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PHOTO DAVID BOILY, ARCHIVES LA PRESSE
Carolanne et Maxime* ont des économies non négligeables qui pourraient servir de mise de fonds, mais ils sont réticents à les utiliser : ces fonds sont investis dans des produits volatils et sont destinés à d’autres projets ou besoins à venir.
Carolanne et Maxime*, deux parents dans la trentaine, se préparent à acheter une nouvelle maison dans les prochaines années. Leur souhait : ne pas avoir à piger dans leur épargne actuelle… Même si les propriétés du quartier visé sont plus dispendieuses que celle qu’ils habitent en ce moment.
Carolanne et Maxime*, 37 et 36 ans, sont propriétaires d’une maison qu’ils ont achetée 410 000 $ et qui vaut aujourd’hui environ 470 000 $. Le solde de leur prêt hypothécaire : 127 000 $. Ils y habitent avec leur jeune enfant.
« Retour au bureau oblige, ma conjointe et moi planifions de déménager d’ici deux à trois ans afin de nous rapprocher de nos lieux de travail respectifs », nous explique Maxime.
Le budget maximal pour la nouvelle maison était d’abord fixé à 750 000 $, mais ils sont conscients que cette même propriété pourrait en valoir 850 000 $ dans quelques années lorsqu’ils seront prêts à acheter.
Avant l’achat, le couple a comme objectif d’économiser une somme substantielle pour la mise de fonds de cette future propriété, qui leur permettrait d’acheter sans toucher à leur épargne actuelle et en continuant de maximiser leurs cotisations dans leurs comptes enregistrés.
Carolanne et Maxime ont des économies non négligeables qui pourraient servir de mise de fonds, mais ils sont réticents à les utiliser : ces fonds sont investis dans des produits volatils et sont destinés à d’autres projets ou besoins à venir.
À la place, ils estiment être capables d’épargner 100 000 $ dans les deux à trois prochaines années pour constituer leur mise de fonds. « Cela dit, nous demeurons ouverts aux recommandations des planificateurs si jamais ils remettent ce raisonnement en question, indique Maxime. Nous nous questionnons sur la meilleure façon de financer ce projet. »
Les trentenaires disent souhaiter pouvoir acheter la nouvelle maison sans utiliser l’équité de la première. « Nous aimerions acheter notre nouvelle résidence avant de vendre la nôtre afin de magasiner sans contrainte de temps », explique Maxime, qui souhaite ainsi s’éviter le stress d’une offre conditionnelle à la vente.
Ils se questionnent d’ailleurs sur la courte période durant laquelle ils devront payer deux prêts hypothécaires : marge hypothécaire, hypothèque standard, prêt pont… quelle est la meilleure solution ?
Première bonne nouvelle : Maxime et Carolanne ont une situation financière solide, propulsée par leurs revenus, mais surtout par leurs dépenses contrôlées. C’est l’observation que fait Dior Tall, planificatrice financière et conseillère privée en gestion de patrimoine à la Banque Nationale, après s’être penchée sur le cas du couple.
Après leurs dépenses courantes, leur paiement hypothécaire, les taxes… Il reste à peu près un surplus annuel de 76 700 $. C’est quand même énorme en termes de marge de manœuvre. Donc leur priorité, ça devrait être d’abord de continuer à protéger cette discipline d’épargne !
Dior Tall, planificatrice financière et conseillère privée en gestion de patrimoine à la Banque Nationale
PHOTO FOURNIE PAR DIOR TALL
Dior Tall, planificatrice financière et conseillère privée en gestion de patrimoine à la Banque Nationale
Il est tout à fait possible pour le couple d’envisager un déménagement dans les prochaines années sans devoir piger dans son épargne actuelle, confirme la spécialiste.
Si le couple continue de maximiser les cotisations à ses comptes REEE, REER et CELI – l’une de ses priorités –, le surplus annuel passe à environ 40 000 $, soit une épargne possible de plus ou moins 3300 $ par mois. La première étape serait donc d’ouvrir un compte non enregistré dès que possible et d’y placer cet argent, explique Dior Tall.
En supposant que cette épargne mensuelle fasse un rendement de 5,5 % dans un portefeuille composé de 80 à 100 % d’actions, le couple pourrait effectivement accumuler environ 104 000 $ d’ici janvier 2029, net d’impôts.
Puisque son objectif est à court terme, la planificatrice financière explique toutefois qu’un tel portefeuille serait peut-être un peu trop volatil, et suggère au couple de consulter un spécialiste pour évaluer sa tolérance au risque.
« Ça va leur permettre de quand même cotiser [à leurs comptes enregistrés] et de réaliser leurs objectifs dans les deux ou trois prochaines années », estime la planificatrice financière.
Maxime et Carolanne seront peut-être surpris, mais leur projet serait possible… même s’ils trouvaient la maison de leurs rêves la semaine prochaine, assure Dior Tall. Oui, oui, sans avoir à piger dans leur REER ni leur CELI !
Comment est-ce possible ? En utilisant une marge de crédit hypothécaire pour faire sa mise de fonds, explique la courtière hypothécaire Gila Roy. « C’est la meilleure option qui permet une offre sans condition à la vente », assure-t-elle, car le prêt pont exige déjà une promesse d’achat acceptée pour être obtenu.
Pour respecter leur plafond de 650 000 $ de prêt hypothécaire, il leur faut 100 000 $ de mise de fonds, ou 200 000 $ si la propriété en vaut 850 000 $ à ce moment-là, illustre la spécialiste. Leur propriété actuelle leur donne justement accès à une équité de 249 000 $ lorsqu’ils la vendront, largement suffisante pour rembourser la marge hypothécaire.
PHOTO ALAIN ROBERGE, LA PRESSE
Gila Roy, courtière hypothécaire chez Hypothèques inc.
Autrement dit, qu’ils aient 100 000 $ d’épargne accumulée au fil du temps ou non, le projet serait possible. « Le couple emprunterait uniquement [la somme manquante], à taux variable ouvert, remboursable sans pénalité à la vente », explique la spécialiste.
Côté paiement hypothécaire, quel serait le coût pour Carolanne et Maxime dans cette période transitoire ?
S’il achète une maison à 850 000 $ avec une mise de fonds de 200 000 $, le paiement hypothécaire mensuel du couple pour la nouvelle maison s’établirait à 3469 $ par mois, si le prêt est amorti sur 30 ans à un taux de 5 %. Le remboursement de la marge de crédit ajouterait 894 $ par mois, détaille Gila Roy. Avec l’hypothèque actuelle de 915 $ par mois, le total s’élèverait à près de 5280 $ par mois pour Carolanne et Maxime.
« Ce montant combiné est temporaire : dès que la propriété actuelle est vendue, l’hypothèque actuelle et la marge de crédit seraient remboursées à même le produit de la vente, ne laissant qu’un seul paiement hypothécaire à gérer par la suite », conclut Gila Roy. Dior Tall suggère d’ailleurs d’ouvrir la marge hypothécaire dès que possible.
Attention, les deux spécialistes soulignent que le renouvellement du prêt hypothécaire actuel arrive en janvier 2028.
« Il va falloir envisager un renouvellement plus court, donc pas de renouveler sur cinq ans parce qu’on va avoir des pénalités à la vente de la propriété, explique Dior Tall. Donc c’est de renouveler peut-être sur un an à ce moment-là. »
Un renouvellement à taux variable serait suggéré pour minimiser la pénalité en cas de vente, ajoute Gila Roy. Mme Roy et Mme Tall rappellent que la stratégie élaborée suppose que le couple se qualifie à la fois pour l’hypothèque et le financement temporaire.
* Bien que le cas mis en lumière dans cette rubrique soit réel, les prénoms utilisés sont fictifs.
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