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Le marché locatif toulonnais confirme en avril 2026 une séquence inédite : des loyers d’appartements figés à 15 EUR/m² depuis trois mois, pendant que les maisons individuelles cèdent 1,2 %, une dissociation rare qui révèle un basculement dans les arbitrages des locataires varois.
Alors que la plupart des métropoles françaises connaissent des tensions locatives croissantes, Toulon fait figure d’exception. Entre mars et avril 2026, le loyer moyen au mètre carré pour un appartement n’a pas bougé d’un centime. Cette stabilité, loin d’être anecdotique, traduit un équilibre inhabituel entre l’offre et la demande sur le segment des petites et moyennes surfaces urbaines. À l’inverse, les maisons individuelles enregistrent un léger repli de leur loyer moyen, passant de 17,30 EUR/m² à 17,10 EUR/m² sur la même période.
Ce découplage entre appartements et maisons interroge. Il révèle une réalité souvent passée sous silence : le marché locatif ne répond pas partout aux mêmes logiques. À Toulon, la demande pour les appartements reste soutenue, portée par une population étudiante, des jeunes actifs et des ménages recherchant la proximité du centre-ville et du littoral. Les maisons, elles, subissent une offre légèrement plus abondante et des arbitrages budgétaires des ménages familiaux qui privilégient désormais la localisation à la surface habitable.
Le chiffre est rare dans le contexte actuel : 15,00 EUR/m² en mars, 15,00 EUR/m² en avril. Selon les données de SeLoger et MeilleursAgents, cette stabilité absolue sur le segment des appartements toulonnais contraste avec les évolutions volatiles observées sur le marché de l’achat. Entre mars et avril 2026, le prix d’achat des appartements a reculé de 2 %, passant de 3 246 EUR/m² à 3 181 EUR/m². Une décorrélation totale.
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Cette inertie des loyers face à la baisse des prix d’achat peut sembler contre-intuitive. Elle s’explique pourtant par un mécanisme bien connu des investisseurs : le rendement locatif. À Toulon, un appartement acheté 3 181 EUR/m² et loué 15 EUR/m² génère un rendement brut annuel de 5,66 % hors charges. Un niveau attractif dans un environnement où les taux d’emprunt immobilier à 20 ans oscillent autour de 3,5 % selon les dernières données disponibles pour avril 2025. Ce différentiel de 2,16 points explique pourquoi les bailleurs n’ont aucune raison de baisser leurs loyers : la demande absorbe l’offre sans tension excessive.
La stabilité du loyer moyen cache toutefois une réalité plus nuancée selon la typologie des biens. Les studios et T2, majoritairement recherchés par les étudiants et jeunes actifs, maintiennent des taux d’occupation élevés. Les T3 et T4, qui s’adressent à des familles ou des colocations, connaissent des délais de location légèrement plus longs. Mais dans les deux cas, le loyer demandé par les propriétaires ne fléchit pas. Cette rigidité à la baisse s’observe dans toutes les villes moyennes françaises où l’offre locative reste maîtrisée.
Source : Moneyvox (données SeLoger et MeilleursAgents)
Le segment des maisons individuelles connaît une évolution inverse. Entre mars et avril 2026, le loyer moyen au mètre carré passe de 17,30 EUR à 17,10 EUR, soit un repli de 1,16 %. Cette baisse, bien que modérée, marque une rupture avec la dynamique observée sur les appartements. Elle traduit une offre légèrement plus abondante et une demande locative moins tendue sur ce segment.
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Plusieurs facteurs expliquent cette détente. D’abord, les maisons individuelles représentent un marché locatif plus restreint à Toulon, ville majoritairement composée d’immeubles collectifs. L’offre disponible, bien que limitée en volume, suffit à répondre à la demande actuelle. Ensuite, les ménages familiaux, principaux locataires de maisons, subissent des arbitrages budgétaires plus serrés en 2026. La hausse de l’indice de référence des loyers (IRL) de 0,78 % sur un an au premier trimestre 2026, selon l’INSEE, pèse sur leur capacité à absorber des hausses de loyer. Résultat : les propriétaires qui souhaitent louer rapidement préfèrent baisser légèrement leur loyer plutôt que de laisser leur bien vacant.
L’écart de loyer entre maisons et appartements reste toutefois significatif : 2,10 EUR/m² en faveur des maisons en avril 2026. Cette prime reflète la valorisation traditionnelle des biens avec jardin, espaces extérieurs et stationnement privatif. Dans une ville méditerranéenne comme Toulon, ces atouts restent recherchés, mais ils ne suffisent plus à justifier une hausse de loyer dans un contexte de stabilisation générale du marché immobilier.
Le contraste entre location et achat révèle une fragmentation du marché toulonnais. Alors que les loyers d’appartements stagnent et ceux des maisons reculent légèrement, les prix d’achat évoluent dans des directions opposées. Entre mars et avril 2026, le prix moyen au mètre carré des appartements chute de 2 %, passant de 3 246 EUR à 3 181 EUR. Sur le même intervalle, les maisons progressent de 0,59 %, de 4 416 EUR à 4 442 EUR/m².
Cette divergence s’explique par des dynamiques d’achat différentes. Les appartements, majoritairement acquis par des primo-accédants ou des investisseurs locatifs, subissent la pression des taux d’emprunt encore élevés et d’une capacité d’achat réduite. Les maisons, recherchées par des ménages installés ou des acheteurs secondaires, bénéficient d’une demande plus solvable et d’arbitrages patrimoniaux favorables dans le contexte post-pandémique. L’écart de prix entre les deux segments atteint désormais 1 261 EUR/m², un record à Toulon.
Source : Moneyvox (données SeLoger et MeilleursAgents)
Pour un investisseur locatif, cette configuration crée une opportunité. Acheter un appartement à 3 181 EUR/m² pour le louer 15 EUR/m² génère un rendement brut de 5,66 %. À l’inverse, acheter une maison à 4 442 EUR/m² pour la louer 17,10 EUR/m² ne produit qu’un rendement brut de 3,85 %. La différence, 1,81 point, oriente clairement les choix d’investissement vers le segment des appartements. C’est d’ailleurs ce que confirment les volumes de transactions locatives : les appartements représentent plus de 80 % de l’offre locative toulonnaise.
La situation toulonnaise s’inscrit dans une dynamique nationale plus large. Depuis le pic de 2022, le marché immobilier français a connu une correction progressive. L’indice des prix immobiliers de l’INSEE affiche une baisse de 4,7 % sur un an au troisième trimestre 2024, dernière donnée disponible. Le volume de transactions est passé de 1,1 million en 2022 à environ 800 000 en 2024. Cette normalisation a freiné les hausses de loyers observées entre 2021 et 2023 dans la plupart des grandes villes.
À Toulon, cette stabilisation se traduit par un marché locatif qui retrouve un équilibre. Les loyers ne grimpent plus, mais ils ne baissent pas non plus massivement. Cette situation contraste avec celle de métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux, où l’encadrement des loyers ou la pression de la demande créent des tensions persistantes. Toulon bénéficie d’un marché locatif plus fluide, sans dispositif d’encadrement, et d’une offre neuve qui reste modérée mais suffisante pour absorber la demande.
Pour un investisseur locatif, Toulon présente un profil de rendement attractif en 2026. Un appartement T2 de 45 m² acheté 143 145 EUR (45 × 3 181 EUR) et loué 675 EUR/mois (45 × 15 EUR) génère 8 100 EUR de loyers annuels bruts, soit un rendement brut de 5,66 %. Après déduction des charges de copropriété (estimées à 800 EUR/an), de la taxe foncière (environ 900 EUR/an) et d’une provision pour vacance locative (5 % soit 405 EUR/an), le rendement net tombe à 4,27 %. Un niveau qui reste supérieur au rendement moyen des SCPI (environ 4 % en 2026) et bien au-dessus du taux sans risque.
La clé pour maximiser ce rendement : cibler les quartiers où la demande locative reste forte. Le centre-ville de Toulon, les quartiers proches du port et les zones desservies par les transports en commun conservent des taux d’occupation élevés. À l’inverse, les secteurs périphériques ou moins bien connectés connaissent des délais de relocation plus longs, ce qui grève le rendement effectif.
Pour les locataires, la stabilité des loyers d’appartements offre une visibilité budgétaire bienvenue. Un ménage toulonnais qui loue un T3 de 65 m² à 15 EUR/m² paie 975 EUR/mois, soit 11 700 EUR/an. Avec l’IRL à +0,78 % sur un an au premier trimestre 2026, la révision annuelle du loyer reste contenue à environ 91 EUR/an. Une hausse modérée, qui contraste avec les augmentations à deux chiffres observées dans certaines métropoles entre 2021 et 2023.
Première erreur : acheter une maison individuelle en espérant un rendement locatif comparable à celui des appartements. Les chiffres d’avril 2026 montrent que le rendement brut des maisons (3,85 %) est inférieur de 1,81 point à celui des appartements (5,66 %). Cette différence se creuse encore après prise en compte des charges d’entretien (jardin, piscine, toiture) qui pèsent davantage sur les maisons que sur les appartements en copropriété.
Deuxième erreur : négliger la vacance locative. À Toulon, le délai moyen de relocation d’un appartement bien positionné varie entre 30 et 60 jours. Mais dans les quartiers périphériques ou les immeubles vétustes, ce délai peut doubler. Une vacance de quatre mois sur une année réduit le rendement brut de 5,66 % à 4,77 %, soit une perte sèche de 0,89 point. Pour limiter ce risque, privilégier les biens récents ou rénovés, proches des commodités et des transports.
Troisième erreur : sous-estimer l’impact de la fiscalité. Un investisseur soumis au régime réel d’imposition peut déduire les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, la taxe foncière et les travaux d’entretien. Mais s’il opte pour le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %), il renonce à ces déductions. Dans le cas d’un appartement toulonnais générant 8 100 EUR de loyers bruts avec 2 105 EUR de charges déductibles, le régime réel réduit le revenu imposable à 5 995 EUR contre 5 670 EUR en micro-foncier. La différence, 325 EUR, représente environ 130 EUR d’impôt économisé pour un contribuable dans la tranche marginale à 30 %.
La configuration actuelle du marché toulonnais crée une opportunité pour les investisseurs patrimoniaux. La baisse des prix d’achat des appartements (moins 2 % en un mois) combinée à la stabilité des loyers (15 EUR/m² inchangés) améliore mécaniquement le rendement locatif. Un investisseur qui aurait acheté en mars 2026 à 3 246 EUR/m² obtenait un rendement brut de 5,55 %. Un achat en avril 2026 à 3 181 EUR/m² porte ce rendement à 5,66 %, soit 0,11 point de gain.
Ce mouvement n’est pas anodin. Dans un environnement où les taux d’emprunt restent autour de 3,5 %, chaque dixième de point de rendement compte. Il permet de couvrir les charges, de lisser les périodes de vacance locative et de dégager un cash-flow positif même dans les premières années de détention. À Toulon, un investisseur qui achète à crédit sur 20 ans à 3,5 % avec un apport de 20 % peut espérer un cash-flow neutre ou légèrement positif dès la première année, sous réserve d’une gestion locative rigoureuse.
Le marché des maisons, lui, reste attractif pour les acheteurs-occupants ou les investisseurs patrimoniaux à long terme. La progression de 0,59 % des prix d’achat en avril 2026 confirme une demande soutenue pour ce type de bien. Mais le rendement locatif (3,85 % brut) reste inférieur à celui des appartements. Pour un investisseur locatif pur, la maison toulonnaise ne se justifie que dans une logique de valorisation à long terme, pas de rendement immédiat.
Au premier trimestre 2026, l’indice de référence des loyers augmente de 0,78 % sur un anhttps://t.co/Q1YuQlNgTz
— Insee (@InseeFr) April 15, 2026
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— Insee (@InseeFr) July 11, 2025
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié (notaire, avocat fiscaliste, CGP) avant toute décision patrimoniale.
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