, gratuités ponctuelles). Mais la question des baux commerciaux reste encore largement laissée au libre jeu du marché privé. Or, l’enjeu est crucial pour préserver l’identité du centre-ville rennais devant l’actuelle uniformisation par les seules grandes enseignes qui font que les centres-villes de France et de toute l’Europe finissent par peu ou prou se ressembler.
C’est un contrat de location entre un propriétaire et un exploitant de commerce. Il est généralement signé pour 9 ans renouvelables, mais le locataire peut résilier tous les 3 ans. Le montant du loyer est librement fixé, mais souvent renégocié au moment des renouvellements.
Principalement les foncières, les investisseurs patrimoniaux et les SCPI spécialisées dans l’immobilier commercial qui utilisent les centres-villes comme des actifs financiers à fort rendement.
Les grandes enseignes disposent de trésoreries solides et peuvent mutualiser leurs risques sur plusieurs points de vente. Les petits indépendants, eux, supportent seuls des loyers qui peuvent représenter 20 à 30 % de leur chiffre d’affaires.
