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Détenir une maison de famille à plusieurs offre l’opportunité de bons moments de retrouvailles familiales crédit photo : GettyImages
Sommaire:
Le régime d’indivision pour profiter d’une maison de famille
Une maison de famille implique des charges à partager: comment procéder?
Comment chiffrer les dépenses pour votre maison de famille?
Maison de famille: la location saisonnière pour financer les frais
Quelle imposition pour la location saisonnière d’une maison de famille en indivision?
Le régime fiscal est différent pour les maisons de famille détenues par une SCI
Quand une maison de famille est partagée entre plusieurs propriétaires, la question de la répartition de son occupation se pose. Certains frères et sœurs aiment partager leurs vacances ensemble, avec leurs éventuels enfants respectifs et profiter de moments de retrouvailles familiales conviviales. D’autres préfèrent prendre leurs congés chacun à leur tour et établissent un calendrier d’occupation de la maison de famille.
Dans la majorité des cas, les maisons de famille sont détenues par plusieurs propriétaires sous le régime de l’ indivision . Il s’agit d’une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent des droits de même nature sur un bien. La part de chacun de ces propriétaires indivis n’est pas matériellement identifiable. Elle s’exprime en quotes-parts correspondantes à l’apport de chacun dans l’investissement (50/50, 20/80…).
Ainsi, tous peuvent bénéficier d’un temps de jouissance de la maison familiale, proportionnel à leur quote-part dans l’indivision. Néanmoins, ce partage équitable est parfois compliqué. En effet, dans le cadre d’une maison en bord de mer, par exemple, les mois d’hiver sont traditionnellement moins demandés. Au contraire, les mois d’été sont plus attractifs. Pour équilibrer les périodes d’occupation de chacun, les coïndivisaires peuvent se répartir le bien familial par semaines ou par quinzaines avec des roulements chaque année.
L’équation du partage du calendrier peut encore se compliquer lorsque la maison familiale est proposée à la location. C’est parfois le cas pour financer tout ou partie des charges annuelles du bien immobilier.
Dans tous les cas, les copropriétaires ont le devoir de partager les dépenses courantes et d’assurer ensemble l’entretien du bien indivis. Chaque indivisaire doit s’impliquer financièrement à hauteur de sa quote-part dans l’indivision. Ainsi, si trois frères ont reçu en donation une maison de famille à parts égales, ils détiennent chacun un tiers des quotes-parts du bien indivis. Ils doivent individuellement payer les taxes foncières et les autres charges courantes relatives à l’entretien du bien, à hauteur du tiers des dépenses totales.
Pour plus de simplicité au quotidien, l’un des indivisaires peut prendre en charge la gestion courante de la maison de famille. Dans ce cas, il avance parfois les frais annuels et détient alors des créances sur les autres indivisaires. Annuellement, une régulation est faite et les autres propriétaires le remboursent en fonction de leur quote-part ou des frais avancés.
Lorsque la maison est louée, l’indivisaire en charge de ces frais peut se rembourser tout ou partie de ses engagements de frais grâce aux recettes générées. Dans ce cas, cela peut supprimer la régularisation avec les autres propriétaires. Au contraire, il peut aussi avoir à reverser un excédent aux autres propriétaires.
Détenir une maison familiale à plusieurs implique d’aborder ensemble les questions financières. Pour éviter tout conflit dans l’indivision , la transparence est de mise. Ainsi, il est important d’identifier et de chiffrer toutes les dépenses liées à la gestion de la maison de famille. Parmi elles, il y a les dépenses dites de conservation: la taxe foncière, la taxe sur les ordures ménagères, la prime d’assurance habitation et les charges de copropriété quand vous en avez. S’y ajoutent les dépenses courantes avec l’eau et l’électricité, par exemple. Il convient de partager ces dépenses en tenant compte des occupations respectives des coïndivisaires. Certaines familles paient en fonction de leur consommation effective, en se basant sur les données du compteur électrique. Ces frais peuvent aussi, plus simplement, être intégrés aux dépenses annuelles globales à partager.
Au-delà de ces dépenses incompressibles, codétenir une maison familiale implique aussi de l’entretenir. En effet, chaque année, des dépenses supplémentaires et/ou de petits travaux sont nécessaires: renouveler l’ameublement, changer la literie, réparer une fuite dans la salle de bains, faire réparer le portail… Sans oublier l’entretien du jardin (tontes, tailles, élagages, entretien des arbres, arbustes et massifs…), source d’une attention particulière à chaque saison. Prévoir la gestion de ces frais annexes est aussi une manière de s’assurer du bon déroulement de l’indivision.
Dans certains cas, les coïndivisaires désignent un gérant de l’indivision, rémunéré pour cette tâche. Auquel cas, il faut comptabiliser cette dépense dans le budget annuel.
Toutes ces dépenses courantes et de conservation de la maison familiale peuvent peser très lourd. Pour les compenser, de nombreuses familles décident de louer le bien pour générer des revenus. La location saisonnière, également appelée «location meublée de tourisme», correspond à la location d’un bien immobilier dont la durée ne dépasse pas 3 mois consécutifs. La location saisonnière pour particuliers est toujours meublée, c’est-à-dire le logement doit être équipé de tout le mobilier et l’équipement nécessaires à la vie courante des locataires.
Pour pouvoir louer la maison familiale en indivision, la décision doit être prise à la majorité des deux tiers, sauf si les coïndivisaires ont rédigé et signé une convention d’indivision devant notaire incluant des modalités différentes.
Dans le cadre d’une indivision, les loyers appartiennent à tous. En pratique, ils sont déposés sur un compte commun. Les recettes peuvent ensuite être régulièrement distribuées aux indivisaires (une fois par trimestre ou par an, par exemple). Cependant, décider de louer la maison de famille implique souvent des frais pour sa mise en conformité et pour proposer des prestations appréciées des locataires. De plus, une mise en location saisonnière nécessite de trouver un prestataire pour s’occuper de la gestion du logement et/ou de l’accueil des occupants. Les frais du gestionnaire peuvent atteindre 30% du prix de la location.
Il est recommandé d’ouvrir un compte bancaire en indivision pour centraliser les recettes et les dépenses liées à la gestion du bien immobilier détenu en commun.
La location saisonnière est une forme spécifique de location meublée. Ainsi, les loyers et les charges perçus doivent être déclarés à l’impôt sur le revenu. Ils sont assujettis à la CSG et autres prélèvements sociaux. Ils relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il existe deux régimes d’imposition dont les seuils sont différents selon la nature de la location: le régime forfaitaire et le régime réel.
L’administration fiscale ne tient pas compte des arrangements passés entre coïndivisaires. Chacun doit déclarer ses loyers en fonction de sa quote-part dans l’indivision. Y compris lorsque ces loyers n’ont pas été (encore) répartis.
Constituée de deux associés a minima, la Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique pouvant être utilisée pour gérer une maison familiale. La location saisonnière dans le cadre d’une SCI est possible et a des conséquences sur votre fiscalité. Habituellement, la SCI est soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR). Cependant, dans le cadre d’une location saisonnière régulière (annuelle, par exemple), les recettes locatives sont soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS).
«Professionnel recherche maison avec jardin pour tournage télé»: ce type d’annonce provient de maisons de production ou de photographes professionnels. Ces derniers rémunèrent la location de biens au prix fort (entre 300 et 1.500 euros par jour, selon le type de bien). Il s’agit donc d’une opération très rentable, mais aussi contraignante. Pour éviter les mauvaises surprises, vérifiez le sérieux de l’entreprise concernée et le motif du tournage. En effet, il vaut mieux être prévenu si vous accueillez le tournage d’un film pornographique. Signez un contrat très précis avec les jours et les horaires de tournage. Veillez également à ce que vos objets de valeur soient hors de vue pour ne pas susciter de tentations ou pour pouvoir être indemnisés en cas de dégradation.
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