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Le nouveau dispositif d’investissement locatif, successeur du Pinel, est valable sur tout le territoire, mais les conditions pour bénéficier de l’avantage fiscal sont complexes. Ce qu’il faut savoir.
Par Nathalie Coulaud
Publié le
Le gouvernement a annoncé le 23 avril 2026 un nouveau plan visant à dégripper le marché du logement, avec un nouveau projet de loi à la clé, courant 2026. Les pouvoirs publics se trouvent face à un sérieux problème. Depuis quelques années, les propriétaires bailleurs ont vendu leurs biens en masse et la construction de logements neufs est presque à l’arrêt. Cette crise du logement commence à créer des difficultés pour l’ensemble de la population.
Pour améliorer la situation, les professionnels réclamaient un dispositif afin de relancer la machine. C’est chose faite avec le statut du bailleur privé ou Jeanbrun, du nom de l’actuel ministre du Logement. Instauré par la loi de finances pour 2026, l’objectif annoncé est de relancer la construction de 400 000 logements par an d’ici à 2030.
Prévu par l’article 199 undecies et suivants du code général des impôts, le dispositif permet d’acheter un logement neuf, ou ancien avec de gros travaux, et offre la possibilité de déduire un amortissement en gommant l’imposition sur les loyers perçus. Il est possible d’amortir 3 à 5,5 % de 80 % de la valeur du bien chaque année, dans la limite de 8 000 à 12 000 €. Rappelons que l’amortissement consiste à considérer que le bien immobilier perd de la valeur comptablement avec le temps.
La somme calculée vient en déduction des loyers perçus. L’imposition est donc moindre et la rentabilité de l’investissement augmente. Le taux d’amortissement autorisé varie en fonction du niveau de loyer appliqué. « Un investisseur qui choisit de louer avec un loyer intermédiaire peut amortir le logement à hauteur de 3,5 % dans la limite de 8 000 € par an et, s’il fait de la location sociale, l’amortissement est plus élevé et atteint entre 4,5 et 5,5 % », explique Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow, plateforme qui propose des investissements locatifs clé en main.
Un cas pratique
Pour un logement neuf loué avec un loyer intermédiaire :
• le taux d’amortissement est de 3,5 % ;
• le plafond annuel des amortissements est de 8 000 € ;
• la base amortissable est égale à 80 % du prix du bien hors frais (l’amortissement se calcule sur la valeur du bien hors terrain) : (8 000/3,5 %)/80 % = 285 714 €.
La limite de déduction de 8 000 € par an est atteinte à partir de 285 714 €. Ainsi, tout amortissement au-delà de ce seuil ne génère plus d’avantage fiscal et devient inutilisable.
Autre avantage : si l’amortissement et les autres charges déductibles dépassent le montant des loyers perçus, il est possible de créer un déficit foncier jusqu’à 10 700 € par an. Avec le dispositif Jeanbrun, l’amortissement peut être imputé directement sur le revenu global du foyer fiscal et non plus uniquement sur les revenus fonciers. « Cette possibilité rend le dispositif particulièrement attractif pour les investisseurs fortement imposés », explique Pierre-Emmanuel Jus. De plus, contrairement au dispositif Pinel, le Jeanbrun est valable sur tout le territoire, non en fonction de la zone où est situé le logement.
Toutefois, les conditions pour bénéficier de l’avantage fiscal sont complexes. Tout d’abord, le loyer est plafonné à hauteur de ceux qui étaient prévus par le dispositif Pinel : de 19,51 €/m2 par mois pour le loyer intermédiaire à 10,93 €/m2 par mois en loyer très social, en zone A bis (Paris et la petite couronne).
À l’inverse, ce montant est de 4,91 €/m2 par mois en loyer très social, en zone détendue. Les ressources du ménage sont aussi plafonnées, comme auparavant, avec des revenus qui s’échelonnent, pour une personne seule, de 44 344 € par an en zone tendue (zone A bis) à 32 530 € par an en zone détendue (zone C).
De plus, l’habitat individuel n’est pas inclus dans le dispositif. Il faudrait donc obligatoirement acheter un appartement, au grand désespoir des constructeurs de maisons individuelles qui estiment que cette décision exclut une grande partie du territoire, où les maisons sont majoritaires. Autre contrainte : il faut louer le logement vide pendant neuf ans, mais pas à des membres de sa famille ou de son foyer fiscal.
Pour bénéficier de l’amortissement, il faut choisir le régime réel pour déclarer ses impôts, et non le micro-foncier qui permet un abattement automatique de 30 %. Néanmoins, cela nécessite d’être aidé pour ne pas se tromper et risquer un redressement fiscal.
Le concours d’un expert-comptable ou d’un spécialiste de l’immobilier est fortement recommandé si on ne dispose pas des compétences soi-même. Se faire accompagner a un coût, même si les honoraires sont déductibles des loyers — c’est un réflexe que tout le monde n’a pas.
En outre, pour se lancer en Jeanbrun, il est préférable d’être aidé par un spécialiste qui examine les différents critères permettant de choisir le bon endroit pour investir. Le dispositif n’est donc pas à la portée d’un investisseur novice. Les experts estiment cependant qu’il est possible de gagner 1 point de rentabilité par rapport à un investissement classique.
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Certaines villes sont intéressantes pour réaliser du Jeanbrun, « notamment celles où les loyers de marché sont proches des plafonds, car l’investisseur ne fait pas d’effort particulier, mais bénéficie de l’amortissement », explique Audrey Marigliano, directrice des opérations de Zenith GS, conseiller en gestion de patrimoine. Marseille, Toulon, La Rochelle, Nantes, Rennes peuvent être examinées en ce sens.
En complément du neuf, le Jeanbrun s’applique également à l’ancien, mais la situation est alors encore plus complexe. Les travaux doivent représenter 30 % du prix d’acquisition du logement et faire en sorte de le remettre à neuf — il doit atteindre l’étiquette A ou B au diagnostic de performance énergétique à la fin des travaux. « Ces conditions sont quasiment impossibles à atteindre, le Jeanbrun ne fonctionnera pas pour cette catégorie d’investissement », suppose Stéphane Dalliet, président associé du groupe Bacalan, spécialiste de l’investissement en immobilier.
Enfin, le dispositif n’est pas encore complètement calé : il reste un décret à paraître notamment pour l’ancien avec travaux, qui bénéficierait d’une possibilité de déficit foncier majoré. Les exigences en matière de travaux d’économie d’énergie pourraient également être revues à la baisse. En attendant, il est probable que les investisseurs ne se précipiteront pas sur le dispositif.
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