CONSEIL D'EXPERT // Les taux et l'inflation montent : et s'il valait mieux remettre son achat immobilier à plus tard ? Saskia Fiszel, cofondatrice de Virgil, vous explique pourquoi ce n'est pas nécessairement LA bonne idée.
Par Saskia Fiszel (Cofondatrice de Virgil)
L'inflation grimpe , les taux d'intérêt poursuivent leur hausse à mesure qu'on s'enfonce dans le froid hivernal. Bref, l'heure est-elle à s'emmitoufler sous un plaid et à attendre le printemps et une possible baisse des prix de l'immobilier ? Eh bien… plutôt non. Parce qu'en immobilier, on dit souvent que le meilleur moment pour acheter, c'était… hier. Et que le deuxième meilleur moment, c'est… maintenant.
Si vous avez laissé passer le premier train, ça serait dommage de manquer celui qui arrive. Certes, on le voit, notamment à Paris, depuis quelques mois, la tendance est à la baisse sur les prix de l'immobilier (-0,9 % sur les trois derniers mois). Mais rien ne garantit qu'elle s'installera durablement : sur des périodes de temps significatives (5-10 ans), l'immobilier à Paris est en progression depuis 25 ans. Surtout, l'immobilier au global est à la hausse. A l'échelle de l'Hexagone, les prix de l'immobilier ont légèrement progressé (+0,3 %) en septembre 2022 après une hausse de 0,4 % en août, soit une augmentation de 4,6 % depuis le début de l'année.
Mais rater le train n'est pas le seul risque. Pendant que vous attendez le bon créneau, vous continuez de payer des loyers au lieu de vous rendre l'argent à vous-même (ce qu'il se passe quand vous passez de locataire à propriétaire). Résultat : vous peinez à mettre ne serait-ce que quelques euros de côté. C'est ce qu'on appelle le piège locatif. La véritable valeur que vous créez en achetant un appartement, ce sont ces loyers que vous ne payez plus. Et c'est cette épargne forcée mise en place avec le remboursement des mensualités qui vous permet de vous créer un patrimoine.
Vos loyers subissent l'inflation : je vous en ai déjà parlé, acquérir sa résidence principale permet aussi de « casser » l'inflation. Concrètement, une inflation à 5 % signifie que ce que vous achetiez à 100 euros en début d'année vaut le 31 décembre 105 euros. Hélas, les loyers n'échappent pas à l'inflation… contrairement au crédit immobilier. Vos mensualités n'augmentent pas, donc pendant toute la durée du crédit, vous continuez à rembourser la même chose pendant que les loyers flambent.
À l'inverse, en restant locataire, vous prenez cette inflation en pleine tête, comme en témoigne la hausse de l'Indice de référence des loyers (IRL) de 3,5 % au deuxième trimestre. Une hausse en plus plafonnée par le gouvernement pour éviter une explosion des loyers.
En période haussière sur les taux d'intérêt comme aujourd'hui, le mieux est de verrouiller au plus tôt son crédit immobilier. Même à 2,5 %. C'est plus haut que l'année dernière, mais il y a des chances que ce soit moins haut que dans 6 mois. On le dit peu, mais nous avons la chance en France d'avoir des taux fixes, contrairement à la Grande-Bretagne par exemple. Donc acheter avec un taux d'intérêt de 2,5 %, c'est l'assurance de rembourser 2,5 % d'intérêts. Si par la suite, les taux montent et s'installent à 5 % par exemple, vous aurez fait une affaire. S'ils baissent, vous ouvrirez une négociation avec la banque et… vous aurez fait une affaire.
La mécanique est la même pour l'assurance emprunteur. Plus vous attendez, plus vous vieillissez. Donc plus vous paierez cher votre assurance emprunteur.
On le voit, le meilleur moment pour acheter est toujours hier, éventuellement aujourd'hui, mais jamais demain.
Pour les lecteurs des Echos START, notre partenaire Virgil , une start-up de l'immobilier qui aide les primo-accédants à acquérir un bien dans les grandes villes en investissant à leurs côtés, donne régulièrement des conseils pratiques pour réussir votre achat.
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Cette tribune a été rédigée par un contributeur extérieur à la rédaction. Les Echos START ne le rémunère pas, et ce dernier n'a pas non plus payé pour publier ce texte. Le choix de le publier s'est donc fait uniquement sur des critères éditoriaux.
Saskia Fiszel
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