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Dans un arrêt rendu le 7 mai derner, la Cour de cassation a rappelé qu’un acquéreur pouvait être condamné à indemniser un agent immobilier lorsqu’il participe volontairement à une manœuvre destinée à le priver de sa commission.
Contourner un agent immobilier pour conclure directement une vente avec le propriétaire peut coûter cher. Très cher même. Dans un arrêt du 7 mai 2026 (n°24-10.637), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a confirmé la condamnation d’un acquéreur à verser 150.000 euros de dommages-intérêts à un agent immobilier dont il avait contribué à compromettre la rémunération. Une décision qui rappelle les limites des stratégies consistant à écarter un intermédiaire après une visite afin d’éviter le paiement de sa commission.
L’affaire concernait la vente d’une villa pour laquelle un agent immobilier disposait d’un mandat non exclusif. Le contrat prévoyait une commission équivalente à 6% du prix de vente, à la charge de l’acquéreur. L’agent immobilier avait organisé une visite du bien. Quelques semaines plus tard, le vendeur et l’acquéreur signaient pourtant une promesse de vente sans l’en informer. Estimant avoir été évincé de la transaction, l’agent a saisi la justice afin d’obtenir réparation du préjudice subi.
La Cour de cassation rappelle un principe désormais bien établi : un acquéreur peut engager sa responsabilité à l’égard d’un agent immobilier même s’il n’est pas signataire du mandat de vente. Pour autant, le simple fait de conclure directement avec le vendeur après avoir été mis en relation par l’agent ne suffit pas à caractériser une faute. Les juges exigent l’existence d’un comportement fautif démontrant une volonté de contourner frauduleusement l’intermédiaire afin de lui faire perdre sa commission.
Dans cette affaire, plusieurs éléments ont convaincu les magistrats. L’acquéreur avait tout d’abord connaissance de l’existence de la commission due à l’agent immobilier. Mais surtout, la promesse de vente comportait une clause particulière par laquelle l’acquéreur s’engageait à prendre à sa charge les éventuelles poursuites qui pourraient être engagées par l’agent immobilier.
Pour la Cour de cassation, ces éléments démontraient clairement la volonté des parties d’écarter l’intermédiaire et de faire obstacle à sa rémunération. Les juges ont donc validé la condamnation de l’acquéreur à verser 150.000 euros de dommages-intérêts, soit l’équivalent de la commission dont l’agent avait été privé.
Cette décision illustre la protection accordée par la jurisprudence aux professionnels de l’immobilier lorsque leur intervention a permis la réalisation de la vente. Elle rappelle également qu’un acquéreur ne peut pas systématiquement échapper au paiement indirect d’une commission en traitant discrètement avec le vendeur après avoir découvert un bien grâce à un agent immobilier. Pour obtenir réparation, l’agent devra toutefois démontrer l’existence d’une véritable fraude ou d’un comportement fautif. En l’absence de tels éléments, la seule éviction de l’intermédiaire ne suffit pas à engager la responsabilité de l’acquéreur.
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