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Immobilier Publié le 30 novembre 2022 à 17h15, William Allaire
Faire baisser la fièvre en bloquant le thermomètre. L’encadrement des loyers est-il une bonne solution pour Marseille ? La Métropole Aix-Marseille Provence a en effet déposé sur le fil le dossier de candidature de la Ville de Marseille pour expérimenter cet encadrement sur son territoire. Mais les professionnels du secteur se montrent sceptiques quant à l’efficacité de la mesure. Alors que l’offre locative se rabougrit ces derniers temps dans Marseille, les prix des loyers sont stables, affichant une timide hausse de 0,47 % sur un an, nettement inférieure à l’inflation. Fin 2021, le loyer médian des appartements marseillais s’établit à 12,2 euros/mètre carré contre 15 euros à Aix-en-Provence. “Cette stabilité des valeurs locatives tend à confirmer que le marché se régule par lui-même et n’a pas besoin d’un décret d’encadrement des loyers pour fonctionner“, plaide Cyril Cartagena de l’Unis Marseille-Provence Corse.

Dans un contexte qui voit les normes de performance énergétiques des logements se renforcer, obligeant les propriétaires à financer les travaux de modernisation de leurs biens immobiliers, le plafonnement des loyers est vécu comme un mauvais signal par les agents immobiliers et les fédérations de propriétaires.Ces derniers brandissent le spectre d’un retrait du marché locatif d’une partie des logements du parc privé.
Cette vision libérale du marché percute celle des tenants d’une régulation. Ces derniers mettent en avant l’inadéquation entre les moyens des ménages marseillais et les prix des logements. Un écart que l’encadrement est justement censé atténuer. Permettant par là même à un plus grand nombre de familles de se loger dans le parc privé.
Aix-en-Provence : un marché immobilier dynamique mais des prix trés élevés
Si le schéma semble imparable, la lecture des chiffres lui apporte de sérieux bémols. Avec plus d’un Marseillais sur quatre (un sur deux dans les quartiers nord) vivant sous le seuil de pauvreté (moins de 1 000 euros de revenu par mois), et près de deux sur trois éligibles au logement social, l’accès au logement du parc privé est une chimère pour beaucoup. Pour ces familles, la réponse se situe donc dans l’accès à l’offre locative sociale. Car les prix dans le parc social sont deux fois inférieurs à ceux du privé puisque le loyer médian d’une HLM est de 5,6 euros/m² – soit un loyer de 359 euros par mois – contre 12,6 euros par mois, soit 641 euros mensuels dans un appartement du secteur libre, observe une récente étude de l’Agence départementale d’information sur le logement des Bouches-du-Rhône (Adil 13). L’écart est même plus élevé pour les logements sociaux PLUS (Prêt locatif à usage social) érigés avant 1977, les plus nombreux, qui affichent des niveaux de quittance les plus faibles à 5 euros/mètre carré.
Cette offre à loyer modéré s’avère donc la seule accessible à la majorité des ménages marseillais. Or cette dernière est loin de répondre aux besoins. En 2020, le parc HLM marseillais représente 21,16 % du parc de résidences principales. Et il est inégalement réparti sur le territoire. Conséquence : on recense en moyenne une demande d’HLM satisfaite pour huit dossiers en instance. Un écart abyssal qui contraint les plus précaires à se tourner vers le parc privé, qui joue le rôle de parc social de fait. Avec les dérives cruellement mises à nue par le drame de la rue d’Aubagne. Dans ces conditions, la solution réside dans le développement d’une offre locative sociale.
Problème : le rythme de production des HLM est au ralenti dans la ville centre depuis deux ans. Entre le 1^er septembre 2021 et 31 août 2022, la municipalité n’a autorisé la construction que de 698 logements sociaux sur le territoire. Un résultat inférieur à l’objectif fixé dans le plan de relance de la construction passé avec l’Etat l’an dernier (1 200 HLM). Et à des années lumière de l’objectif qu’elle souhaite voir inscrit dans le PLH métropolitain : 2 300 logements abordables par an, dont 1 500 logements sociaux neufs et 600 par le truchement d’opérations d’acquisitions-améliorations.
Face à ces chiffres, l’encadrement des loyers s’apparente au paracétamol : sa prescription fera baisser la fièvre. Mais elle ne soignera pas les causes du mal… logement !
Auteur
William Allaire
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