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Facteurs de blocage du crédit immobilier depuis des mois, les taux d’usure vont sans doute faire l’objet d’une réforme en 2023. Face à la recrudescence des refus de prêts, le ministre du Logement Olivier Klein semble favorable à une modification du mode de calcul de l’usure. Des discussions vont prochainement s’engager avec la Banque de France.
Chaque trimestre, la Banque de France définit les taux d’usure applicables aux crédits immobiliers et aux prêts à la consommation. Ces taux représentent les limites que les banques commerciales ne doivent pas dépasser lors de l’octroi d’un financement. S’agissant du prêt immobilier, les taux d’usure sont calculés sur la base des TAEG moyens accordés le trimestre précédent, auxquels on ajoute un tiers, et s’appliquent selon la durée de remboursement.
Les taux d’usure des crédits immobiliers aux particuliers pour le quatrième trimestre 2022 sont :
Non seulement les taux d’usure reposent sur des données étalées sur trois mois, mais ils stagnent durant tout un long trimestre, ne tenant pas compte d’une éventuelle évolution des taux d’intérêt entre-temps. En cas de remontée sensible de ces derniers, l’usure n’est plus en phase avec la réalité du terrain.
C’est la situation à laquelle sont confrontés les candidats à l’emprunt immobilier depuis plusieurs mois. La vive hausse des taux d’intérêt vient se heurter au plafond de verre de l’usure, provoquant le redouté effet ciseau qui ostracise même les profils les plus solvables. Résultat, près de 45% de refus bancaires, non pas à cause d’un taux d’endettement supérieur à la norme autorisée (35% des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur incluse), mais d’un taux maximum légal en fort décalage avec les taux débiteurs du moment.
Pour bien comprendre le couperet opéré par la réglementation, il faut rappeler que le taux d’usure est l’expression du TAEG maximum, indicateur du coût final d’un crédit immobilier qui contient obligatoirement tous les frais liés à l’obtention du financement :
Le cas échéant, viennent s’ajouter les frais d’ouverture et de tenue de compte, les parts sociales (en fonction de l’établissement prêteur), la commission du courtier, si sa mission subordonne l’octroi du prêt, et l’expertise du bien selon l’exigence de la banque.
Bien entendu, ce n’est pas le rôle protecteur des taux d’usure qui est critiquable mais la méthodologie de calcul aujourd’hui obsolète.
On parle tant des taux d’usure et de la problématique qu’ils engendrent dans un contexte marqué par l’augmentation brutale et continue des taux d’intérêt depuis le déclenchement de la guerre en Ukraine. De 1% (hors coût assurance de prêt immobilier et coût des sûretés) fin décembre 2021, les taux atteignent aujourd’hui en moyenne 2,30% sur la durée de 20 ans. Dans l’intervalle, le taux d’usure sur cette maturité est passé de 2,41% à 3,05%. Le delta est 130 points de base contre 64 : les taux d’intérêt ont donc progressé deux fois plus vite que l’usure !
Témoins des difficultés vécues par les ménages emprunteurs, les courtiers ont alerté les autorités à maintes reprises et ont même manifesté le 20 septembre dernier devant la Banque de France pour faire bouger les lignes et mettre un terme à une aberration française : les conditions d’emprunt sont toujours favorables à l’achat immobilier, mais le crédit n’est pas accessible à cause des taux d’usure.
Plus de crédits immobiliers, cela signifie :
Les institutions du pays semblent avoir compris l’enjeu de la situation. Interviewé par le média BFM Business mardi 25 octobre, le ministre du Logement Olivier Klein s’est déclaré ouvert à des discussions avec la Banque de France pour voir si le mode de calcul du taux d’usure sur une base trimestrielle n’est pas trop long et identifier également d’éventuels autres freins comme le taux d’endettement.
Des courtiers avaient suggéré il y a quelques semaines de retirer l’assurance du calcul du TAEG étant donné que son coût dépend du profil de l’emprunteur et s’avère donc très variable en fonction des risques incarnés. La loi Lemoine a par ailleurs renchéri le coût de l’assurance emprunteur en instaurant la fin de la sélection médicale sous certaines conditions : elle offre un meilleur accès à l’assurance de prêt mais les tarifs sont en hausse, en moyenne de 20% chez tous les prestataires. Plus récemment, les banques ont émis l’idée pour accélérer la hausse des taux d’usure en 2023 de prendre en compte les offres de prêt immobilier plutôt que les crédits réellement accordés.
La balle est dans le camp de la Banque de France, mais l’urgence est de mise car les taux de novembre 2022 sont déjà proches de l’usure et promis à de nouvelles hausses d’ici la fin de l’année et courant 2023. Il est probable qu’on voit bientôt des taux à plus de 3% ! Si les taux d’usure n’évoluent pas en adéquation, le marché de l’immobilier sera durablement paralysé. Souhaitons que la réforme de l’usure ne devienne pas l’Arlésienne du crédit immobilier.
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Les Français sont inquiets pour leur pouvoir d’achat. Alors que l’inflation s’envole et que les prix immobiliers ne faiblissent pas, beaucoup s’interrogent sur la stratégie à adopter pour concilier emploi et logement abordable. Les sites Meteojob et Meilleurtaux leur offrent des pistes via un classement des villes qui conjuguent opportunités d’emploi et immobilier à des prix accessibles. Le logement, sujet prioritaire pour les Français Où acheter sa résidence principale à un prix raisonnable ? Qui ne s’est pas posé cette question ? Le contexte actuel marqué par une inflation en forte hausse et des incertitudes sur le marché de l’emploi amplifie le dilemme, alors que la crise sanitaire due au Covid-19, dont les effets perdurent, a changé le regard que portent les ménages français sur leur habitat. L’arbitrage vivre en ville ou à la campagne n’est pas nouveau mais est devenu plus prégnant à la faveur de confinements successifs qui ont rendu le logement urbain parfois difficilement supportable. Les zones rurales et les villes moyennes, en particulier celles desservies par les lignes TGV, ont été plébiscitées au détriment des métropoles trop densément peuplées, ce qui a entraîné à terme une attrition de l’offre dans certaines régions, notamment les zones littorales. Et quand la demande excède l’offre, les prix grimpent en flèche, même si on s’oriente vers une baisse des prix dans les grandes villes en 2023. Si le télétravail a connu un essor sans précédent en 2020 et 2021, cette organisation du travail reste marginale et ne peut s’appliquer à tous. S’installer près de son emploi est l’objectif de toute personne en activité professionnelle. Mais si les chiffres du marché de l’emploi sont plutôt encourageants en 2022, il en est tout autre du secteur immobilier, contrit entre la progression continue des prix, la hausse des taux d’emprunt et l’usure, qui bloque toujours le marché fin 2022. Une étude du courtier Meilleurtaux et du site de recherche d’emploi Meteojob a dressé le palmarès des villes qui combinent pouvoir d’achat immobilier et possibilités de trouver un emploi. Immobilier abordable et CDI Pour réaliser ce classement, Meteojob et Meilleurtaux ont pris en compte les trois données suivantes : emploi : offres d’emploi en CDI rapportées au nombre d’habitants salaire médian dans chaque ville logement : taux d’intérêt pratiqués localement et prix au m2. TOP 10 des villes où il fait bon s’installer Villes nb CDI pour 100 hab. taux emprunt sur 20 ans salaire médian net mensuel capacité d’emprunt prix moyen m2 nb m2 accessibles Orléans 4,81% 2% 2 417€ 167 209€ 2 662€ 62m2 Mulhouse 2,73% 2% 2 010€ 139 077€ 1 785€ 78m2 Rouen 3,30% 2% 2 417€ 167 209€ 2 794€ 60m2 Grenoble 3,64% 2% 2 178€ 150 713€ 2 951€ 51m2 Perpignan 1,45% 2% 2 379€ 164 559€ 1 693€ 97m2 Lille 3,95% 2% 2 046€ 141 554€ 4 081€ 35m2 Saint-Étienne 1,39% 2% 2 026€ 140 140€ 1 580€ 89m2 Metz 2,32% 2% 2 038€ 141 010€ 2 776€ 51m2 Aix-en-Provence 3,86% 2% 2 014€ 139 345$ 4 575€ 30m2 Lyon 4,35% 2% 2 168€ 149 960€ 5 618€ 27m2 source Meteojob/Meilleurtaux Orléans arrive en tête de ce classement inédit, suivie de Mulhouse et de Rouen, communes qui comptent chacune un peu plus de 110 000 habitants. Les métropoles comme Lille et Lyon, bien que dynamiques sur le front de l’emploi, sont pénalisées par la cherté de l’immobilier. À l’inverse, Perpignan, où l’achat immobilier est un des plus abordables de France, pêche par une offre d’emplois défaillante. Le classement complet compte 31 villes, et Paris ferme le ban, sans surprise, avec un taux de CDI pour 100 habitants parmi les moins performants (1,47%) et un prix moyen du mètre carré deux fois plus élevé qu’à Lyon ou Lyon, deuxième et troisième villes les plus chères de France (+ de 5 000€/m2). L’étude a été réalisée sur la base d’un taux d’emprunt moyen de 2% sur 20 ans, ce qui n’est plus d’actualité. Fin novembre, le taux sur cette maturité atteint 2,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) et vient diminuer la capacité d’emprunt pour un salaire qui n’a pas été indexé. On verra bientôt des taux à plus de 3%. La question brûlante est : faut-il attendre 2023 pour emprunter ?
La loi de finances 2023 prévoit de taxer lourdement les logements vacants, également les résidences secondaires pour lesquelles la surtaxe d’habitation va être étendue à davantage de zones touristiques. Tout ce qu’il faut savoir sur ces deux mesures qui ne résolvent pas tous les problèmes d’accès au logement mais peuvent contribuer à réduire la pression foncière. Extension de la surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires Un amendement voté en première lecture du PLF 2023 prévoit d’étendre la surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires à 5 000 communes contre quelque 1 140 villes actuellement. Initié par le député Renaissance Xavier Roseren, le texte cible les zones touristiques, balnéaires ou de montagne, également la Corse, où il y a une forte proportion de résidences secondaires, ce qui entraîne un déséquilibre avec les logements permanents et tend l’offre locative, tout en renchérissant les prix de l’immobilier. Les locaux peinent à se loger, notamment les familles modestes. Les problèmes d’accès au logement ne concernent pas uniquement les grandes agglomérations comme Paris, Lyon ou Bordeaux, mais aussi de nombreuses communes de la façade atlantique ou méditerranéenne, à l’exemple des Sables-d’Olonne où la population est multipliée par 4 en été. La tension sur l’offre et les prix oblige certains à quitter ces communes, ce qui fragilise le tissu économique local. La crise sanitaire a amplifié le phénomène et de nombreuses villes sont incapables de répondre à la demande de résidence permanente. Avec la crise due au Covid, bon nombre de citadins ont soupesé les avantages et inconvénients entre ville et campagne, un arbitrage qui se poursuit en 2022. Les villes dans lesquelles s’applique la taxe sur les logements vacants peuvent majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires de 5% à 60%. L’amendement vise à élargir le périmètre des zones tendues aux communes qui, bien que n’appartenant pas à une zone d’agglomération de plus de 50 000 habitants, sont confrontées à la pénurie de logements disponibles pour l’habitation principale. La liste de communes où le taux de résidences secondaires est important sera établie par décret. Rappelons que la taxe d’habitation sur la résidence principale disparaît pour tous en janvier 2023. Lutter contre les logements vacants Et pour filer la métaphore footballistique (c’est de saison !), carton rouge pour les logements vacants. Toujours dans le cadre de la loi de finances 2023, un amendement prévoit d’augmenter d’un tiers le montant de la taxe sur les logements à usage d’habitation inoccupés volontairement depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition ou occupés moins de 90 jours consécutifs par an. La taxe sur les logements vacants ou TLV concerne les biens non meublés situés dans les villes dites tendues (plus de 50 000 habitants) où la demande locative excède l’offre disponible. Elle est calculée sur la base de la valeur locative du logement, comme la taxe foncière, à laquelle est appliqué un taux de 12,5% la première année de vacance, qui passe à 25% les années suivantes. La taxe s’alourdit des frais de gestion à hauteur de 9% de son montant. 1 136 communes appliquent la TLV, qui se distingue de la THLV (Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants) réservée aux communes en zone non tendue où la TLV n’est pas appliquée. La THLV porte sur les logements laissés volontairement vacants depuis plus de 2 ans (au 1er janvier de l’année d’imposition), les résidences secondaires meublées soumises à la taxe d’habitation en étant exonérées. Un amendement déposé par le rapporteur général de la commission des finances Jean-René Cazeneuve (groupe Renaissance) prévoit de rehausser le taux à 17% la première année et à 34% les suivantes. Le texte est toujours au stade de l’examen et comme l’amendement sur les résidences secondaires, il vise à lutter contre la pression immobilière au profit du parc résidentiel en envoyant un signal fort aux propriétaires qui n’occupent ces logements ou ne les mettent pas en location.
Élément indispensable à l’obtention d’un crédit immobilier, l’assurance emprunteur peut être choisie librement, la banque n’ayant plus le droit d’imposer son contrat maison depuis 2010. La réglementation favorise la délégation d’assurance tout au long de la durée de votre prêt, vous permettant d’être couvert sur-mesure au tarif le plus avantageux. L’introduction de la loi Lemoine en 2022 renforce vos droits en simplifiant le changement de contrat. Qu’est-ce que la délégation d’assurance ? Pour sécuriser votre crédit immobilier, la banque exige la souscription à une assurance emprunteur, une couverture qui intervient en cas d’aléas de la vie qui vous empêcheraient d’honorer votre dette (décès, invalidité et incapacité, voire perte d’emploi). Avant la loi Lagarde assurance emprunteur entrée en vigueur en septembre 2010, la banque avait tout loisir d’imposer son contrat groupe, même si la vente liée en crédit et assurance était bannie par la loi Murcef depuis 2001. La loi Lagarde a introduit le principe de délégation d’assurance en autorisant l’emprunteur à choisir son contrat auprès de l’organisme de son choix. Sous réserve que l’assurance externe présente a minima des garanties équivalentes à celles du contrat bancaire, le prêteur ne peut vous refuser le bénéfice de la délégation. La loi Lagarde a été complétée par la loi Hamon en juillet 2014 : le changement d’assurance était possible à tout moment durant les douze premiers qui suivent la signature de l’offre de prêt. Et à partir de janvier 2018, la substitution annuelle à date d’échéance était autorisée par l’amendement Bourquin. Pas suffisant ! Cet arsenal législatif n’a pas permis de desserrer la mainmise des banques sur le marché de l’assurance de prêt immobilier. 87% des cotisations sont engrangées par les prêteurs, un quasi-monopole maintenu au détriment des intérêts des emprunteurs. Adoptée en février 2022, la loi Lemoine remet l’église au centre du village. Puisque la délégation s’applique difficilement quand bien même le libre choix du contrat d’assurance soit acté à trois reprises, l’emprunteur doit pouvoir changer de formule aisément, sans contrainte de date. La loi Lemoine et le changement d’assurance prêt immobilier Entrée en vigueur le 1er juin 2022, la loi Lemoine transforme en profondeur la possibilité de changer d’assurance emprunteur en supprimant toute date butoir. Le droit au changement à tout moment s’applique à tous les contrats en cours au 1er septembre 2022. Les lois Hamon et Bourquin deviennent caduques, le cadre réglementaire de l’assurance de prêt immobilier s’appuyant désormais uniquement sur la loi Lagarde et la loi Lemoine. Les obligations des banques ont été renforcées : La réponse de la banque à une demande de résiliation/substitution d’assurance doit intervenir dans les 10 jours ouvrés. La banque doit motiver par écrit tout refus, et ce, de manière exhaustive dans un document unique. Tout manquement à ces obligations est passible d’une amende de 15 000€. Vous bénéficiez également d’une meilleure information grâce à la loi Lemoine 2022 : La banque doit vous rappeler chaque année votre droit au changement d’assurance à tout moment. La FSI (Fiche Standardisée d’Information) qui contient toutes les exigences de la banque en matière d’assurance doit désormais préciser le coût de l’assurance sur 8 ans. La loi Lemoine est par ailleurs un dispositif inclusif pour les personnes malades ou anciennement malades, en supprimant le questionnaire de santé pour les prêts immobiliers d’un montant inférieur à 200 000€ dont le terme arrive avant les 60 ans de l’assuré. Des économies avec la délégation d’assurance emprunteur L’intérêt de la délégation d’assurance de prêt immobilier est d’abord financier. Les offres proposées par les prestataires externes, dits alternatifs, sont jusqu’à quatre fois moins chères que les formules groupe bancaires. En souscrivant une assurance déléguée, vous réalisez d’importantes économies et réduisez dans la foulée le coût de votre crédit immobilier. La délégation d’assurance est difficilement mise en œuvre lors de la demande de financement. Pris par le temps, l’emprunteur souscrit à l’assurance de sa banque pour ne pas compromettre son projet immobilier. La loi Lemoine permet de retourner la situation à son avantage en autorisant le changement d’assurance à tout moment, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt s’il le souhaite. Avec la loi Lemoine 2022, vous allez faire des économies. Sur un prêt de 250 000€ sur 20 ans, la démarche génère un gain moyen de 15 000€ si le changement intervient dans les trois premières années du crédit. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour mesurer tout l’intérêt de faire jouer la loi Lemoine. Assurance emprunteur déléguée : une protection sur-mesure Le deuxième atout de la délégation d’assurance est plus technique. Tout contrat d’assurance emprunteur repose sur deux garanties socle : la garantie décès : en cas de décès prématuré avant le terme du crédit, le capital restant dû est intégralement remboursé à la banque, les ayants droit étant déchargé de la dette et le bien immobilier entre dans la succession. la garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie ou PTIA invalidité : cette garantie intervient en cas de dépendance totale suite à une maladie ou un accident et rembourse le capital restant dû. Elle cesse généralement à partir de 65 ans, mais certains contrats sont plus généreux comme l’assurance prêt immobilier April qui fixe l’âge limite de la prestation au 31 décembre du 71ème anniversaire de l’assuré. En fonction de votre profil, la banque peut exiger des garanties complémentaires en invalidité (Invalidité Permanente Partielle ou IPP et Invalidité Permanente Totale ou IPT), mais réclamera systématiquement la garantie ITT assurance prêt immobilier (Incapacité Totale temporaire de Travail) si l’assuré est en activité professionnelle. Certaines pratiques ou pathologies donnent généralement lieu à des exclusions sur ces trois garanties : les sports dangereux ou de haut niveau les affections dorso-vertébrales et les maladies psychologiques et psychiatriques, dites maladies non objectivables ou MNO. Moyennant une surprime, la plupart des assurances alternatives proposent de racheter les exclusions des MNO, cette option étant conditionnée le plus souvent à un nombre minimal de jours d’hospitalisation. Mettez les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Quel que soit votre profil, vous trouvez une couverture adaptée à votre situation à un tarif compétitif, dans le respect de l’équivalence réglementaire des garanties. La délégation d’assurance de prêt permet d’être protégé avec des garanties sur-mesure, alors que les banques proposent des contrats mutualisés à une communauté d’emprunteurs, qui génèrent jusqu’à 70% de marge. En souscrivant un contrat alternatif, vous êtes sûr de payer le juste prix. Délégation d’assurance emprunteur et taux d’usure 2022 Le sujet de la délégation d’assurance de prêt immobilier ne serait pas clos s’il n’était pas remis dans le contexte particulier de l’année 2022. Les taux sont au plus haut depuis 7 ans. Fini l’emprunt facile et bon marché avec des taux autour de 1% (hors assurance de prêt et coût des sûretés), le niveau encore observé en janvier dernier. Les courtiers prédisent des taux bientôt à plus de 3%, ce qui ne serait pas en soi dramatique si les taux d’usure suivaient le même rythme. En vertu d’une méthode de calcul trimestrielle, les taux d’usure se retrouvent en décalage avec les taux du marché et provoquent un effet ciseau à mesure que les taux débiteurs progressent. Résultat, de nombreux candidats à l’emprunt, même solvables, sont mis sur la touche en raison d’un TAEG (Taux Annuel Effectif Global) au-delà de l’usure. Près de 50% des demandes seraient rejetées, le taux d’usure étant devenu la principale cause de refus de prêt. Les banques ne prêtent plus, ou presque, et en attendant une hypothétique réforme des taux d’usure en 2023, faites jouer la délégation d’assurance, l’unique levier pour ne pas dépasser le seuil légal. En abaissant le TAEG, l’assurance souscrite en délégation peut vous permettre de décrocher votre prêt immobilier. Pensez aussi au PEL, dont le retour en grâce s’amorce à la faveur de la remontée des taux. Si vous avez ouvert un plan d’épargne logement après le 1er août 2016, vous pouvez bénéficier d’un prêt à un taux préférentiel de 2,20% (sous réserve de détenir le PEL depuis au moins 4 ans), ce qui vous permet de réduire le montant du prêt bancaire complémentaire, proposé à un taux débiteur supérieur.
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