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Il aura fallu six mois. À peine entré en vigueur avec le budget 2026, le nouveau statut du bailleur privé, baptisé au nom du ministre du Logement, est déjà sur la table des législateurs. Le 28 mai, l'Assemblée nationale a voté en première lecture une proposition de loi prévoyant plusieurs assouplissements. De quoi rendre le dispositif enfin attractif ? Pas tout à fait, puisque les principales contraintes du dispositif demeurent.
Les infos clés
Le dispositif Jeanbrun est un avantage fiscal permettant aux propriétaires bailleurs de bénéficier d'une réduction d'impôt en échange d'un engagement de location à long terme à loyer plafonné. Présenté comme le successeur du Pinel, il avait de quoi séduire sur le papier, conçu pour relancer l'investissement locatif privé.
Et pour une fois, le dispositif rompait avec les travers de son prédécesseur car, contrairement au Pinel, il devait être accessible partout en France et concernait aussi bien le neuf que l'ancien. Deux bons points qui laissaient espérer un véritable coup de pouce à l'investissement locatif.
Mais à y regarder de plus près, l'enthousiasme s'est vite tempéré. Car si la carotte fiscale est belle, les bâtons réglementaires sont nombreux :
Autant de contraintes qui ont rapidement refroidi les investisseurs les plus motivés.
Face à ces critiques et afin de rendre le dispositif plus attractif, une proposition de loi portée par Valérie Létard, députée du Nord et ancienne ministre du Logement, a été déposée le 14 avril dernier. Soutenue par le Gouvernement, elle a été adoptée en première lecture à l'Assemblée nationale le 28 mai par 85 voix contre 29.
Trois évolutions majeures ont donc été votées à l'Assemblée nationale :
Dans sa version initiale, le dispositif imposait de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition du logement pour bénéficier de l'avantage fiscal.
Cette exigence avait déjà été jugée difficilement applicable dans de nombreux territoires. Le Gouvernement avait d'ailleurs envisagé un premier assouplissement en abaissant ce seuil à 20 %. Les députés sont finalement allés plus loin en supprimant totalement cette condition.
De quoi élargir le nombre de projets éligibles, notamment dans les secteurs où les logements nécessitent quelques rafraîchissements.
Chez Pretto, parmi les investissements locatifs financés en 2025, près d'un projet sur trois incluait des travaux, ce qui montre que l'appétit pour la rénovation reste bien présent.
La version initiale exigeait d'atteindre une étiquette A ou B au diagnostic de performance énergétique (DPE) après travaux. Un objectif particulièrement ambitieux dans l'ancien, notamment pour les logements en copropriété.
Le texte adopté introduit désormais une logique de progression :
Dernier changement majeur, la réintégration des maisons individuelles anciennes.
Jusqu'ici, le dispositif ne concernait que les logements collectifs, ce qui pouvait sembler paradoxal pour un mécanisme présenté comme applicable sur l'ensemble du territoire.
La proposition de loi ouvre désormais le dispositif aux maisons anciennes, qui représentent plus de la moitié du parc résidentiel français (54,4 % selon l'INSEE au 1er janvier 2025) et une part importante de l'offre locative dans les zones rurales et périurbaines.
Critère
Dispositif initial
Assouplissement
Travaux dans l'ancien
Minimum 30 % du prix du bien
Plus de seuil minimal
Performance énergétique
Atteindre un DPE A ou B
Gain de 2 classes pour les F/G
Gain de 1 classe pour les E
Type de logement
Logements collectifs uniquement
Collectifs et maisons anciennes
Durée d'engagement
12 ans
Inchangée
Loyers plafonnés
-15 à -45 % sous le marché
Inchangés
Alors cet assouplissement est-il une bonne nouvelle pour le secteur immobilier ? Oui, mais il pourrait aller encore plus loin.
Clairement, ces assouplissements répondent aux nombreuses critiques formulées par les professionnels de l'immobilier depuis la présentation du dispositif. Pour Guillaume Martinaud, président du réseau Orpi, sur Linkedin, le signal envoyé est positif : « Chez Orpi, nous accueillons cette adoption positivement. C'est le genre de mesure qui peut redonner confiance aux investisseurs et remettre des logements sur le marché. »
Il est vrai que ces trois évolutions améliorent concrètement l'accessibilité du dispositif : moins de travaux à engager, des exigences énergétiques plus réalistes dans l'ancien, et un vivier de biens éligibles considérablement élargi grâce à la réintégration des maisons. Pour les investisseurs qui hésitaient à franchir le pas, c'est un signal encourageant.
Encourageant, mais pas suffisant pour convaincre tout le monde. Les investisseurs devront toujours composer avec une durée d'engagement de 12 ans et des loyers fortement plafonnés parfois éloignés des prix du marché. Ce sont pourtant eux qui, dans la pratique, déterminent la rentabilité d'un investissement. Sur ce point, la proposition de loi n'a pas tranché.
La partie se jouera donc au Sénat. D'ici là, les investisseurs devront encore patienter avant de savoir quelle sera la version définitive du dispositif Jeanbrun.
Faut-il attendre pour investir ?
Si vous envisagez un investissement locatif, ces évolutions peuvent rendre certains projets auparavant peu rentables ou difficilement réalisables plus attractifs.
Mais comme souvent en immobilier, la fiscalité ne doit pas être le seul critère de décision. Le potentiel locatif du bien, son emplacement, le niveau des loyers et les conditions de financement restent déterminants pour la réussite d'un investissement.
Est-ce toujours intéressant d'investir dans le locatif en 2026 ?
Oui, un investissement locatif est toujours intéressant, à condition de bien choisir son projet. Malgré un contexte réglementaire plus exigeant, la demande locative reste forte.
Combien puis-je emprunter pour réaliser un investissement locatif ?
La capacité d'emprunt pour un investissement locatif dépend de plusieurs critères : vos revenus, vos charges, votre apport, mais aussi les loyers futurs générés par le bien. Les banques intègrent généralement une partie de ces revenus locatifs dans leur calcul afin d'évaluer la faisabilité du projet.
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