À peine 327 logements neufs étaient encore disponibles à Paris fin 2025, contre seulement 83 un an plus tôt. Où se cachent les derniers programmes ? Faut-il accepter de payer plus cher ? Tour d’horizon des rares opportunités encore accessibles.
Acheter un appartement neuf dans Paris relève presque de la chasse au trésor.« À fin décembre 2025, il y avait 327 logements neufs à l’offre à Paris », nous explique Sophie Collomp, directrice du CAPEM. Si ce chiffre marque un rebond par rapport aux 83 logements recensés un an plus tôt, il reste sans commune mesure avec les niveaux observés auparavant. « L’offre n’avait fait que s’écrouler : passant de 258 logements en 2022, à 181 en 2023 puis seulement 83 en 2024 », détaille l’experte.
Cette légère hausse s’explique essentiellement « par l’arrivée sur le marché d’anciens projets dont les lancements avaient été reportés », ajoute-t-elle. Pour Pierre Bibet, délégué général de la Fédération des promoteurs immobiliers d’Île-de-France (FPI IDF), cette pénurie est directement liée aux choix d’aménagement de la capitale. « Tout cela est le produit d’une politique locale qui restreint assez drastiquement la construction neuve », explique-t-il, estimant que la priorité donnée au logement social réduit fortement l’offre privée.
Sur le terrain, les professionnels constatent que les rares programmes neufs se concentrent désormais dans les quartiers en renouvellement urbain. « Je pense que c’est essentiellement dans les arrondissements périphériques : 18e, 19e, 20e, 12e, 13e, 14e, 15e, le sud du 16e ou encore le 17e avec le quartier des Batignolles », observe Matthieu Takissian, agent immobilier chez Haussmann Prestige.
Il rappelle également que le terme « neuf » recouvre plusieurs réalités. Il peut s’agir d’immeubles entièrement reconstruits, de réhabilitations lourdes ou encore d’appartements intégralement rénovés. Ces derniers, eux, restent présents dans l’ensemble de Paris, même s’ils sont beaucoup plus rares que les biens anciens classiques.
Le prix du logement constitue souvent le principal frein. Selon Matthieu Takissian, « le neuf est en moyenne 20 à 30 % plus cher que l’ancien » à localisation équivalente. Dans un quartier où l’ancien s’échange autour de 10 000 euros le mètre carré, un programme neuf atteindra ainsi 12 000 à 13 000 euros, voire davantage pour les biens les plus recherchés.
Pour Pierre Bibet, cette différence de prix s’explique aussi par le niveau d’exigence imposé aux nouveaux programmes. « La plupart des programmes à Paris sont des immeubles de très belle facture, s’adressant à une clientèle plutôt premium », souligne-t-il. Les nouvelles règles du PLU bioclimatique imposent des standards élevés en matière de performance environnementale, de confort et de qualité de construction, ce qui renchérit mécaniquement le coût des opérations.
Pour autant, tous les acquéreurs ne recherchent pas le charme de l’ancien. Matthieu Takissian constate que les candidats au neuf poursuivent avant tout un objectif de simplicité. « Ce sont des personnes qui n’ont pas envie de s’embêter avec des travaux », explique-t-il. Isolation thermique et phonique performante, absence de chantier à gérer et garanties constructeur constituent autant d’arguments qui justifient, à leurs yeux, le supplément de prix.
La FPI rappelle également que l’achat dans le neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits (2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien), d’un paiement échelonné au fur et à mesure de l’avancement des travaux, ainsi que des garanties légales de parfait achèvement, biennale et décennale. Des avantages qui peuvent compenser une partie de l’écart de prix pour les ménages recherchant un logement clé en main.
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