Environ 20 000 congressistes, 90 pays représentés… Le salon Mipim, grand-messe internationale de l’immobilier professionnel qui se tiendra du 9 au 13 mars, à Cannes, donne le pouls d’un secteur d’activité sensible aux turbulences économiques. Instabilité, croissance en berne, conflits géopolitiques… Les investisseurs, opérateurs et financiers de cette filière sont sur la défensive. Il faut dire que le marché de bureaux tricolore n’est pas au mieux de sa forme depuis plusieurs années. « Comme en 2025, on redoute une année 2026 chahutée, malgré quelques signes d’optimisme », avance Magali Marton, directrice des Études et de la Recherche de Knight Frank. Selon les chiffres de la profession publiés par ImmoStat, la « demande placée » en Île-de-France (volume de mètres carrés loués) s’est repliée encore l’an dernier, à 1,630 million de mètres carrés (-9%). « Le deuxième plus mauvais score enregistré depuis vingt ans, juste après celui du Covid en 2020 », relève Sébastien Masson, DGA de Colliers France.
En hausse de 45%, l’envolée du volume des acquisitions chiffrée l’an dernier à 6,5 milliards d’euros, pourrait laisser croire à une forte embellie. Il n’en est rien. « C’est une augmentation en trompe-l’œil, les chiffres de 2025 étant mis en comparaison de ceux de 2024, qui avaient atteint un niveau historiquement bas. Pour mémoire, avant le Covid, l’activité annuelle naviguait régulièrement entre 20 et 25 milliards d’euros », commente Alexandre Wodka, directeur des Investissements de Savills France. Les experts du tertiaire observent malgré tout une amélioration de la situation avec un retour progressif des investisseurs internationaux friands de grandes opérations de bureaux bien placées dans le Quartier Central des Affaires (QCA) : 1er ,2e ,8e, 9e, 16e, 17e arrondissements.
Face à une moindre fréquentation de leurs locaux, généralisation du télétravail post-crise sanitaire oblige, les sociétés ont réduit de 20 à 30 % leurs surfaces de bureaux, avec de conséquentes économies à la clé. « L’immobilier continue d’être le deuxième poste de dépense d’une entreprise, juste après les salaires », rappelle Olivier Taupin, directeur d’agence bureaux du cabinet de conseil Cushman & Wakefield. Suite à ces réductions de jauge (parfois suivies d’emménagements à des adresses mieux situées), les entreprises ont adopté le « flex office » dans la foulée. Le flex ? L’installation de postes de travail non dédiés consommant moins d’espace que les anciens bureaux fixes et nominatifs. Mais après six ans d’essor du télétravail, les employeurs tentent de faire machine arrière. Ou tout du moins de réduire les quotas de jours de travail autorisés à l’extérieur des locaux de l’entreprise. « Dans une organisation avec peu de rencontres entre les collaborateurs, et donc moins d’échanges informels, l’esprit d’équipe et le sentiment d’appartenance s’étiolent. Sur le long terme, cela se répercute aussi négativement sur la performance », indique Frédéric Ciuntu, président de l’Association des Directeurs Immobiliers (ADI).
Selon les experts immobiliers, inciter les salariés à retourner au bureau doit rimer avec un environnement plus désirable qu’avant. « L’espace de travail ne doit plus être conçu « comme à la maison », mais offrir beaucoup mieux que le domicile, avec une multitude d’espaces hybrides pour se concentrer, se réunir, partager ses humeurs et ses idées », résume Ludovic Tallon, directeur du pôle architecture de Colliers. « Ces espaces collectifs représentent désormais 60 % d’une surface, contre 30 % il y a encore quelques années », souligne Frédéric Ciuntu. « Non le bureau ne va pas disparaître ! Mais il renaît sous d’autres formes », ajoute Adrien Blanc, président d’Altarea Entreprise. La recette passerait aujourd’hui par la création d’aménagements intérieurs stimulants et créant un sentiment d’appartenance. « L’identité visuelle et graphique, plus le côté « trendy » font aussi partie des ingrédients qui participent au succès de ces nouveaux lieux de travail », ajoute Ludovic Tallon chez Colliers, groupe de conseil en immobilier concepteur de locaux atypiques pour le groupe Pomona, à Antony (92), ainsi que Citeo, près de la place de la Nation (Paris).
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Lounge, bar, espaces extérieurs… Le bureau « nouvelle génération » doit désormais proposer plusieurs lieux collaboratifs assortis d’une panoplie de services. Outre la restauration, un centre de fitness, une conciergerie… ces prestations doivent surprendre et donner à tout le monde l’envie de (re)venir. « Il convient de toucher la sphère sensorielle et émotionnelle. On crée ainsi des toits-terrasses avec un bar plein ciel et de belles vues pour travailler, se détendre ou organiser des événements, indique Céline Léonardi, directrice Marketing et Expérience Client Europe de Covivio. On prévoit des salles de cinéma conviviales pour des animations et des studios équipés pour réaliser des podcasts et des vidéos. Modulables et transformables, certains espaces sont prévus pour se réunir, se restaurer, voire organiser des dîners avec des influenceurs. Dans notre siège social « L’Atelier », nous avons créé une vinylothèque offrant une ambiance musicale ».
Quelques opérations parisiennes emblématiques illustrent ce nouvel esprit avec des lieux pensés comme des espaces de vie. Au sein d’un même immeuble, les bureaux cohabitent désormais avec d’autres activités (loisirs, restaurations, commerces, hôtels). À l’image de l’opération « Cœur Paris » qui mixera 16 400 mètres carrés de bureaux, 6 200 mètres carrés de logements et 4 400 mètres carrés de commerces. Réalisé par le groupement formé par BNP Paribas Real Estate, Apsys et RATP Solutions Ville, l’ancien siège social de l’AP-HP sera entièrement réhabilité pour être livré en 2028. Les opérateurs ont choisi de magnifier l’architecture haussmannienne de cet « îlot Victoria » en la mariant avec des touches contemporaines. Dessiné par Dominique Perrault Architectes, un grand escalier de style « Chambord » tout en bois s’élèvera dans une cour intérieure donnant accès aux bureaux et au belvédère doté d’une vue panoramique sur la Seine et tout Paris. Les futures façades, coursives et terrasses seront végétalisées.
Près de là, au 126 rue de Rivoli (75001), le chantier de l’immeuble BPM’ (pour « Battements Par Minute ») se poursuit avec une livraison prévue fin 2026. Suite au départ de l’enseigne C&A qui était installée dans cette artère depuis les années 1970, la foncière Redevco a reconfiguré ce lieu. « Entièrement commercialisé, l’immeuble disposant de trois façades totalisera 13 000 mètres carrés dont trois « coques » commerciales où viendront s’installer à l’automne 2026 les enseignes MUJI (2 700 mètres carrés) et Stradivarius (1 300 mètres carrés) », indique Cécile Pouzadoux, chez Redevco France. Dans les étages intermédiaires, 4 000 mètres carrés de bureaux seront occupés par LVMH. Ces espaces de travail bénéficieront d’une vue sur un atrium et du côté rue d’une vue dégagée. Aux derniers niveaux : hôtel 4 étoiles Radisson Collection, restaurant gastronomique, rooftop accessible au public.
« Alors qu’elles étaient actives il y a encore trois ans, les entreprises du luxe et de la pharmacie sont aujourd’hui moins en quête de surfaces », signale David Bourla, directeur des études de Newmark. Mais d’autres acteurs prennent le relais, notamment les sociétés évoluant dans les nouvelles technologies (Tech, IA). En forte croissance, elles doivent pousser les murs pour accueillir de nouvelles recrues et privilégient Paris « intra-muros ». Deux deals majeurs illustrent leurs besoins de grandes surfaces. En plein QCA, Datadog, une société spécialisée dans le Cloud, occupera bientôt 21 000 mètres carrés dans l’immeuble « Madeleine » (75001) à l’ancien emplacement du magasin IKEA. De son côté, Mistral AI, le fleuron de l’intelligence artificielle made in France, installera son siège social (20 000 mètres carrés) rue des Poissonniers (75018) dans l’immeuble Marcadet Belvédère.
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Après des années de croissance exponentielle, le coworking s’est stabilisé dans la maturité. Cette offre de surfaces à la carte louées à des durées plus souples continue de répondre aux besoins évolutifs des grandes entreprises. Ces dernières restent toujours friandes de lieux flexibles adaptés aux variations peu lisibles de leurs activités. Attachés à une plus grande confidentialité et avec l’envie d’être seuls « chez eux » sans avoir à partager l’immeuble avec d’autres occupants, ces grands utilisateurs privilégient désormais les « bureaux opérés ». Ce terme désigne des immeubles bureaux loués « clefs en main » avec des services intégrés à l’instar d’un hôtel, le tout géré par le bailleur ou par un asset manager.
Cette demande illustre une autre mutation du bureau associée à des prestations plus haut de gamme. En février dernier, le groupe InSitu a présenté son nouveau concept « Work Palace » dont la première adresse, 288 boulevard Saint-Germain (75007), à deux pas de l’Assemblée Nationale, ouvrira ses portes en septembre 2026. « Dans cet immeuble de 1866 qui développe 3 500 mètres carrés de surface, les luxueux bureaux offriront les codes et les prestations dignes d’un palace (bar, restaurant, boudoir, salons privés…), détaille Pascal Fenasse, président-fondateur d’InSitu.
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Avec la réduction attendue des jours de télétravail, certains acteurs de l’immobilier, notamment les commercialisateurs, espèrent à terme louer ou vendre davantage de mètres carrés de bureaux, mais rien n’est sûr. Les directeurs immobiliers estiment que l’on ne reviendra jamais aux surfaces d’avant Covid car les modes de travail sont désormais hybrides. Plus souples, flexibles et rationnels dans leur utilisation, les immeubles d’aujourd’hui sont capables de se transformer et d’accueillir plus de monde. Et une autre inconnue de taille pourrait changer la donne. « Il est encore difficile de mesurer l’impact de l’IA sur les métiers, sur les effectifs des sociétés, donc, à terme, sur leurs besoins de surfaces », souligne un expert.
« Les sept gares SNCF de la capitale totalisent près de 3 millions de mètres carrés de bureaux situés à moins de 10 minutes à pied, soit 20 % du parc tertiaire de la capitale », indique David Bourla, directeur des Etudes chez Newmark France. L’offre la plus forte se situe autour de Saint-Lazare (1,1 M m2), du secteur Lyon-Bercy (761 000 m2) et de Montparnasse (556 000 m2). Reflets de l’histoire d’un quartier et de son urbanisation, beaucoup de ces immeubles tertiaires sont devenus obsolètes. Voilà pourquoi certains d’entre eux se refont un lifting. Deux grandes opérations sont en cours. « Futur hub urbain », le nouveau « Quartier Austerlitz » s’achèvera en 2027. Au menu : 25 000 m2 de commerces et de services, un hôtel 4 étoiles, 220 logements. Côté bureaux, l’Association française de développement emménagera dans un vaste paquebot de verre et de béton (50 000 m2). Place Valhubert, Altarea Entreprise réhabilite un immeuble destiné à devenir le siège mondial d’Essilor Luxottica (22 000 m2).
La gare Montparnasse sera aussi le théâtre de chantiers XXL. Récemment validé, le programme de restructuration de la tour du même nom et de son centre commercial devrait démarrer en 2028. Posée sur le toit de cette même gare, l’ancienne barre érigée en 1960 et autrefois occupée par l’assureur CNP Assurances, va connaître une nouvelle jeunesse. Avec Altarea Entreprise et CDC Investissements à la manœuvre, ce lifting démarrera en 2027 pour s’achever en 2030. Paré d’une façade en verre bioclimatique de 3 000 m2 et de terrasses plein sud, l’édifice de 55 000 m2 pourra accueillir 4 000 personnes. Baptisé « Upper », cette construction a été revisitée par l’agence d’architectes Diller Scofidio + Renfro (High Line de New York). Le vaste toit-terrasse offrira un jardin potager.
Dans le QCA, le secteur de Saint-Lazare recèle en permanence d’opérations de restructuration. Les plus emblématiques du moment se situent boulevard Haussmann, aux numéros 86, 96 et 104§
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