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Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes
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Information incomplète des clients, allégations trompeuses, flou sur les honoraires… l’enquête réalisée par la DGCCRF en 2020 sur les professionnels de l’immobilier révèle que la réglementation visant à protéger les consommateurs reste encore très imparfaitement appliquée.
©AdobeStock Benjamin Sibuet
Le secteur des professionnels de l’immobilier est régi par la « loi Hoguet » (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) qui réglemente les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Par ailleurs, L’arrêté du 10 janvier 2017 modifié le 26 janvier 2022  relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière impose aux professionnels de respecter certaines obligations en matière de publicité.
Afin de vérifier la bonne application de ces réglementations, les agents de la DGCCRF ont contrôlé plus d’un millier de professionnels de l’entremise immobilière (agences immobilières indépendantes ou affiliées à des enseignes nationales, mandataires…). Les enquêteurs ont ciblé les opérateurs ayant fait l’objet de plaintes ou de signalements de consommateurs ainsi que les établissements n’ayant pas été contrôlés lors des précédentes enquêtes. Les investigations ont mis en lumière un taux d’établissements en anomalie de 62 %.
Malgré la crise sanitaire, le marché immobilier est demeuré dynamique en 2020. Le nombre de transactions a augmenté au profit des biens plus récents et situés hors des métropoles.
1,065 million
transactions immobilières
ont été réalisées en France en 2019.
Les agents ont dans un premier temps contrôlé les sites internet des professionnels afin de vérifier la présence des mentions légales, le formalisme des barèmes d’honoraires, le respect des mentions dans les annonces (cf. encadré infra) ainsi que les informations relatives au médiateur de la consommation et à la possibilité de s’opposer au démarchage téléphonique.
Ils se sont ensuite rendus dans les établissements des professionnels  concernés afin de contrôler les conditions requises pour l’exercice de la profession (carte professionnelle, habilitation pour les agents commerciaux, assurance responsabilité civile professionnelle et formation continue pour le titulaire d’une carte professionnelle, garantie financière et tenue des registres), l’information fournie aux consommateurs, notamment l’affichage des prix en vitrine, la production du diagnostic de performance énergétique (DPE), et les documents précontractuels et contractuels (mandat, registre, contrat de location…).
Plus de 50 % des manquements relevés par les services de la DGCCRF portaient sur l’information du consommateur et sur les pratiques commerciales des professionnels.
Concernant l’état des lieux du bien, l’enquête a permis de constater que les agences ont tendance à réaliser elles-mêmes l’état des lieux d’entrée, succinctement (document d’environ 4 pages) alors qu’elles font appel à des prestataires externes pour la réalisation de l’état des lieux de sortie, aboutissant à la production d’un document exhaustif (d’environ 20 pages). Le formalisme des deux documents doit pourtant être similaire afin de pouvoir les comparer.
Plusieurs mandats de vente non exclusifs dits « mandats pro » présentaient une clause pénale illicite engageant le vendeur à s’acquitter des honoraires ou d’une partie des honoraires même si le bien est in fine vendu par un autre intermédiaire. D’autres clauses illégales ont été constatées telles que la clause imposant au vendeur de payer 50 % des honoraires même s’il a trouvé lui-même l’acheteur sans l’intermédiaire de l’agence, ou une clause, dans les mandats de vente, laissant penser que le simple fait de ne pas prévenir l’agent immobilier que la vente a été réalisée sans son concours permettrait à ce dernier de demander une indemnité compensatrice. Or, les clauses ayant pour seul objet de procurer au professionnel une somme équivalente à une rémunération, en l’absence de réalisation effective de la vente, sont illicites et peuvent être qualifiées de trompeuses puisqu’elles laissent penser, à tort, que le vendeur doit s’acquitter du montant de la clause pénale dès lors qu’il vend son bien même avec un autre intermédiaire.
Concernant le droit à rétractation, plusieurs cas d’incitation à la renonciation ont été relevés. Les enquêteurs ont également constaté plusieurs manquements dans des mandats de vente ou de location conclus hors établissement comme l’absence de formulaire de rétractation, le non-respect de son formalisme ou un délai de 7 jours au lieu de 14.
Les enquêteurs ont relevé de nombreux défauts d’information des consommateurs :
1. Concernant les barèmes d’honoraires :
Les annonces indiquant que les honoraires sont à « la charge du vendeur », se sont multipliées au détriment de celles indiquant des honoraires à « la charge de l’acquéreur ». Or, ces dernières fournissent une information plus complète puisqu’elles indiquent le prix de vente avec et sans honoraires. Les annonces indiquant « honoraires à la charge du vendeur » restreignent les possibilités de négociation de l’acquéreur. Ce mode de répartition pénalise l’acheteur devant alors s’acquitter d’honoraires qui ne sont juridiquement pas à sa charge, mais aussi de frais de notaire plus élevés puisque les honoraires sont intégrés dans le prix de vente.
2. Sur le prix de vente :
Concernant les annonces de location, l’enquête a mis en lumière des manquements dans l’affichage de l’annonce :
Lors de l’enquête, certaines annonces portaient les mentions « DPE (diagnostic de performance énergétique) en cours » ou « DPE vierge ». L’absence d’information sur les résultats du DPE notamment les classes de performance énergétique et d’émissions de gaz à effet de serre, était fréquente alors qu’elles sont obligatoires.
Certaines informations obligatoires faisaient également souvent défaut sur les annonces de vente de biens en copropriété, telles que le nombre total de lots, les éléments sur le montant moyen annuel des charges de copropriété, l’information selon laquelle le syndic est en procédure contentieuse avec des propriétaires.
Rares étaient les sites internet présentant toutes les informations légales (numéro SIRET, capital social, adresse du siège, coordonnées de l’agence, nom et de l’adresse de l’autorité ayant délivré l’autorisation d’exercer et le numéro de carte professionnelle, etc.).
L’obligation visant à indiquer le nom du médiateur de la consommation et ses coordonnées sur les documents d’information précontractuelle, sur les mandats ou sur les sites internet dédiés n’était pas respectée, en particulier chez les agences indépendantes.
Concernant l’indication des informations sur la possibilité de s’inscrire sur une liste d’opposition au démarchage téléphonique Bloctel, la majorité des agences contrôlées étaient en non-conformité.
En raison d’une forte concurrence dans le secteur, certains professionnels ont pu être tentés par des pratiques commerciales trompeuses afin d’obtenir des mandats avant leurs concurrents. En 2020, ces pratiques ont constitué 21 % des anomalies relevées. Les plus courantes portent :
Plusieurs cas de fausses allégations ont été relevés notamment la présence de mentions trompeuses dans les annonces de vente (par exemple la mention « nouveau » alors que le bien est en vente depuis plusieurs mois ; ou « exclusif », alors que le mandat est simple ou que la clause d’exclusivité a expiré).
En quasi-totalité, les professionnels de l’immobilier détenaient une carte professionnelle et les registres étaient généralement bien tenus. Quelques manquements ont toutefois été observés tels que des défauts de validité de la carte professionnelle (dus à des retards de renouvellement des cartes professionnelles et des attestations de collaborateurs).
Le titulaire de la carte professionnelle doit effectuer une démarche auprès des Chambres de commerce et d’industrie (CCI) pour habiliter l’agent commercial ou le salarié appelé à négocier pour le compte de l’agence. Or, l’enquête a révélé de nombreux défauts d’habilitation pour les collaborateurs. De même, les enquêteurs ont constaté fréquemment l’absence de récépissé de déclaration d’activité des établissements secondaires (succursale, agence ou bureau) alors que la déclaration auprès de la CCI est obligatoire.
Quoiqu’en légère baisse par rapport à 2019 (64%), le taux d’anomalies constaté par établissement visité est resté élevé en 2020 (62,5 %). Les anomalies ont donné lieu à 760 avertissements et 861 injonctions. 70 PV administratifs et 51 PV pénaux devraient également être dressés.
Les suites pénales concernent notamment des professionnels ne détenant pas de carte professionnelle d’agent immobilier  et des pratiques commerciales trompeuses (PCT) en l’absence d’information sur les résultats du DPE sur une majorité d’annonces présentées.
Des procès-verbaux administratifs ont été dressés lorsque les professionnels n’affichaient pas leur barème d’honoraires sur leur site internet ou en vitrine de leur agence physique.
La DGCCRF demeure particulièrement attentive à l’information des futurs acheteurs ou locataires afin qu’ils puissent connaître les caractéristiques du bien immobilier avant la transaction. Compte tenu du taux d’anomalies élevé, la pression de contrôle sera donc maintenue dans ce secteur d’autant que la réglementation a évolué en 2022 avec la mise en place de l’affichage obligatoire des barèmes en prix maximums, l’information sur l’encadrement des loyers et sur le diagnostic de performance énergétique.
[1] Exemple : pour un bien vendu 160 000 euros honoraires inclus, l’acheteur paiera 171 200 €, soit [160 000 + (7 % x 160 000)] (calcul avec un taux d’honoraires fixé à 7 %).
1006 établissements contrôlés
Taux d’anomalie : 62,5 %
760 avertissements
861 injonctions
70 intentions de procès-verbaux administratifs
51 intentions de procès-verbaux pénaux
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