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Le dispositif Jeanbrun est sans doute l'une des mesures les plus commentées du budget 2026. Présenté comme le nouveau « statut de bailleur privé», il offre aux propriétaires un avantage fiscal calculé en fonction du niveau de loyer appliqué : plus le loyer est bas, plus la déduction fiscale est élevée.
Quelques jours avant la présentation du projet de loi Relance logement en Conseil des ministres, Vincent Jeanbrun, ministre du Logement et de la Ville, est revenu sur ce dispositif au micro de la chaîne YouTube de Pretto. Voici ce qu'il faut retenir.
Infos clés
Le constat de Vincent Jeanbrun est simple : sans investisseurs privés, impossible de relancer l’offre de logements. « Le petit investisseur, on a besoin de lui. C'est pour ça qu'on a créé, dès le budget, un statut du bailleur privé », lance le Ministre au micro de Pretto.
Et force est de constater que l'investissement locatif est aujourd'hui en panne, alors que paradoxalement la demande de logements n'a jamais été aussi forte. Selon le baromètre Bien’ici, en 2025, l'offre de logements à louer a reculé de 10 % par rapport à 2024, tandis que la demande locative progressait encore de 2 %, entraînant une pression à la hausse sur les loyers.
Le ministre rappelle également que 26 % des familles françaises louent aujourd'hui un logement appartenant à un petit propriétaire privé. Une réalité qui, selon lui, justifie de mieux accompagner ces “petits investisseurs”. Car derrière le terme de « bailleur privé » se cache une réalité bien différente des clichés. « En moyenne, les bailleurs détiennent 1,1 logement. (…) On est très loin de l'image des familles riches qui possèdent des centaines de logements ».
70 % des propriétaires bailleurs ne possèdent qu'un seul logement locatif
Selon le rapport au gouvernement « Pour une relance durable de l’investissement locatif » de juin 2025.
L'une des principales nouveautés par rapport au Pinel est la disparition du zonage. « Vous pouvez investir partout en France, en métropole comme en Outre-mer ». Pour Vincent Jeanbrun, le zonage favorisait une concentration des investissements dans certaines communes, avec deux conséquences principales : une hausse des prix du foncier et des vagues de reventes à l'arrivée au terme des avantages fiscaux. Davantage de liberté dans le choix de l’investissement locatif ? « C'est ma philosophie : on fait confiance à l'investisseur, c'est sa responsabilité de bien investir, de trouver un bon produit », déclare le Ministre du Logement.
Le principe du dispositif consiste à neutraliser une grande partie de la fiscalité pesant sur les revenus fonciers grâce à un mécanisme d'amortissement.
En effet, dans le neuf, une partie de la valeur du logement sera retenue pour calculer un amortissement. Ce montant pourra ensuite être déduit des revenus fonciers.
Le niveau de cet avantage dépendra ensuite du niveau de loyer choisi :
« Si vous avez été bon investisseur, le loyer rembourse le crédit et l'amortissement vient neutraliser la fiscalité sur les revenus fonciers. » Autrement dit, le dispositif cherche à faire en sorte que les loyers financent le crédit tandis que l'avantage fiscal limite, voire efface, l'imposition sur les revenus locatifs.
Une condition toutefois : le bien doit toutefois être conservé pendant au moins neuf ans pour bénéficier pleinement du dispositif. Un avantage qui va au-delà des revenus fonciers
En plus de pouvoir déduire les intérêts d'emprunt, les travaux, la taxe foncière ou les autres charges liées à la location, les investisseurs peuvent, sous certaines conditions, imputer une partie du déficit sur leur revenu global.
« C'est ce qui rend le dispositif particulièrement généreux. Vous pouvez faire baisser votre revenu fiscal de référence et même changer de tranche d'imposition. Peu de dispositifs offrent cette possibilité. »
Autre critique souvent adressée au dispositif depuis son lancement : les plafonds de loyers seraient trop éloignés des prix du marché et risqueraient de réduire la rentabilité locative. « Les familles qui bénéficient des loyers à tarif social sont souvent des familles qui touchent beaucoup d'APL, ce qui les solvabilise énormément », estime Vincent Jeanbrun.
Pour le logement très social, le recours à l'intermédiation locative apporte une garantie supplémentaire. « Des associations, comme la Croix-Rouge par exemple, prennent le bail et paient directement le loyer », précise le Ministre.
Pour rendre le dispositif plus accessible, le projet de loi Relance logement, présenté le 24 juin en Conseil des ministres, prévoit déjà plusieurs ajustements au dispositif initial.
Le premier texte imposait un montant de travaux représentant au moins 30 % du prix d'achat. Ce seuil sera désormais ramené à 20 %, afin d'élargir le nombre de logements éligibles.
Concrètement, pour un logement acquis 200 000 euros, le montant minimal de travaux nécessaire passerait de 60 000 à 40 000 euros.
Selon Vincent Jeanbrun, le principal frein ne venait toutefois pas du montant des travaux. « Les 30 % de travaux pouvaient se trouver. En revanche, les exigences liées au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) étaient souvent inatteignables, et c'est cela que j'ai l'intention de corriger ». Le projet de loi revoit donc aussi ces exigences à la baisse : les logements rénovés ne doivent simplement plus être équipés d'une chaudière fossile (fioul, gaz notamment) et atteindre au minimum la classe D du DPE.
Autre changement attendu : la fin de la restriction aux logements collectifs. Jusqu'ici, le dispositif ne concernait que les appartements.
Le projet de loi étend désormais le dispositif aux maisons individuelles anciennes. L'objectif est de faciliter leur rénovation et d'encourager leur retour sur le marché locatif, notamment dans les zones les moins tendues.
Dispositif Jeanbrun : ce que le Gouvernement espère obtenir
Avec ces évolutions, le Gouvernement affiche deux objectifs :
Avec le dispositif Jeanbrun, le Gouvernement entend replacer les petits bailleurs au cœur de la production de logements. Et comme le rappelle Vincent Jeanbrun : « un dispositif fiscal, quand vous y êtes entré, vous en bénéficiez jusqu'au bout. »
Est-ce encore intéressant d'investir dans le locatif en 2026 ?
Oui, c’est encore intéressant d’investir dans l'immobilier locatif, mais la stratégie a évolué. Avec une fiscalité plus exigeante et des règles qui changent, l'objectif n'est plus de rechercher uniquement un avantage fiscal, mais de construire un projet rentable sur le long terme. Le choix du bien, son emplacement et son financement sont aujourd'hui plus déterminants que jamais.
Peut-on encore investir en Pinel ?
Depuis le 1er janvier 2025, il n'est plus possible de réaliser un nouvel investissement dans le cadre du dispositif Pinel. En revanche, les investisseurs qui ont acheté un bien avant cette date continuent de bénéficier de leur réduction d'impôt jusqu'au terme de leur engagement de location, à condition de respecter les conditions prévues par le dispositif. C'est précisément pour prendre le relais du Pinel que le Gouvernement a créé le dispositif Jeanbrun.
Comment savoir si un investissement locatif est rentable ?
La rentabilité ne se limite pas à comparer le montant du loyer avec la mensualité du crédit. Il faut également prendre en compte les charges, la fiscalité, la vacance locative, les travaux ou encore les frais de gestion. C'est pourquoi il est préférable de calculer la rentabilité nette, voire la rentabilité nette-nette, avant de se lancer.
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