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Surévaluer un bien immobilier dans une déclaration de succession expose les héritiers à payer des droits sur une base gonflée, sans possibilité de rectification si le bien se vend moins cher ensuite.
L’erreur est fréquente : par prudence ou méconnaissance du marché, les héritiers déclarent un appartement ou une maison à 350 000 euros, alors que sa valeur réelle oscille autour de 310 000 euros. Résultat : les droits de succession sont calculés sur 40 000 euros de trop. En ligne directe, au taux marginal de 20 %, cela représente 8 000 euros payés en pure perte. Si le barème grimpe à 30 % ou 45 %, la facture dépasse rapidement 12 000 euros. Et dans la majorité des cas, l’administration fiscale refuse toute rectification à la baisse.
Selon l’article 761 du Code général des impôts, les immeubles doivent être estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date du décès, c’est-à-dire le prix que le marché aurait permis d’obtenir dans des conditions normales de vente. Cette valeur dépend du marché immobilier local, des caractéristiques du bien et de la comparaison avec des biens similaires vendus récemment.
Le Tribunal judiciaire de Bordeaux a tranché le 23 février 2026 : si un bien est vendu moins cher que sa valeur déclarée dans les 18 mois suivant le décès, cela ne suffit pas automatiquement à justifier une rectification. L’administration fiscale peut opposer que la vente s’est faite dans des conditions particulières (urgence, acquéreur familial, marché dégradé localement) ou que l’estimation initiale était conforme aux références disponibles au moment de la déclaration.
Cinq raisons expliquent cette erreur récurrente. D’abord, la crainte d’un redressement : par réflexe, on préfère déclarer large plutôt que risquer une pénalité. Ensuite, l’estimation approximative : faute de références comparables précises, on arrondit vers le haut. Enfin, l’évolution rapide du marché immobilier rend l’évaluation complexe, surtout dans les zones où les prix fluctuent de 5 % à 10 % en quelques mois. Quatrièmement, l’espérance de vente à un prix supérieur au marché pousse à déclarer un montant optimiste. Enfin, le manque de références comparables au moment de la déclaration conduit à des estimations hasardeuses.
Faites estimer le bien par un professionnel avant la déclaration de succession. Le notaire dispose d’une expertise du marché local et peut s’appuyer sur des transactions récentes comparables. Vous pouvez aussi consulter le service Patrim, accessible depuis votre espace personnel sur impots.gouv.fr, qui référence les ventes réelles dans votre secteur. Si le bien présente des particularités (travaux à prévoir, servitudes, mitoyenneté complexe), faites-les mentionner dans l’acte notarié pour justifier une décote. Enfin, conservez tous les justificatifs : photos, diagnostics, correspondances avec agences immobilières. En cas de contrôle, ces éléments prouveront que votre estimation était raisonnable à la date du décès.
Source : Service Public
Droits de succession : pourquoi 7 héritiers sur 8 ne paient rien à l’État
Oui, par définition, un héritage ça tombe du ciel et c’est un facteur majeur de reproduction des inégalités. https://t.co/H2zFTsXCXE
— Mathieu Slama (@mathieuslama) October 31, 2025
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Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié (notaire, avocat fiscaliste, CGP) avant toute décision patrimoniale.
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