Ce crédit permet de résoudre le problème du décalage de trésorerie entre l’achat d’un nouveau logement et la vente de l’ancien. Voici son fonctionnement.
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Il s’agit d’un prêt de courte durée. Il vous sera versé pour financer l’achat, et vous le rembourserez dès que la vente aura été définitivement actée. Entre les deux, le délai peut être très variable et c’est pourquoi ce prêt « relais » est conclu pour une durée maximum d’un an, en principe, mais renouvelable en fonction de votre situation.
Même si vous avez signé une promesse d’achat pour votre ex-résidence principale, et que vous espérez signer l’acte définitif de vente presque en même temps que vous achèterez votre nouveau logement, vous serez certainement obligé de prévoir quand même un prêt relais. Simplement parce que, si votre acquéreur n’obtient pas son crédit et doit se désister, il faudra que vous ayez prévu le prêt relais pour acheter quand même. De nombreux crédits relais sont ainsi prévus par précaution, mais, en réalité, jamais activés.
Les banques sont prudentes car les logements ne se vendent pas toujours au prix espéré par leur propriétaire. « Elles limitent donc en général le prêt relais à 70 % de la valeur du bien estimée par deux professionnels au moins. Mais elles peuvent parfois accepter de monter à 90 %, notamment si une promesse de vente a déjà été signée, ce qui réduit l’incertitude sur le prix »,relève Maël Bernier, experte en crédit immobilier. Mais, si vous avez encore un crédit immobilier en cours sur ce bien, vous devrez le plus souvent rembourser le capital restant dû à la banque après la revente du bien. Le montant du prêt relais sera alors ajusté en conséquence.
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« Le taux d’intérêt est souvent un peu plus élevé que celui d’un crédit classique, mais il reste aujourd’hui modeste, autour de 1,40 % »,précise Maël Bernier. Des frais de dossier et une prime d’assurance décèsinvalidité sont aussi à prévoir, comme pour un prêt ordinaire. Mais le poids sur votre budget est limité dans un premier temps, car vous ne remboursez pas le capital au fil des mois, mais seulement quand vous aurez vendu votre bien. D’ici là, vous payez l’assurance et éventuellement les intérêts. Ces derniers peuvent aussi être différés et réglés seulement à la fin du prêt si c’est plus pratique pour vous.
L’inconvénient du prêt relais « sec » (c’est-à-dire, seul) est qu’il ne couvre pas le montant total espéré de la vente, mais seulement 70 % ou 90 %. Mais si vous pensez par ailleurs compléter le produit de la vente par un autre crédit (parce que la valeur de votre nouvelle acquisition excède celle de votre ancien bien), certaines banques vous proposent une autre formule : souscrire un crédit classique unique du montant nécessaire pour votre nouvelle acquisition (y compris la somme que vous espérez obtenir de la vente de votre bien), et en rembourser une partie par anticipation – sans pénalités, bien sûr – une fois que vous aurez vendu votre ancien bien. Ainsi, après cette étape, le crédit pourra être réaménagé en fonction du capital qu’il vous restera encore à solder (baisse de la mensualité, durée raccourcie… ). C’est le prêt 2-en-1, à la fois « acquisition » et « relais ».
Vous n’avez pas remboursé la totalité du prêt ayant servi à financer l’achat de votre ancienne résidence principale ?« Dans ce cas, la banque peut racheter ce crédit en cours et en accorder un autre plus important qui permet d ‘acquérir le nouveau bien, explique Sandrine Allonier, directrice des études chez Vousfinancer. Quand vous aurez revendu votre bien, vous pourrez rembourser une partie de ce nouveau prêt par anticipation. »
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