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Produit de placement délaissé ces dernières années à cause de la faiblesse de son rendement et du niveau bas des taux d’intérêt des crédits immobiliers, le plan d’épargne logement ou PEL pourrait retrouver son attrait à la faveur de la remontée des taux.
Depuis février 2022, les taux d’intérêt des crédits immobiliers n’arrêtent pas de grimper. Ils ont plus que doublé en moins d’un an, passant de 1% en moyenne en décembre 2021 à plus de 2% aujourd’hui, quelle que soit la durée. En novembre 2022, les taux sont au plus haut depuis 7 ans. Selon les barèmes bancaires reçus par les courtiers, le taux moyen sur 20 ans oscille actuellement entre 2,30% et 2,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), bien loin de la valeur record établie en octobre 2021 (0,98%).
Il y a peu de chance que ce mouvement s’interrompe. L’inflation poursuit sa progression, à 6,2% sur un an à fin octobre, et devrait atteindre une moyenne annuelle de 5,8% en 2022. L’impact de l’inflation sur le marché immobilier 2022 est déjà mesurable. Le gouvernement vise une inflation à 5% début 2023 et à 4% fin 2023, mais compte tenu de la conjoncture géopolitique et économique mondiale, ces objectifs n’ont pas valeur de prévisions. En rythme annuel en octobre, le taux d’inflation est de 10,7% en zone euro, nouveau record et première fois que la barre des 10% est franchie.
La Banque Centrale Européenne a réagi à cette inflation débridée en rehaussant ses taux directeurs à trois reprises depuis juillet dernier, dont le taux de refinancement pour les banques commerciales qui est passé de 0% à 2%. Le loyer de l’argent est désormais plus cher pour les banques de détail, qui s’appuient par ailleurs sur le rendement de l’obligation de l’État français sur 10 ans pour déterminer les taux d’emprunt aux particuliers. L’OAT 10 ans est au-delà de 2,50% depuis mi-septembre, alors qu’il s’affiche en territoire négatif il y a un an.
On verra bientôt des taux à plus de 3%, le seuil de 3,50% pouvant être atteint durant le premier semestre 2023. Le pouvoir d’achat immobilier est en chute libre en 2022, mais la hausse des taux se révèle une bonne nouvelle pour les épargnants. Les placements réglementés comme le Livret A ou le livret d’épargne populaire (LEP) voient leur rendement mécaniquement augmenté dans ce contexte inflationniste. C’est le cas également du PEL ou Plan d’Épargne Logement, un support hybride, puisqu’il permet de se constituer un pécule en vue d’un achat immobilier.
Le PEL a été créé en 1969 pour permettre aux épargnants de profiter d’un prêt immobilier à un taux préférentiel, sous certaines conditions. L’épargne cumulée permet d’obtenir un crédit à des conditions avantageuses et une prime d’État dans certains cas. Depuis sa création, le PEL a subi maintes réformes. Au début des années 1990, il fallait épargner durant 5 ans, la prime pouvant s’élever à 10 000€ et le PEL n’était pas soumis aux cotisations sociales ni à l’impôt. La durée prescrite de l’épargne a ensuite été ramenée à 4 ans, et le paiement des cotisations sociales acté. Entretemps, les taux de rémunération n’ont cessé d’évoluer et la prime d’État réduite à la portion congrue (1 525€), pour finalement disparaître.
Les règles applicables au PEL varient suivant la date d’ouverture du compte d’épargne :
La durée minimale du PEL est de 4 ans, pour une durée d’alimentation maximale de 10 ans, mais le PEL peut être conservé au-delà. Les versements périodiques minimum sont fixés à 45€ par mois, ou 135€ par trimestre ou 270€ par semestre, pour un plafond de 61 200€. Le taux de rémunération est fixé à l’ouverture du PEL et s’établit comme suit :
Dates
Taux de rémunération du PEL
Taux du prêt du PEL
01/07/2000
4,7%
4,97%
01/08/2003
2,5%
4,20%
01/03/2011
2,5%
4,20%
01/02/2015
2%
3,20%
01/02/2016
1,7%
2,70%
depuis 01/08/2016
1%
2,20%
Les intérêts sont capitalisables et viennent s’ajouter en fin d’année à l’épargne constituée. Ils sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,20% et à l’impôt sur le revenu à partir de la 13ème année.
Le taux du prêt varie en fonction de la date d’ouverture du PEL : il était de 4,20% jusqu’en janvier 2015 et s’établit à 2,20% depuis août 2016.
Les conditions sont les mêmes en termes de versements, plafond et durée. Le taux de rendement est de 1% depuis le 1er août 2016. Côté fiscalité, les intérêts perçus sont assujettis à un prélèvement forfaitaire unique de 30% au titre de l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales à hauteur de 17,20% dès la première année.
Le taux du prêt immobilier est fixé à 2,20% depuis août 2016, pour un montant maximum du prêt de 92 000€. Tout PEL ouvert depuis le 1er janvier 2018 n’ouvre pas droit à la prime d’État.
En vertu du contexte monétaire, le taux du PEL va augmenter à compter de janvier 2023 pour atteindre 2% selon les données de la Banque de France. La révision annuelle du PEL sera officiellement connue en début décembre, et ne concernera que les plans ouverts à compter du 1er janvier 2023. La particularité du PEL est en effet que la rémunération est celle en vigueur au moment de l’ouverture. Quant au taux de crédit dans le cadre d’un PEL, il devrait dépasser le seuil des 3%.
Casser son PEL n’a d’intérêt que si les taux d’emprunt bancaires sont supérieurs au taux accordé par le plan. Entre 2016 et mi-2022, les taux bancaires étant historiquement bas, le PEL avait perdu tout relief. La situation est tout autre aujourd’hui.
Un PEL ouvert fin 2016, en 2017 ou en 2018 permet actuellement de réclamer un prêt bancaire au taux de 2,20% pour financer un achat ou la construction d’un logement, ou encore des travaux de rénovation, ce qui est plus avantageux que les taux débiteurs proposés actuellement et que ceux qu’on nous prédit. Le recours au PEL peut aussi aider à relâcher la tension en matière de financements immobiliers en raison des taux d’usure qui placent le crédit immobilier en sous-régime en 2022. De quoi inciter les futurs emprunteurs à ouvrir sans tarder un PEL. Et ceux qui se demandent s’il faut attendre 2023 pour emprunter ont ici un élément de réponse, car il est peu probable que les taux d’emprunt retrouvent à moyen terme les niveaux historiques de 2021.
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La loi Lemoine applicable depuis le 1er juin 2022 change la donne en matière d’assurance de prêt immobilier, en offrant à tout emprunteur le droit de changer de contrat à tout moment pour réduire le coût de cette couverture exigée par la banque. Elle facilite également l’accès à l’assurance en supprimant le questionnaire de santé sous certaines conditions. Un récent rapport de l’Assemblée nationale observe une mise en œuvre satisfaisante de cette nouvelle réglementation, et met en lumière un vide juridique concernant les contrats d’assurance régis par le code de la mutualité. Premier satisfecit pour la loi Lemoine Six mois après sa promulgation, la loi Lemoine fait l’objet d’un rapport d’information de la part de la commission des affaires économiques de l’Assemblée Nationale. Le règlement de l’Assemblée stipule en effet qu’à l’issue d’un délai de six mois suivant l’entrée en vigueur d’une loi, celle-ci fait l’objet d’un rapport présenté par deux rapporteurs, un de la majorité présidentielle et l’autre d’un groupe d’opposition. L’objectif est de vérifier que les intentions du législateur sont bien respectées et de dresser un premier état des lieux des nouvelles dispositions introduites par cette ultime loi en assurance de prêt immobilier qui, rappelons-le, vise à simplifier l’accès à l’assurance et à rendre le marché plus transparent. Revenons rapidement sur trois mesures phares de la loi Lemoine : Le changement à tout moment de l’assurance de prêt immobilier, improprement appelée résiliation infra-annuelle, puisque son but est de permettre à tout emprunteur de substituer son contrat d’assurance quand il le souhaite et non à un rythme annuel : le droit de changer d’assurance emprunteur est accessible à tous les contrats en stock depuis le 1er septembre. L’évolution du droit à l’oubli : les personnes guéries d’un cancer et d’une hépatite C n’ont plus à déclarer leur ancienne maladie à l’assureur lors de la souscription à l’assurance de prêt immobilier, passés 5 ans après la fin du protocole thérapeutique. La suppression du questionnaire de santé pour les prêts immobiliers n’excédant pas 200 000€ et dont le remboursement est effectif avant le 60ème anniversaire de l’assuré. L’application du droit de résiliation à tout moment de l’assurance prêt immobilier apparaît satisfaisante et ne semble pas poser de problèmes aux opérateurs. Le rapport précise que « les parties auditionnées concordent pour reconnaître que les banques et les assureurs traditionnels ont, de manière quasi systématique et sans exception notable, correctement mis en place les procédures et adaptations technologiques nécessaires à l’application de la loi ». L’enjeu de cette mesure est bien évidemment financier pour l’assuré. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’impact du droit au changement de l’assurance sur le coût d’un crédit immobilier. Avec la loi Lemoine 2022, vous allez faire des économies ! Il est encore trop tôt pour constater l’effet attendu de la loi Lemoine, à savoir une importante substitution des assurances emprunteurs en faveur des assureurs alternatifs, le marché étant capté à 87% par les bancassureurs. Le courtier Magnolia.fr observe toutefois que les demandes de changement de contrat ont bondi de 200% depuis le 1er septembre dernier. Hausse des tarifs en assurance de prêt immobilier La loi Lemoine a toutefois un revers que le législateur met en exergue dans son rapport : l’augmentation des primes d’assurance du fait de la suppression du questionnaire assurance prêt immobilier qui renseigne l’assureur sur les risques de santé incarnés par l’emprunteur. Les services du ministère des Finances fait état d’une hausse des tarifs des assureurs alternatifs aux alentours de 20% à 25%, justifiée par la forte mutualisation sur le segment concerné (prêts de moins de 200 000€ remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur, soit 400 000€ pour un emprunt à deux avec quotité d’assurance à 50%). Privés de données de santé pour évaluer le risque et ajuster la prime, les alternatifs sont obligés de relever leurs tarifs. Les banques sont moins affectées par cette mesure, car elles pratiquent la mutualisation depuis toujours et leurs marges sur le produit leur offrent une latitude que n’ont pas les alternatifs (jusqu’à 70% contre une moyenne de 30% pour la concurrence). La loi permet un meilleur accès à l’assurance mais les tarifs sont en hausse. Cette augmentation des primes est préjudiciable aux plus jeunes générations, celles qui, par une logique mathématique, sont en capacité de rembourser avant leurs 60 ans. Le rapport rappelle que l’emprunt moyen se situe autour de 190 000€ (hors zone tendue comme Île-de-France) et que les prêts de moins de 400 000€ représentent deux tiers des crédits immobiliers. Bug législatif sur les contrats régis par le code de la mutualité La fin de la sélection médicale selon les conditions précitées n’était pas contenue dans le texte initial. Elle a été ajoutée par les sénateurs en contrepartie de l’acquisition de leur vote en faveur du droit au changement à tout moment. Le ministère des Finances s’est rendu compte d’un défaut de coordination quant à la rédaction de l’article 10 de la loi Lemoine, relatif à la suppression du questionnaire de santé. Tel que rédigé, l’article n’applique pas ce nouveau droit aux contrats d’assurance régis par le code de la Mutualité. La codification des assurances repose en effet sur trois codes : le code des Assurances sur lequel s’appuient les sociétés d’assurance (Axa, Allianz, Generali, etc.), le code de la Mutualité qui régit les organismes à but non lucratif comme les mutuelles santé et les mutuelles pratiquant des opérations d’assurance (tel le contrat Assurance prêt immobilier April) le code de la Sécurité Sociale qui détermine le financement et l’organisation de la Sécu et qui régit les institutions de prévoyance. À ce jour, aucun assureur mutualiste ne s’est prévalu de ce vide juridique pour refuser d’appliquer la loi Lemoine, mais il convient de trouver rapidement un véhicule législatif pour asseoir la sécurité juridique des contrats régis par le code de la mutualité. Le gouvernement a bien tenté au cours de l’été d’introduire un amendement à un projet de loi, mais le texte a été retoqué en tant que cavalier législatif.
La crise sanitaire due au Covid-19 et ses confinements successifs ont modifié le rapport des Français à leur logement. La campagne est revenue en force au détriment des villes, surtout des métropoles qui ont révélé tous leurs inconvénients. Cette tendance a-t-elle perduré en 2022, année marquée par un contexte géopolitique et économique plein d’incertitudes ? La campagne : le rêve de tous En 2020, le Covid-19 a été le révélateur des défauts de la concentration en ville. De nombreux citadins, surtout ceux qui vivaient dans un cadre très urbain, ont sauté le pas et sont partis s’installer à la campagne. Si la ville concentre aussi des avantages que les zones rurales peuvent difficilement mettre en avant (emplois, loisirs, culture, accès aux soins, etc.), elle a été rattrapée par ses inconvénients à la faveur d’une crise sanitaire sans précédent. Une enquête Cadremploi publiée en août 2020 indiquait que plus de 8 cadres parisiens sur 10 aspiraient à quitter la capitale pour trouver un meilleur cadre de vie en campagne ou dans une petite ville. Vivre en ville ou à la campagne, le choix du bien-être a été vite tranché par ceux qui avaient les moyens d’acheter un bien avec jardin en périphérie des villes ou en zone rurale, tout en travaillant à distance. L’essor du télétravail a favorisé l’éloignement des grandes villes. Les taux d’emprunt en 2020 et en 2021 étaient à des niveaux historiquement bas, et l’offre de logements encore suffisante, avant l’assèchement des stocks dès la mi- 2021. D’aucuns ont fantasmé sur un exode urbain, vite dépassé par la réalité de l’emploi. Quitter Paris pour la campagne, il y a un gouffre du rêve à la réalité. On a vu toutefois émerger une pratique nouvelle, née des différents confinements : la résidence semi-principale, ou l’alternance ville et campagne pour les mieux lotis financièrement. Autre tendance forte : vivre éloigné de son lieu de travail. Impossible de renoncer à l’attractivité et au dynamisme des métropoles comme Lyon, Nantes, Aix-Marseille, Toulouse, Rennes ou encore Bordeaux, toutes reliées par le TGV, mais aujourd’hui, l’hyper urbain, comme l’hypermarché et l’hyperconsommation, ne correspond plus aux attentes des Français. La maison, le nouveau graal immobilier Les chiffres des notaires offrent toujours le meilleur éclairage sur l’état du marché immobilier. La réforme sur le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) et l’interdiction annoncée en 2021 d’une partie des logements de la classe G dès janvier 2023 ont accéléré la décision de vendre chez les propriétaires de ce type de bien énergivore. En 2021, 41% des transactions de logements anciens avec étiquette F ou G, communément appelés passoires thermiques, ont été réalisées dans les zones rurales, et parmi ces ventes, 66% concernaient les maisons. Toutes étiquettes confondues, les zones rurales totalisaient 30% des ventes immobilières dans l’ancien. L’année 2022 devrait creuser le phénomène à cause de la pression réglementaire sur les propriétaires bailleurs. En 2020 et 2021, les maisons dopent les prix de l’immobilier et qui dit maison, dit bien souvent une localisation en périphérie des grandes villes, dans les petites et moyennes communes, également à la campagne. L’année 2022 semble poursuivre cette tendance, puisqu’on s’oriente vers une baisse des prix dans les grandes villes en 2023. La hausse des prix des logements anciens s’est poursuivie au deuxième trimestre 2022, mais un début d’une inflexion est observé. Les prix des maisons ont augmenté de 8,5% sur un an au T2 2022, contre 4,5% pour les appartements. Depuis le début de l’année 2021, les prix des maisons en province progressent plus fortement que ceux des appartements (+9% sur un an au T2 2022, contre +7,6%). Les zones rurales les plus prisées pour l’immobilier En 2022, la campagne et le littoral continuent de faire rêver les citadins. Le journal Le Figaro a dressé un classement des zones rurales selon l’évolution des prix moyens des ventes de maisons de campagne entre 2018 et 2021. Le Calvados arrive en tête de ce palmarès, département doté d’un beau linéaire côtier qui jouit de sa proximité avec Paris. Les prix ont bondi de 32,5% en quatre ans. Autre département proche de la capitale (environ 230 km de Paris intra-muros), la Haute-Marne voit elle aussi ses prix flamber : +29,5%. En troisième position, le Finistère où l’inflation immobilière atteint 27,7%. Quatre départements voient en revanche leurs prix baisser entre 2018 et 2021 : les Ardennes (-8%), la Haute-Corse (-5,88%), l’Ariège (-1,77%) et les Hautes-Alpes (-1,74%), quatre zones qui ont le moins profité de l’attrait pour le télétravail à cause de leur isolement et de leur éloignement des grandes métropoles. Revers de la médaille pour les zones prisées par les habitants des grandes villes, les locaux ne peuvent plus acheter. En bord de mer, les prix ont augmenté jusqu’à 50% pour les biens de charme ou de caractère, comme les maisons à colombages ou au toit de chaume de la côte normande, qui sont souvent acquises en tant que résidences secondaires. Les primo-accédants sont exclus de ces marchés qui nécessitent un apport personnel hors norme (plus de 25%). Un collectif s’est même formé en Bretagne (Dispa’ch) pour dénoncer l’augmentation folle des prix immobiliers et réclamer de réserver les achats de logements dans la région aux personnes qui y résident depuis au moins un an. La pénurie de biens en Bretagne crée une tension sur le marché comme jamais. Certaines communes de zones tendues proposent des alternatives dans les modes d’accès à la propriété, comme le Bail Réel Solidaire qui dissocie bâti du foncier et permet d’acheter jusqu’à 40% moins cher que le prix du marché. Dans son ensemble, le marché immobilier 2022 s’est progressivement dégradé compte tenu des conditions d’emprunt. Les taux sont au plus haut depuis 7 ans, on assiste à une chute abyssale du nombre de prêts à cause des taux d’usure qui placent le crédit immobilier en sous-régime. Selon les notaires, 19% des projets immobiliers sont aujourd’hui compromis à cause de la problématique de l’usure, ce qui incite certains à attendre 2023 pour emprunter.
La campagne de vaccination contre la grippe saisonnière a débuté le 18 octobre 2022. Qui est prioritaire ? Où se faire vacciner ? Combien ça coûte ? Peut-on faire le vaccin anti-Covid en même temps ? Toutes les réponses avec Magnolia.fr Les personnes prioritaires au vaccin anti-grippe Entre le 18 octobre et le 15 novembre 2022, la vaccination contre la grippe saisonnière est réservée en priorité aux : personnes âgées de 65 ans et plus personnes de moins de 65 ans atteintes de pathologies chroniques femmes enceintes personnes obèses (IMC supérieur ou égal à 40) professionnels de santé en contact avec des patients à risques proches en contact avec des nourrissons de moins de 6 moins à risques et des personnes immunodéprimées aidants à domicile de personnes à risque de grippe grave. La campagne 2022-2023 cible également et pour la première fois les professionnels exposés aux virus influenza d’origine porcine ou aviaire. Au-delà du 15 novembre, tout le monde a accès à la vaccination antigrippale, et ce, jusqu’au 31 janvier 2023. Procédure pour se faire vacciner contre la grippe Si vous faites partie des personnes prioritaires, vous avez reçu ou recevrez une invitation et un bon de prise en charge de la part de votre caisse d’Assurance Maladie. Le vaccin vous est remis gratuitement en pharmacie sur présentation de ce bon et l’injection par le professionnel habilité de votre choix (médecin, infirmier, sage-femme et pharmacien d’officine), est prise en charge à 100% si vous souffrez d’une affection de longue durée (ALD) ou au titre de la maternité. Si vous n’avez pas reçu d’invitation par la Sécu et que vous êtes éligible à la vaccination gratuite, demandez à votre médecin traitant, à une sage-femme, un infirmier ou un pharmacien d’éditer un bon de prise en charge vierge qui permet de vous prescrire le vaccin. Si vous n’êtes pas prioritaire, vous pouvez acheter le vaccin anti-grippe en pharmacie sans prescription médicale et vous faire vacciner par le professionnel de votre choix habilité. Pour les mineurs, une ordonnance du médecin est nécessaire pour se procurer le vaccin. L’injection et le vaccin ne sont pas pris en charge par Ameli ; le remboursement du vaccin de la grippe peut être proposé par votre mutuelle santé dans le cadre du forfait prévention. À noter que la vaccination par les pharmaciens est autorisée depuis le 7 novembre 2022 pour tous les vaccins obligatoires et leurs rappels. Vaccins grippe et Covid en même temps ? La Haute Autorité de Santé (HAS) précise que la co-administration des vaccins contre la grippe et contre el Covid-19 ne comporte aucun danger. Elle encourage même cette co-vaccination, et conseille de réaliser les deux injections le même jour, mais sur deux sites différents, c’est-à-dire un vaccin dans chaque bras. Pour les personnes qui ne pourraient bénéficier de leur dose de rappel contre le Covid et du vaccin anti-grippe au même moment, il y a aucun délai spécifique à respecter entre les deux vaccinations, une règle qui s’applique quelle que soit l’association entre le vaccin anti-Covid et tout autre vaccin du calendrier vaccinal. La co-vaccination contre la grippe et le Covid peut se faire dans un centre de vaccination Covid si vous vous présentez avec votre vaccin anti-grippe, ou en pharmacie si vous faites partie des personnes concernées par les recommandations. Pas de changement depuis l’automne 2020 du côté du prix du vaccin Covid et de son remboursement : le produit comme l’injection, en primo-vaccination comme en rappel, sont gratuits pour tous. Le 3 octobre dernier, le ministère de la Santé a lancé une campagne de vaccination anti-Covid de rappel avec les nouveaux vaccins bivalents, plus adaptés aux variants Omicron du virus Covid-19 à destination des personnes les plus fragiles.
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