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SCPI en février 2025 : baisses de parts, rendements contrastés, nouvelles règles et stratégies ciblées. Le point complet sur les tendances et conseils d’investissement.
Par Vincent Gaspalon – Investissement FAQ pour
Temps de lecture : 7 min
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Enfin, tous les rendements sont connus, place à l’analyse ! Après une année 2024 en demi-teinte, le marché des SCPI semble aborder 2025 dans un contexte immobilier toujours sélectif.
Après janvier, plusieurs véhicules accusent de nouvelles baisses de valeurs de leurs parts. Février a aussi été marqué par l’entrée en application des nouvelles règles issues de l’ordonnance de modernisation de juillet 2024. Enfin, les sociétés de gestion ont multiplié les annonces d’investissements ciblés. Il y a une volonté de saisir les opportunités, malgré des valorisations sous pression.
10 SCPI, principalement positionnées sur les bureaux, ont donc procédé à des baisses de prix de parts en janvier-février. Prolongement logique du mouvement initié en 2024. En tout, 33 SCPI ont baissé leurs parts depuis début 2024. Certaines corrections sont marquées, qui accuse déjà un recul cumulé de plus de 44 % depuis septembre 2023, après plusieurs ajustements successifs.
Pourquoi c’est important : ces dévalorisations reflètent les vents contraires qui soufflent sur l’immobilier de bureaux. Vacance locative en hausse, indexation des loyers insuffisante pour compenser l’inflation, dépréciation des actifs vieillissants et énergivores face aux nouvelles normes environnementales et d’usage, etc. Tous ces facteurs pèsent sur la valeur des parts de SCPI, dans un marché où les transactions restent limitées.
Si ces ajustements techniques permettent de recaler les prix sur les valeurs de reconstitution, ils sont douloureux pour les associés. Ils rappellent que la pierre papier n’est pas un placement sans risque et que les rendements passés ne présagent pas de l’avenir.
Pour autant, toutes les SCPI ne sont pas logées à la même enseigne. Celles dotées d’un patrimoine récent, bien localisé et vertueux sur le plan énergétique résistent mieux. C’est le cas des SCPI résidentielles (+0,5 % en 2024) et diversifiées (+0,1 %).
le taux de distribution moyen est enfin connu, il est de 4,72 %. En hausse apparente par rapport à 2023 (4,52 %), mais en réalité les performances sont contrastées. Les SCPI diversifiées surperforment nettement à 5,8 %, dans le sillage de véhicules dynamiques.
Les disparités sont fortes lorsqu’on examine de près les thématiques : 4 % pour les fonds de santé, contre 5,6 % pour la logistique. Les SCPI de bureaux (4,4 %) et de commerces (4,9 %) ferment la marche…
Ces écarts illustrent un marché immobilier à plusieurs vitesses.
Les SCPI diversifiées, sans être immunisées, amortissent mieux les chocs. Celles lancées récemment surperforment, ayant pu se constituer dans un marché baissier, en ciblant des actifs résilients. Mais les rendements affichés peuvent masquer des réalités différentes : revenus purs d’un côté, recours aux réserves ou plus-values de l’autre. D’où l’importance de se plonger dans le reporting de chaque société de gestion, pour distinguer le bon du moins bon.
L’année 2025 voit l’entrée en application des mesures de modernisation des SCPI, issues de l’ordonnance de juillet 2024. Évaluation semestrielle des actifs immobiliers, puis création possible de catégories de parts pour distinguer gros et petits porteurs.
Ensuite, seuil de souscription abaissé à 1€. Enfin, possibilité d’investir dans des biens meubles liés aux immeubles détenus (panneaux solaires, mobilier des hôtels et résidences gérées, etc.).
Pourquoi c’est important : la nouvelle loi veut un véhicule SCPI plus transparent, accessible et “liquide”. Voici les quatre axes de travail pour les gérants :
Des évolutions positives donc, qui vont dans le sens d’une meilleure protection et information des épargnants. Avec une limite : elles ne résolvent pas l’illiquidité structurelle des SCPI, fonds fermés sans marché secondaire.
Malgré un contexte délicat, les gérants de SCPI multiplient les acquisitions ciblées (bureaux prime, retail parks, locaux de santé, entrepôts logistiques, etc.) Quelques deals marquants en février : cession de 125 M€ d’actifs de bureaux pour un club deal emmené par Sofidy, achat de 12 commerces au sein du centre Parly 2 pour Immorente, première implantation italienne (31 000 m2 de bureaux à Milan) pour Transitions Europe.
Pourquoi c’est important : le point commun de ces actifs ? Des immeubles bien localisés, louables et loués à des entreprises solides, via des baux longs. On retrouve les grandes tendances à l’œuvre depuis plusieurs mois :
De quoi relativiser le climat morose ambiant. Les gérants n’ont pas renoncé à investir, en pariant sur la résilience de l’immobilier tertiaire. Ils déploient simplement des stratégies de création de valeur qui jouent sur plusieurs leviers.
En ce début d’année contrasté, l’investisseur en SCPI a plusieurs options :
L’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) séduit de plus en plus de Français à la recherche d’un placement rentable et sécurisé. Que vous soyez un investisseur débutant ou confirmé, il est essentiel de bien choisir les SCPI dans lesquelles placer votre argent, en tenant compte du rendement, de la stratégie d’investissement, de la diversification géographique et sectorielle, mais aussi de la solidité de la société de gestion.
Pour vous aider à faire le bon choix, Le Point propose une analyse complète et actualisée des 5 meilleures SCPI en 2025. Ce guide vous permet de comparer les performances, les frais, les perspectives de rendement et les atouts de chaque SCPI sélectionnée. Une ressource précieuse pour optimiser votre stratégie patrimoniale et profiter des opportunités offertes par le marché immobilier, même avec un budget modeste.
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