Actualités & conseils
Louer
Vendre
Acheter
Un notaire et un commissaire de justice expliquent au Figaro Immobilier une technique qui permet au bailleur de gagner jusqu’à six mois sur la phase de recouvrement en cas de loyers impayés.
Des mois, parfois des années de loyers impayés. Face à cette situation, les procédures peuvent être longues et coûteuses. Pourtant, une solution peu connue mais efficace d'après plusieurs professionnels existe : le bail authentique. Contrairement au bail sous seing privé, le bail authentique, signé chez le notaire, permettrait de gagner un temps précieux.
"Lors de la signature d'un bail authentique, le notaire vérifie l'identité du propriétaire, du locataire et éventuellement des cautions. Le bail est donc incontestable", souligne sans surprise Olivier Clermont, notaire à Paris. En d'autres termes, le bail étant établi par un officier public, le contenu serait juridiquement plus solide et plus difficile à remettre en cause. Toutefois, un locataire pourra toujours engager une procédure pour faire valoir un vice du consentement, un abus ou une irrégularité.
Selon la chambre des notaires de Paris, le notaire garantit également "une convention équilibrée protégeant autant le propriétaire que le locataire" et il "veille au respect de la réglementation en vigueur afin d'éviter la nullité du contrat de bail". Pour rédiger un bail chez le notaire, il faut toutefois compter un mois de loyer, à partager à parts égales entre le bailleur et le locataire.
Le bail authentique se démarque surtout des baux sous seing privé grâce à sa formule exécutoire. L'acte notarié permet en effet de déclencher directement des mesures de recouvrement via un commissaire de justice. Dans le cadre d'un bail classique, il faut d'abord assigner le locataire en justice pour obtenir un jugement de condamnation pour impayé, puis retourner devant le juge pour demander une saisie sur salaire. "Il faut compter entre trois et six mois, voire plus dans certains départements, pour être convoqués en audience de saisie des rémunérations", souligne Maître Sylvain Ollagnon, commissaire de justice dans l'Oise et administrateur d'immeubles. Dans le cas d'un bail authentique, le propriétaire lésé peut directement saisir le commissaire de justice.
Dans un premier temps, ce dernier émet un commandement de payer. "Le locataire a alors un mois pour payer. S'il ne le fait pas, on pourra entreprendre des saisies sur les comptes ou, depuis le 1er juillet 2025 directement sur les salaires", explique le commissaire de justice. En revanche, le professionnel tient à rappeler que, comme dans le cadre d'un bail sous seing privé, aucune expulsion n'est possible sans l'intervention du juge.
Mais le locataire qui a signé un bail authentique a tout de même des voies de recours et des délais pour faire des propositions de règlement amiable. "Quant à la saisie sur le salaire, elle est plafonnée, on ne peut pas saisir la totalité du salaire", rappelle le commissaire de justice. "La limite de cette pratique est l'insolvabilité du locataire", souligne le notaire. Si le locataire n'a pas d'argent sur ses comptes, le commissaire de justice ne peut rien saisir. En revanche, le professionnel du droit pourra se retourner contre la caution du locataire. À condition, bien sûr, que celle-ci soit solvable et que l'acte de caution soit valide.
Par ailleurs, une clause résolutoire peut être insérée dans le bail authentique pour mettre fin automatiquement au bail en cas d'impayé. À noter que la clause résolutoire ne prend effet qu'après un commandement resté infructueux pendant un mois. Par ailleurs, le juge peut en suspendre les effets s'il accorde des délais de paiement. Enfin, là encore, cela n'autorise pas l'expulsion du locataire sans intervention judiciaire.
