Par Léa Desmet et Bruno Monier-Vinard
Gros temps sur l’immobilier de la capitale des Flandres. « À l’échelle de la métropole, les prix des maisons ont perdu 10 % en deux ans, et les appartements moitié moins », relève Me Nicolas de Broucker, porte-parole de la chambre des notaires du Nord-Pas-de-Calais. Intra-muros, comptez 3 050 €/m2, en moyenne, dans l’habitat individuel et 3 530 €/m2 en collectif, selon Meilleurs Agents. L’impact de l’érosion du taux des crédits ? « Davantage de primo-accédants et quelques ménages déjà propriétaires réactivent leur projet immobilier », note Richard Hennequin, chez L’Adresse.
Les plus motivés sont exigeants et négocient systématiquement dans un marché dont l’offre a été étoffée par l’allongement des délais de vente. « Cette inertie du marché est due à la crise que nous traversons depuis vingt-quatre mois », commente Bertrand Lambelin, chez Orpi BCS Immobilier. Peu pressés de vendre, certains propriétaires restent accrochés à leurs prétentions. « Nous rentrons des mandats, mais les biens ne trouvent pas preneur », déplore Lucien Masse, chez Century 21.
L’activité est surtout portée par les achats de studios et de 2-pièces, prisés des investisseurs et des primo-accédants. « Nous voyons aussi des parents d’étudiants lillois qui ne trouvent pas de nid à louer et qui achètent comptant », signale Dominique Nadal, chez Laforêt. Chroniquement insuffisante à chaque rentrée universitaire, l’offre locative doit composer avec l’encadrement des loyers, ici en vigueur depuis 2020.
« En dessous de 350 000 euros, les biens partent vite. Au-delà, ça coince davantage », note Louis-Frédéric Dannel, chez ERA. « Irrégulier et en dents de scie, le segment haut de gamme ne dégage pas de vraie tendance », juge Bruno Gras, chez Barnes. L’abondance de belles maisons aux environs de Lille explique des prix en légère baisse. « Elles séduisent toutefois un flux régulier de Parisiens à même d’y télétravailler dans un cadre de vie agréable », observe Arthur Goerens, chez Junot.
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L’immobilier neuf souffre encore plus fortement. « Le stock de nouveaux logements s’assèche, en retrait annuel de 25 % dans le collectif, et de façon plus prononcée dans les ventes aux investisseurs. Dans le même temps, on enregistre près d’un tiers de mises en vente en moins dans la métropole lilloise, où le neuf coûte environ 4 210 €/m2 », détaille Jean-Michel Sède, président de la Fédération des promoteurs immobiliers des Hauts-de-France.
Ambiance typique, rues pavées, immeubles anciens des XVIIIe et XIXe siècles… Ce secteur historique, l’un des plus chers intra-muros, monnaie ses charmes à environ 5 000 €/m2 pour un logement sans travaux. « Bien loin des 6 000 à 7 000 euros atteints il y a deux ans », souligne Lucien Masse, de Century 21 Vieux-Lille. « Un temps surcoté, le quartier retrouve des valeurs meilleur marché », commente Bertrand Lambelin, chez Orpi BCS Immobilier. « L’absence d’ascenseur, de stationnement et d’espace extérieur tempère les bonus des poutres, parquets et beaux volumes », note Nathalie Forest, chez Sotheby’s International Realty. Les nombreuses petites surfaces hébergent étudiants et jeunes actifs sans enfants voulant vivre dans le centre. Pour trouver des immeubles des années 2000 avec balcon, parking et un meilleur DPE, cap vers les quais du Vieux-Lille où les prix sont les mêmes que dans le bel ancien.
« Ici, vous trouvez tout type d’habitat, de l’immeuble haussmannien à la résidence des années 1980 à 2000 », indique Louis-Frédéric Dannel, d’ERA Immobilier. Rues Nationale, Faidherbe et Pierre-Mauroy, boulevard de la Liberté, gare, place de la République… Cette zone offre aux familles de grands appartements de 100 m2 et plus. Selon la qualité et l’état du bien, comptez de 3 500 à 4 500 €/m2. La rareté des hôtels particuliers et des maisons bourgeoises maintient leurs prix.
Depuis plusieurs années, ce quartier à l’ambiance village affiche deux marchés distincts. « Au nord (Gambetta, place Sébastopol), prévoyez 4 000 €/m2, notamment autour des halles », indique Stéphane Baudry, chez Stéphane Plaza Immobilier. Au sud, la facture baisse d’un cran à 3 000 €/m2, tarif suffisamment attractif pour les primo-accédants et les investisseurs.
Cette zone résidentielle concentre une forte population étudiante en raison de la proximité de nombreuses écoles, facultés et universités. Depuis longtemps les grandes maisons bourgeoises y ont été divisées en lots et transformées en copropriété avec pléthore de minisurfaces. Les « petits budgets » partent vite, à hauteur de 100 000 euros pour un studio de 20 m2 en bon état. Ils font le bonheur d’investisseurs sûrs de louer, l’offre locative étant notoirement insuffisante. « Faute de pouvoir loger leur enfant étudiant en location, de plus en plus de parents se rabattent sur l’acquisition », précise Bertrand Lambelin, d’Orpi. On trouve aussi ici de grands appartements bourgeois familiaux.
Malgré des prix en baisse, comme dans toute l’agglomération, cette commune résidentielle (qui compte 21 000 habitants) garde la cote. Beaumont, le quartier le plus coté, monnaie autour de 3 500 €/m2 ses grandes maisons sur 1 000 m2 de parcelle. Autour de la Villa Cavrois (avenues Barrois, Roussel, Président-Kennedy et rue d’Hem), le ticket d’entrée de ces habitations démarre à 700 000 euros. Ce secteur est prisé des chefs d’entreprise et des professions libérales. « Dans l’hypercentre commerçant, on trouve davantage d’appartements et de plus petites maisons, qui s’affichent à un prix compris entre 2 700 et 3 300 €/m2. Vers Saint-Pierre, les valeurs s’adoucissent à 2 000 €/m2 », précise Richard Hennequin, de l’agence L’Adresse. Grâce au métro et au tramway, on accède à Lille en 15 minutes. « La présence de l’Edhec, une école de commerce de 4 000 étudiants, nourrit un marché locatif de petites surfaces animé par les investisseurs », ajoute ce dernier. Face au métro et au tramway, un programme neuf affiche des valeurs comprises entre 6 000 et 7 000 €/m2.
À 13 kilomètres à l’est de Lille et à 40 minutes en transport en commun (bus + métro), cette commune située entre Roubaix et Villeneuve-d’Ascq poursuit son développement immobilier, entamé il y a dix ans. La proximité de la campagne et du lac du Héron est un de ses bonus. « Pour un bien équivalent, la taxe foncière y est presque deux fois moins élevée qu’à Roubaix, tout proche », relève Fabrice Payne, mandataire Optimhome. Autour du jardin des Perspectives, dans les quartiers Tribonnerie et de la Vallée II, il faut débourser environ 950 000 euros pour une maison de 200 m2 avec 1 000 m2 de terrain. Les investisseurs ciblent de plus petites maisons cédées autour de 225 000 euros. Dans la zone, le promoteur Loger Habitat commercialise l’opération « Héméra ». Ses prix ? 348 000 euros pour un 3-pièces de 72 m2 avec parking, et 417 000 euros pour un 4-pièces de 90 m2 au 3 e étage, avec box.
• Rue d’Arcole, 2e ét. imm. années 1960, 34 m2 (60 m2 au sol), 115 000 €.
• Rue Louis-Faure, 3e ét. imm. années 1970, 40 m2, travaux, 140 000 €.
• Rue Meurein, r-d-c imm. années 1980, 42 m2, jardinet privatif de 15 m2, 194 000 €.
• Chemin des Marguerites, 2e et dernier ét., imm. 2010, 81 m2, terrasse de 20 m2, 2 loggias, parking, 269 000 €.
• Rue des Postes, 2e ét. imm. 2021, 91 m2, 340 000 €.
• Rue Corbet, maison début XXe, 122 m2, cour, terrasse, 520 000 €.
• Rue de la Filature, maison lotie années 1980, 130 m2, 400 m2 de jardin, 325 000 €.
• Rue Jean-Sans-Peur, 2e ét. imm. 1900, 130 m2, 450 000 €.
• Bd de la Liberté, 2e ét. imm. haussmannien, 162 m2, rénové, 765 000 €.
• Rue d’Angleterre, r-d-c hôtel particulier XVIIIe, 320 m2, jardin de 60 m2, 1,99 M€.
Baptisé Rosa-Bonheur, le futur parc de 2,3 ha, en travaux depuis le mois de mai, donne le coup d’envoi officiel de la seconde phase d’urbanisation du quartier des Rives de la haute Deûle : un projet d’envergure, à cheval entre les communes de Lille et de Lomme. Érigé sur des canaux et aménagé par la paysagiste Anne-Sylvie Bruel, cet espace vert fleurira fin 2025. « C’est autour de ce parc consacré à la biodiversité que se positionneront les immeubles d’habitation, d’abord les parcelles les plus au nord, puis celles du sud », explique Stanislas Dendievel, adjoint à l’urbanisme, aux paysages et à la nature à la mairie de Lille.
Au menu de cette friche industrielle textile qui s’étend sur 38 hectares à l’ouest de l’agglomération lilloise : un nouvel écoquartier mixte (bureaux, commerces, équipements) abritant près de 600 logements. Les premiers programmes devraient être commercialisés en 2026. Comme partout, en cas de nouvelles constructions à Lille, la « règle des trois tiers » sera appliquée : un tiers sera consacré aux logements sociaux, un tiers axé sur des logements abordables (vendus sous la forme d’un bail réel solidaire permettant d’acheter, sous conditions de ressources, le bâti et de louer le foncier), et le dernier tiers dévolu à des opérations de logements privés classiques. Ces différentes habitations se côtoieront volontairement dans un même programme.
« Les consultations pour l’attribution des premiers lots à bâtir sont en cours. Les permis de construire devraient être en phase d’instruction à compter de l’an prochain », précise Stanislas Dendievel. En attendant, la gestation de ce nouveau quartier, surnommé « RHD2 », se poursuit. La conception des futurs immeubles vise à les fondre dans la nature environnante.
À terme, ce secteur comptera un tiers d’espaces végétalisés (un ratio élevé), à l’instar de la première phase, échelonnée entre 2004 et 2022. Pour mémoire, cette reconquête urbaine a été l’un des premiers écoquartiers de France labellisés par l’État. Faisant la part belle aux mobilités douces et aux constructions durables, ce secteur aux berges aménagées s’étend sur 26 hectares. Il compte notamment 150 000 mètres carrés occupés à la fois par 900 logements déjà livrés, des équipements collectifs publics (école, restaurant scolaire, mairie) et un vaste espace tertiaire abritant EuraTechnologies, qui, à ce jour, totalise près de 7 000 emplois.
Autrefois théâtre d’anciens châteaux industriels, ce site sera reconfiguré pour accueillir l’industrie du XXIe siècle, à savoir les nouvelles technologies. L’emblème de cette métamorphose urbaine : la réhabilitation et la reconversion en bureaux de l’ancienne filature Le Blan-Lafont, construite en 1900. En plus des logements neufs, cette deuxième partie des Rives de la haute Deûle, qui devrait s’étaler sur une décennie, prévoit aussi des projets de rénovation et de requalification urbaine dans le quartier existant voisin, les Bois-Blancs. « Près de 600 logements seront concernés », précise Stanislas Dendievel.
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