Voir un propriétaire squatte son propre logement, enfermé derrière une serrure qu’il vient de changer lui-même, ressemble à un scénario invraisemblable. À Nice, sur la Promenade des Anglais, Dany, la trentaine, a pourtant décidé de vivre jour et nuit dans le studio qu’il louait pour tenter de se protéger d’un locataire qui ne paye plus, selon Le Figaro Immobilier.
Son cas, très médiatisé, fait écho à d’autres histoires de bailleurs qui s’introduisent dans leur bien loué, à Nice comme à Quimper, persuadés qu’ils n’ont plus d’autre choix. Derrière ces faits divers, une même inquiétude : comment récupérer légalement un logement sans transformer l’affaire en bombe juridique.
Dany a acheté son studio niçois il y a un an à peine. Après des travaux, il le met en location en février 2023 à un entrepreneur. Dès le mois suivant, les retards de paiement commencent et les excuses s’enchaînent, jusqu’à une hospitalisation pour une jambe cassée. Il réussit encore à encaisser les loyers jusqu’en août, puis plus rien, tout en continuant à rembourser son crédit et à payer les charges de son logement locatif.
Acculé par ces impayés de loyer, il profite d’une absence du locataire pour entrer dans le studio, changer la serrure et prévenir l’occupant. « J’ai bien dit à la police que j’étais donc squatteur de mon propre appartement, mais que c’est la seule solution que j’avais trouvée« , confie-t-il à Nice Matin. Le locataire réagit par des menaces de mort, tente de forcer le volet puis d’ouvrir la porte avec une perceuse. Dany enlève les effets personnels de son locataire, les remet à la police, et reste enfermé dans les lieux par peur de voir la porte défoncée.
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Pour Maître Valérie Moulines Denis, avocate en droit immobilier, la formule de « propriétaire squatteur » ne tient pourtant pas juridiquement. « On ne peut pas être «squatteur» de son propre bien. Cela n’a aucun sens sur le plan juridique. En revanche, il n’a pas le droit de reprendre possession de son bien en changeant la serrure car cela revient à une expulsion illégale« , explique Maître Valérie Moulines Denis, avocate en droit immobilier, au Figaro.
À Quimper, un propriétaire de 71 ans a vécu une situation différente mais tout aussi déroutante. Il possède depuis 2004 un petit studio loué à des jeunes. Son locataire actuel, un jeune diplômé installé depuis 2020, paie de moins en moins régulièrement. Au printemps 2023, le septuagénaire découvre un logement très dégradé. L’été suivant, les loyers cessent totalement, une procédure d’expulsion est lancée mais piétine.
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Le 31 octobre 2023, il décide d’entrer dans son propre studio pour y vivre une semaine avec le locataire, persuadé d’être protégé par un supposé délai de « 48 heures » d’occupation. Le jeune homme finit par partir, mais le bailleur perd les loyers et s’expose à des poursuites. Ce délai de 48 heures n’apparaît dans aucun texte : il renvoie seulement à la flagrance pénale pour l’intervention de la police. Juridiquement, est squatteur celui qui pénètre dans un lieu par effraction, tromperie, menace ou violence, sans droit ni titre. Un locataire entré légalement, même en impayés, n’est pas un squatteur mais un occupant qui peut devenir sans droit ni titre après résiliation du bail.
Pour Maître Valérie Moulines Denis, avocate en droit immobilier, la formule choc de « propriétaire squatteur » ne tient pas juridiquement. « On ne peut pas être squatteur de son propre bien. Cela n’a aucun sens sur le plan juridique. En revanche, il n’a pas le droit de reprendre possession de son bien en changeant la serrure car cela revient à une expulsion illégale », explique Maître Valérie Moulines Denis au « Figaro ». La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi anti-squat ou Kasbarian-Bergé, a durci les sanctions pour violation de domicile : l’article 226-4 du Code pénal prévoit jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 € d’amende.
Le Code pénal vise aussi directement l’expulsion illégale par le bailleur : l’article 226-4-2 punit de 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende le fait de forcer quelqu’un à quitter son logement sans décision de justice ni concours de la force publique, par exemple en changeant les serrures, en coupant l’eau ou l’électricité, ou en s’installant dans les lieux pour faire pression. Pour un propriétaie tenté de « se débrouiller », les gestes à éviter absolument sont donc :
La seule voie reste la procédure : commandement de payer, saisine du juge pour résilier le bail, décision d’expulsion, intervention d’un commissaire de justice puis demande de concours de la force publique, parfois retardée par la trêve hivernale. Les histoires de Nice et de Quimper montrent jusqu’où des petits bailleurs, pris entre crédit, charges et lenteur des délais, peuvent aller pour récupérer un bien au risque de se retrouver eux-mêmes dans le viseur de la justice.
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