L’habitat indigne renvoie à plusieurs notions – non-décence, insalubrité et péril –, qui relèvent chacune de réglementations différentes et ne doivent pas être confondues. Les procédures de concernant l’hygiène de l’habitat et de la mise en sécurité (péril) peuvent être mises en œuvre parallèlement.
Dans tous les cas, les propriétaires privés sont tenus d’assurer la sécurité, la salubrité et l’habitabilité de leurs immeubles. De même, les locataires doivent impérativement maintenir leur logement en bon état.
Attention : La décence des logements inclut désormais la notion de performance énergétique. Aussi, sont considérés comme non décents les logements consommant plus de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an, et depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G (au sens du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)). Pour rappel, la réalisation d’un DPE est obligatoire pour mettre un logement en location.
Plus d’informations sur :
En 2022, la Ville de Marseille a lancé un plan municipal contre les punaises de lit. En effet, disparue dans les années 50, la punaise de lit est réapparue avec le développement des voyages internationaux. Très résistante, elle prolifère rapidement dans tout type de logement, qu’il soit propre ou insalubre et, parfois, sur nos lieux de travail.
Depuis le 1er janvier 2021, l’arrêté de péril est remplacé par un arrêté de mise en sécurité (procédure urgente ou travaux pérennes). Lorsqu’un immeuble présente un danger, pour ses occupants ou pour les tiers, au vu de sa solidité et de sa stabilité (affaissement des fondations, risque d’effondrement d’un escalier, garde-corps, balcon, toiture, façade, plancher, chute de pierres…), le maire peut engager une procédure de mise en sécurité à l’encontre du propriétaire d’un logement, ou du syndic de copropriété lorsque l’immeuble est en copropriété. L’objet de cette législation est de contraindre les propriétaires à entreprendre des travaux strictement nécessaires pour mettre fin au danger.
On est donc en présence d’un immeuble qui menace la sécurité des personnes, ou ne présente plus les garanties de solidité et de stabilité nécessaires au maintien de la sécurité publique.
Une procédure de mise en sécurité obéit à un formalisme strict et est précédé par une phase contradictoire avant la prise d’un arrêté, sauf en cas de danger imminent pour les personnes, auquel cas il est mis en œuvre une procédure d’urgence (anciens arrêtés de péril grave et imminent).
Conformément à la réglementation, tous les arrêtés sont notifiés aux propriétaires ou aux syndicats des copropriétaires afin que les travaux soient réalisés dans les délais prescrits.
Par ailleurs, cette procédure peut également être enclenchée en cas de fonctionnement défectueux ou en cas de défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation, lorsqu’il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers, ou à compromettre gravement leurs conditions d’habitation ou d’utilisation. Lire la liste des équipements communs concernés : article R511-1 du CCH.
Lorsque le logement ne respecte pas un ou plusieurs critères de décence, définis par le décret du 30 janvier 2002 :
⚠ Un local situé au sous-sol ne peut pas être proposé à la location.
Ces critères s’imposent autant aux logements privés qu’aux logements sociaux.
Pour savoir si votre logement est en mauvais état, plus d’informations ici.
Pour être informé ou sur ses droits ou les procédures, au numéro unique 0806 706 806.
ATTENTION ! En cas d’extrême urgence, appelez le Bataillon de marins pompiers de Marseille au 18.
Avant de signaler un logement ou un immeuble indigne, les locataires doivent contacter leur propriétaire, et les copropriétaires doivent contacter le syndic ou le conseil syndical. Si vous êtes locataire d’un logement social (HLM), contactez votre bailleur social.
Modèle de lettre au propriétaire
Si leur contrat d’assurance habitation prévoit une clause assistance juridique, locataires ou propriétaires peuvent également contacter leur compagnie d’assurance pour obtenir des informations et un accompagnement dans leur démarche.
Le maire n’intervient qu’en cas de défaillance du ou des propriétaires.
Depuis 2022, les signalements sont à effectuer auprès du guichet unique de signalement de logements indignes « Histologe », via la plateforme dédiée du ministère de la Transition écologique : histologe.beta.gouv.fr
Elle est ouverte à tous les locataires, qu’ils résident dans le parc privé ou dans le parc social.
Pour être accompagné dans votre signalement, rendez-vous à la Maison métropolitaine de l’habitat, 19 rue de la République – 13002 Marseille, du lundi au vendredi de 9h à 12h et de 13h à 16h45. Tel : 04 95 09 58 58. Mail : eah@ampmetropole.fr
Le locataire est tenu de respecter l’usage prévu du logement et de prendre en charge les petites réparations et l’entretien courant. Cela inclut par exemple :
Le locataire est également tenu de souscrire à une assurance obligatoire couvrant les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie, explosion, …).
Le propriétaire bailleur doit fournir au locataire un logement en bon état, qui répond aux critères de décence. En cours de bail, le bailleur doit réaliser les travaux nécessaires à l’entretien et au maintien en état du logement (hors réparations locatives). Les réparations à la charge du bailleur peuvent par exemple concerner :
Avant de commencer des travaux, le locataire doit être informé par une notification de travaux précisant la nature et les modalités d’exécution des travaux, remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
En savoir plus sur les obligations du locataire et du propriétaire
Le lundi 15 novembre 2021, la Ville de Marseille a signé, au côté de l’État et de 8 collectifs et associations, la nouvelle version de la Charte des personnes évacuées. Adoptée lors du conseil municipal du 1er octobre 2021, cette charte permet un accompagnement social, juridique et administratif singulier en France des personnes évacuées de leur logement suite à une interdiction d’habiter, quel que soit leur statut (locataire, propriétaire occupant, hébergé), sous réserve qu’ils soient occupants légitimes. Dans ce cadre, un comité de suivi de la Charte a été créé.
La Ville de Marseille a mis en place un guichet unique, qui se charge de l’accueil, de la prise en charge et de l’accompagnement des personnes évacuées suite à un arrêté de mise en sécurité :
Espace d’accueil des personnes évacuées (EAPE)
10ter Square Belsunce – 13001 Marseille
Du lundi au vendredi de 9h à 17h
Agence départementale pour l’information sur le logement des Bouches-du-Rhône (ADIL)
15, avenue Robert Schuman – 13002 MARSEILLE
Tél : 04 96 11 12 00
www.adil13.org
► L’ADIL vous informe gratuitement sur vos droits, les procédures ou tout sujet relatif à la lutte contre l’habitat indigne ou le logement, que vous soyez locataire ou propriétaire.
Maison métropolitaine de l’habitat
Du lundi au vendredi de 9h à 12h et de 13h à 16h45
19 rue de la République – 13002 MARSEILLE
Téléphone : 04 95 09 58 58
eah@ampmetropole.fr
► La Maison métropolitaine de l’habitat vous informe et vous accompagne en tant que locataire dans votre signalement de logement indigne, et en tant que propriétaire dans vos projets de rénovation.
Fondation pour le Logement des Défavorisés (ex-Fondation Abbé Pierre)
5 rue Gilbert Dru – 13002 MARSEILLE
Tél : 04 91 50 65 47
► Des permanences d’accompagnement aux droits liés à l’habitat, cofinancées par la Ville de Marseille et la CAF, peuvent aider des victimes de marchands de sommeil en les accompagnant en justice (au civil ou pour des dépôts de plainte au pénal).
C’est au propriétaire (ou aux copropriétaires le cas échéant) de prendre en charge les travaux prescrits par un arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité. Le locataire ou l’occupant est tenu de laisser exécuter les travaux dans le logement : il ne peut, en aucun cas, s’y opposer.
Dans certains cas, le propriétaire ou les copropriétaires peuvent bénéficier d’aides, délivrées par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH). Pour vous renseigner sur les aides, contactez la Maison métropolitaine de l’habitat :
19 rue de la République – 13002 Marseille
Du lundi au vendredi de 9h à 12h et de 13h à 16h45
Pour la réhabilitation et la rénovation énergétique du parc ancien : eah-rehab@ampmetropole.fr ou 04 95 09 58 95
Vous pourrez être redevable d’astreintes administratives, pouvant aller jusqu’à 50 000 euros.
La Ville pourra également réaliser des travaux d’office à vos frais avancés.
Enfin, votre responsabilité pénale pourra également être engagée. Vous risquez 1 an d’emprisonnement et une amende de 50 000 €. Les juges peuvent également ajouter l’une des peines complémentaires suivantes :
Lorsque les faits sont commis à l’encontre d’un occupant qui est une personne vulnérable, notamment un ressortissant étranger en situation irrégulière, les faits sont punis de 2 ans d’emprisonnement et de 75 000 € d’amende.
Non. À partir de la notification de l’arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité, le loyer en principal cesse d’être dû pour tous les locaux de l’immeuble à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police, et même s’il n’y a pas d’interdiction (complète ou partielle) d’habiter. Les baux et contrats d’occupation poursuivent leurs effets mais le loyer est suspendu jusqu’à la réalisation des travaux prescrits ou jusqu’au relogement définitif du locataire. Les allocations logement perçues par le locataire (ou par le bailleur directement) sont également suspendues pendant toute la durée de la procédure de mise en sécurité ou d’insalubrité.
Cependant, le locataire doit continuer à payer les charges locatives, sauf si le local a fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter (par exemple, s’il s’agit d’une cave).
La cessation du paiement démarre à partir du 1er jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité (ou de son affichage sur la façade de l’immeuble) et jusqu’au 1er jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou de l’affichage de l’arrêté de mainlevée.
Le non-respect des mesures prescrites par l’arrêté expose à des sanctions. Continuer de percevoir un loyer ou toute autre somme alors que le logement est sous arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité expose le bailleur à une peine de 3 ans d’emprisonnement et une amende de 100 000 €, et de 5 ans d’emprisonnement et 150 000 € d’amende si l’occupant est une personne vulnérable.
Les sommes qui n’auraient pas dû être versées doivent être restituées à l’occupant ou déduites des loyers quand ceux-ci sont de nouveau dus.
Le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail. Lorsqu’un arrêté du maire ou du préfet a prescrit des travaux dans un logement ou un immeuble, interdit temporairement à l’habitation ou non, le contrat de location (écrit ou verbal) est suspendu jusqu’à la mainlevée de l’arrêté. Sa durée est prolongée de celle qui s’est écoulée entre le premier arrêté et l’arrêté qui en prononce la levée, suite à la réalisation des travaux ordonnés.
Le locataire peut mettre fin au contrat de location à tout moment. Cependant, c’est ce contrat qui le lie au propriétaire et lui donne droit à l’hébergement par le propriétaire tant que l’arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité n’est pas levé. Si vous résiliez votre contrat de location, ou bail, vous perdez votre droit à l’hébergement, ou au relogement en cas d’interdiction définitive d’habiter.
Si les travaux ne sont pas entrepris suite à un arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité, il faut prendre contact par tout moyen jugé nécessaire avec votre propriétaire afin de lui demander des informations au sujet de l’avancement des travaux prescrits par l’arrêté.
Dans le cas d’un arrêté de mise en sécurité, vous pouvez faire cette demande auprès du syndic de l’immeuble ou par courriel au service Sécurités des Immeubles à l’adresse électronique : sdi-infos@marseille.fr
Le non respect des injonctions prescrites par l’arrêté expose les propriétaires d’une part, à leur réalisation d’office et à leurs frais avancés par la Ville de Marseille, et d’autre part, à des sanctions pénales en application de l’article L511-22 du Code de la construction et de l’habitation.
Lorsque l’arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité comporte une interdiction temporaire d’habiter dans les lieux ou lorsque les travaux nécessaires pour remédier au danger les rendent temporairement inhabitables, le propriétaire bailleur doit assurer aux occupants légitimes un hébergement décent correspondant à leurs besoins. Aucun loyer n’est dû par le locataire hébergé temporairement. Cependant, celui-ci est redevable de l’assurance et des fluides (consommation d’eau, d’électricité, etc.) dans le logement temporaire.
L’arrêté précise la date d’effet de l’interdiction et la date à laquelle la personne tenue d’exécuter les mesures doit avoir informé les services municipaux de l’offre d’hébergement qu’il a faite aux occupants.
Si le propriétaire ne respecte pas son obligation d’hébergement, le Ville assure en substitution la prise en charge des occupants légitimes, et recouvre ensuite les frais auprès du propriétaire.
Si vous êtes propriétaire occupant, votre assurance pourra prendre en charge les frais d’hébergement si votre contrat le prévoit. Il est donc nécessaire de contacter votre assurance en cas d’évacuation. La législation ne prévoit pas de prise en charge des propriétaires occupants. Cependant, la Ville de Marseille a signé une charte des personnes évacuées, qui prévoit la prise en charge des propriétaires occupants de bonne foi et ne parvenant pas à trouver d’hébergement d’urgence par leurs propres moyens, sous conditions de ressources. Ainsi, les propriétaires occupants sont pris en charge au même titre que les locataires par les opérateurs de l’EAPE en fonction de leur niveau de ressources.
Lorsque l’arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité comporte une interdiction temporaire d’habiter dans les lieux ou lorsque les travaux nécessaires pour remédier au danger les rendent temporairement inhabitables, il est possible d’y accéder notamment pour la récupération des affaires personnels sous certaines conditions.
Dans le cas d’une procédure de mise en sécurité, le propriétaire doit prendre attache avec le syndic, qui programmera la visite avec les agents du service Sécurité des Immeubles en charge de la récupération des effets personnels. Demande à envoyer par le syndic au courriel scu-effets-perso@marseille.fr, en indiquant l’adresse complète de l’immeuble et le logement à visiter.
À noter que ces accès sont très limités et sous condition que l’état des lieux permette l’accès des personnes.
Lorsque les travaux prescrits ont été réalisés, et après attestation de leur bonne exécution par le maître d’œuvre et vérification par un expert des services de la Ville, un arrêté de mainlevée constate la conformité et lève l’arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité, et le cas échéant l’interdiction d’habiter.
Les propriétaires sont avertis par les services municipaux de la levée de l’arrêté. Vous pouvez également retrouver l’arrêté de mainlevée de mise en sécurité, sur le site de la Ville de Marseille.
Les locataires seront avertis par leur propriétaire de la notification de la mainlevée, pour organiser la réintégration. Si vous êtes pris en charge par la Ville en substitution du propriétaire pour l’hébergement temporaire, les services de la Ville prendront contact avec vous pour procéder à la visite de réintégration.
Dans le cas d’un arrêté d’insalubrité avec interdiction définitive d’habiter dans les lieux, ou en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire est tenu d’assurer le relogement des occupants correspondant à leurs besoins et possibilités. Il doit également verser aux occupants une indemnité d’un montant égal à trois mois de loyer pour couvrir leurs frais de réinstallation. En cas de refus par le locataire d’une proposition adaptée, le propriétaire peut engager une procédure d’expulsion devant le tribunal judiciaire. Le locataire qui entend refuser une proposition de relogement doit justifier son refus par un motif légitime (inadéquation de ses ressources au regard du loyer par exemple).
Hors de ces cas, si les travaux prescrits dans l’arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité n’ont pas été réalisés dans les trois ans, les propriétaires ont également, depuis la loi dite « Habitat dégradé » d’avril 2024, l’obligation d’assurer le relogement de leurs locataires, dans les mêmes conditions que dans le cas d’une interdiction définitive d’habiter dans les lieux (voir ci-dessus).
Enfin, tout au long de la procédure, le propriétaire et le locataire peuvent convenir à l’amiable d’un relogement définitif.
Non. Après un arrêté de mainlevée de mise en sécurité ou d’insalubrité, le bail reprend à l’identique, sans augmentation de loyer.
Si votre loyer a été augmenté, vous pouvez contester l’augmentation.
Pour plus d’informations, rendez-vous sur : www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1311
Pour être conseillé et informé gratuitement sur vos droits, vous pouvez contacter l’ADIL des Bouches-du-Rhône :
ADIL des Bouches-du-Rhône
15, avenue Robert Schuman – 13002 Marseille
Tél : 04 96 11 12 00
Horaires d’ouverture de l’accueil (les conseillers reçoivent uniquement sur rendez-vous) : du lundi au vendredi de 14h00 à 17h30
Permanence téléphonique le matin : du lundi au vendredi de 9h00 à 12h30
Oui. Si le propriétaire bailleur ne respecte pas l’obligation d’hébergement de ses locataires, le Ville assure en substitution la prise en charge des occupants légitimes, et recouvre ensuite les frais auprès du propriétaire.
Une lettre d’information est d’abord envoyée par les services de la Ville, précisant le montant et les détails des sommes dues. Celle-ci est suivie d’un avis de somme à payer transmis par le comptable public.
Pour toute question sur le recouvrement, vous pouvez contacter les services municipaux à l’adresse mail suivante : dllhi-recouvrement@marseille.fr
Est-il possible d’obtenir un délai de paiement ? A réception de l’avis de somme à payer, il est en effet possible de demander la mise en place d’un échéancier de paiement, dont les conditions seront à définir en accord avec le service des finances de la Ville.