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Attention aux apparences : elles peuvent parfois être trompeuses. Madame Violon (nom modifié) achète, en mars 2014, un bien dans le Loiret, pour 87 000 euros. Il s’agit d’une maison avec un étage, à laquelle s’ajoute une extension en bois, comprenant une chambre et une douche. À en lire l’acte de vente, cette extension n’a pas été réalisée par les vendeurs. Ceux-ci affirment même qu’aucuns travaux n'ont été réalisés au cours des dix dernières années.
Trois mois plus tard, des intempéries frappent la région. La maison n’est pas épargnée et subit des infiltrations. Au départ, rien d’affolant, mais les mois passent et le bien se dégrade, révélant de graves malfaçons. L’eau pénètre massivement dans l’habitation par la toiture et les baies vitrées. À cause de ces fuites, l’isolation et les plafonds sont fortement exposés à l’humidité, au point de pourrir. Il est aussi découvert qu’un entrait de ferme (une pièce maîtresse de la charpente) a été coupé, créant un risque réel d’effondrement de la toiture. Ces désordres sont décrits dans un rapport d’expertise, rendu le 31 janvier 2017. Ils sont tels que l’expert déclare le bien insalubre, impropre à l’habitation et présentant des risques d’effondrement.
Au-delà des malfaçons, l’expertise judiciaire met également en lumière les fausses déclarations des vendeurs. La comparaison des actes de vente révèle plusieurs incohérences. L’acte signé par Madame Violon décrivait une maison d’habitation complète. Or, l’acte par lequel les vendeurs avaient acquis ce même bien, seulement un an auparavant, le qualifiait de “maison ancienne d’habitation à usage de garage et dépendance avec grenier au-dessus”. Les vendeurs avaient acheté le bien 25 000 euros en 2013 et l’ont revendu 87 000 euros un an plus tard. Selon l’expert, il ne fait aucun doute que des travaux ont été faits par les vendeurs.
S’estimant trompée, Madame Violon décide alors d’assigner les vendeurs et l’agence immobilière. Cette construction, qui a été réalisée sans déclaration, présente un risque réel pour l’acquéreuse. Sans permis de construire, “la mairie peut demander, sous certaines conditions, la démolition de l’extension. Et d’un point de vue technique, les travaux ont été mal réalisés et aujourd’hui le bien risque de s’effondrer”, détaille Hélène Gilliot, avocate au barreau de Paris. Dans son arrêt du 10 juillet 2023, la cour d’appel prononce l’annulation de la vente pour dol, c’est-à-dire en raison de manœuvres frauduleuses pour vendre le bien.
La cour souligne, en effet, que les vendeurs ont fait une déclaration “volontairement erronée”, alors qu’ils avaient eux-mêmes réalisé ou fait réaliser les travaux. Ces informations étaient déterminantes pour l’acquéreuse, compte tenu de l’absence de permis de construire et des malfaçons graves. “Compte tenu des risques importants, soit l’acquéreuse n’aurait pas acheté, soit elle aurait fait une offre à un prix inférieur”, ajoute l’avocate en droit immobilier.
Les vendeurs sont condamnés à verser 95 890 euros, au titre du remboursement du prix de vente et 23 000 euros au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral. L’agence immobilière est, quant à elle, mise hors de cause : la cour d’appel juge qu’elle ne pouvait être tenue de déceler des malfaçons non apparentes, faute d’indices visibles lors de la vente.
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