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Le 20 août 2026, un récit de presse immobilière a remis en lumière une situation déstabilisante pour un acquéreur : lors d’une ultime visite organisée deux heures avant la signature, la cuisine d’un appartement qui devait conserver ses équipements était presque vide. Le vendeur avait retiré plusieurs appareils alors que les échanges précédant la vente indiquaient qu’ils resteraient dans le logement. Ce type d’événement n’est pas un simple désaccord sur quelques meubles. Il peut poser une question de délivrance conforme, de preuve et, lorsque la signature est imminente, de stratégie procédurale.
L’acheteur ne peut toutefois pas considérer que tout ce qu’il a vu pendant une visite est automatiquement compris dans le prix. Un réfrigérateur posé librement, une plaque de cuisson, des luminaires, des tringles, des meubles sur mesure ou une installation fixée au mur ne répondent pas nécessairement au même régime. La réponse dépend du compromis, des annexes, de l’annonce, des courriels, des photographies, de la description de la cuisine et de l’intention commune des parties. Le moment du retrait est également essentiel : une modification intervenue entre l’avant-contrat et la remise des clés se traite différemment d’un défaut découvert plusieurs mois après la vente.
La méthode est donc en deux temps. Il faut d’abord déterminer ce que le vendeur s’était engagé à délivrer et établir l’état du bien au moment où cet engagement devait être exécuté. Il faut ensuite choisir une réponse proportionnée : remise en place, accord écrit sur le prix, indemnisation, report de la signature ou demande judiciaire. Les développements qui suivent donnent un cadre pratique à l’acheteur, y compris lorsque le logement se situe à Paris ou en Île-de-France.
Le premier document à relire n’est pas l’annonce immobilière isolée, mais l’ensemble contractuel. Il comprend l’offre éventuellement acceptée, le compromis ou la promesse, ses annexes, les éventuels avenants, les courriels qui ont conduit à la signature et les passages de l’acte authentique préparé par le notaire. Une photographie peut révéler la présence d’un équipement, mais elle ne répond pas toujours à la question de savoir si cet équipement était compris dans le prix. À l’inverse, une clause précise peut imposer la délivrance d’un appareil même si l’image n’est plus disponible.
L’article 1103 du Code civil énonce : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Une liste annexée au compromis, une mention manuscrite acceptée par les deux parties ou un courriel expressément repris dans l’accord peut donc produire un effet juridique. Le vendeur ne peut pas remplacer un engagement clair par une préférence apparue après la signature. L’acquéreur doit néanmoins démontrer que l’équipement faisait bien partie de ce qui avait été convenu, et non de ce qu’il espérait obtenir en visitant le bien.
La modification unilatérale est également contredite par l’article 1193 du Code civil : « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. » Après la signature du compromis, retirer une plaque, un four, une hotte ou un lave-vaisselle expressément vendu avec le logement revient à modifier la prestation attendue. Le vendeur peut parfois obtenir l’accord de l’acheteur pour retirer un objet, mais cet accord doit être identifiable. Une conversation téléphonique ambiguë ou un silence ne doit pas être transformé trop vite en renonciation.
Le vocabulaire utilisé dans les documents compte beaucoup. « Cuisine équipée » peut renvoyer à des éléments incorporés, à un ensemble de meubles et à des appareils, mais cette expression générale ne tranche pas toutes les difficultés. Une clause qui indique « cuisine aménagée avec meubles, évier, plaque, four et hotte laissés sur place » offre une base bien plus solide. Une clause qui prévoit seulement « cuisine équipée » devra être rapprochée des plans, des photographies, de la description détaillée, du prix et des échanges intervenus avant la signature.
L’article 1602 du Code civil impose au vendeur d’être explicite : « Le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur. » Cette règle n’autorise pas l’acheteur à ajouter unilatéralement des objets qui n’ont jamais été promis. Elle oblige en revanche le vendeur à assumer les conséquences d’une description qu’il a rédigée ou validée lorsqu’elle entretient une ambiguïté sur la composition du bien vendu.
Le Code civil rattache ensuite la question à la délivrance et à la garantie. L’article 1603 dispose : « Il a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend. » L’article 1604 précise : « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. » Pour un logement, la délivrance ne se réduit donc pas à la remise matérielle des clés. Elle implique que le bien remis corresponde aux caractéristiques contractuelles qui ont déterminé l’achat.
L’article 1605 du Code civil indique que « L’obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs, s’il s’agit d’un bâtiment, ou lorsqu’il a remis les titres de propriété. » Cette disposition doit être lue avec les stipulations du contrat. La remise des clés ne neutralise pas une obligation précise de laisser dans la maison les équipements promis. Elle marque le moment de la délivrance, mais elle ne transforme pas une livraison incomplète en livraison conforme.
Entre la promesse et l’acte authentique, le vendeur conserve aussi une obligation de préservation. L’article 1197 du Code civil prévoit : « L’obligation de délivrer la chose emporte obligation de la conserver jusqu’à la délivrance, en y apportant tous les soins d’une personne raisonnable. » Si un appareil inclus dans la vente est retiré, détérioré ou remplacé par un matériel de qualité sensiblement différente avant la remise des clés, cette évolution peut être analysée comme un manquement à cette obligation, sous réserve de la preuve de l’inclusion de l’appareil dans le périmètre de la vente.
La distinction entre immeuble, accessoire et meuble reste néanmoins indispensable. Un meuble de rangement simplement posé n’est pas automatiquement transféré avec l’immeuble. Un équipement fixé, raccordé ou conçu sur mesure peut être traité comme un élément de la prestation attendue, mais la fixation technique ne suffit pas toujours à résoudre le litige. Les parties peuvent parfaitement prévoir qu’un appareil encastré sera retiré, ou que certains meubles sur mesure resteront la propriété du vendeur. Ce qui importe est la combinaison de la qualification matérielle et de la volonté contractuelle.
La Cour de cassation l’a illustré dans un arrêt de la troisième chambre civile du 1er octobre 2020, pourvoi n° 19-21.051. Dans cette affaire, elle a approuvé l’analyse d’une non-conformité liée à la cuisine : « le fait que la cuisine soit équipée d’une plaque de cuisson vitrocéramique et non à induction comme stipulé au contrat, constitue une non-conformité contractuelle ». La même décision rattache cette conséquence à l’engagement écrit : « les vendeurs étaient tenus à délivrance d’une plaque à induction, par la force obligatoire du contrat ». L’arrêt du 1er octobre 2020, n° 19-21.051, montre pourquoi la marque ou le type d’équipement doit être décrit lorsque ce détail a compté dans la négociation.
Une promesse plus large peut aussi couvrir une caractéristique fonctionnelle du bien. Dans son arrêt du 5 février 2026, pourvoi n° 23-21.993, la troisième chambre civile a relevé que « la destination locative de l’immeuble faisait partie des caractéristiques du bien vendu » et que « les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance conforme ». Le litige ne portait pas sur une cuisine vidée, mais le raisonnement est utile : ce qui a été convenu comme une caractéristique déterminante ne disparaît pas au moment de la remise des clés. La décision du 5 février 2026, n° 23-21.993, doit être lue pour ses faits propres, mais elle rappelle que la conformité s’apprécie par rapport à la prestation promise.
Lorsque plusieurs documents se contredisent, le contrat doit être lu dans son ensemble. La Cour de cassation a retenu, dans un arrêt du 21 janvier 2021, pourvoi n° 19-22.875, que les clauses devaient être examinées « les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens résultant de l’acte entier ». La décision du 21 janvier 2021, n° 19-22.875, n’autorise donc pas à isoler une seule ligne de la promesse si une annexe, une clause de réserve ou un état descriptif précise la portée de l’engagement. L’acheteur qui réclame un appareil doit rassembler les documents favorables, mais aussi identifier les réserves qui pourraient limiter la demande.
Une méthode simple consiste à dresser un tableau avant de contacter le vendeur. Pour chaque élément, il faut noter sa description, son emplacement, son mode de fixation, sa présence lors des visites, le document qui le mentionne, sa valeur approximative et son état lors de la dernière visite. Une ligne séparée doit préciser si l’élément est expressément exclu. Cette comparaison fait apparaître rapidement les situations fortes, les zones d’ambiguïté et les demandes qui devraient être reformulées en négociation plutôt qu’en accusation.
Pour replacer ce litige dans la chronologie de l’avant-contrat, l’acheteur peut aussi consulter la page consacrée au compromis de vente immobilière. Elle ne remplace pas la lecture des clauses signées, mais elle aide à identifier les documents et les échéances à réunir avant de demander une modification de l’acte.
La dernière visite n’est pas une formalité décorative. Elle permet de comparer le logement promis avec le logement effectivement délivré, à un moment où la remise des clés et le paiement du prix sont encore susceptibles d’être organisés. La date et l’heure doivent être conservées, tout comme l’identité des personnes présentes. Si la visite est effectuée quelques jours avant l’acte, l’acheteur doit demander que toute nouvelle modification lui soit signalée. Plus la période entre cette visite et la signature est longue, plus l’état du bien doit être documenté.
La jurisprudence reconnaît l’utilité d’une vérification proche de la prise de possession. Dans un arrêt du 25 novembre 2014, pourvoi n° 13-22.746, la troisième chambre civile a reproduit une clause selon laquelle « l’acquéreur pourra visiter les lieux juste avant la prise de jouissance du bien vendu et s’assurer du respect de l’engagement qui précède ». La décision du 25 novembre 2014, n° 13-22.746, concernait un engagement contractuel particulier, mais elle montre qu’une clause de visite finale peut être prévue pour contrôler des obligations précises. Il est utile de demander une clause de ce type dans les dossiers où la liste des équipements est importante.
Sur place, l’acheteur peut prendre des photographies datées de chaque pièce, du sol au plafond, des murs derrière les appareils, des raccordements, des prises et des éventuelles traces de démontage. Une photographie de la cuisine vide doit être complétée par une image de l’emplacement, des tuyaux, des câbles ou des fixations qui montrent ce qui a été retiré. Il faut conserver les fichiers originaux et éviter de les recadrer avant de les archiver. Une vidéo continue peut compléter les photographies, à condition de la conserver avec sa date et de ne pas présenter une séquence montée comme une captation intégrale.
Les attestations peuvent également être utiles. Une personne qui a participé à la visite doit décrire ce qu’elle a personnellement vu, sans reprendre des conclusions juridiques. L’agent immobilier peut confirmer l’état des lieux ou la teneur d’un inventaire s’il accepte de le faire. Le notaire peut recevoir une notification de la difficulté, mais il ne remplace pas le juge pour trancher un désaccord persistant. Les messages échangés le jour de la visite, les courriels de l’agence et les demandes de devis doivent être sauvegardés avec leurs en-têtes ou leurs éléments permettant d’en établir la date.
La règle générale de preuve impose de partir d’éléments concrets. L’article 1353 du Code civil indique : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. » L’acheteur doit donc établir à la fois la promesse, le retrait et le lien entre les deux. Une photo prise avant la signature montre une présence à un instant donné, mais elle ne prouve pas à elle seule que l’appareil devait être vendu. Une clause de compromis prouve un engagement, mais elle ne suffit pas toujours à démontrer que le vendeur l’a violé si l’objet a été remplacé par un équipement équivalent autorisé par le contrat.
Le premier message adressé après la découverte doit rester précis. Il doit rappeler la date de la dernière visite, identifier chaque élément manquant, reproduire la clause ou le courriel pertinent, indiquer la date prévue pour l’acte et demander une réponse écrite. Il peut proposer une nouvelle visite contradictoire. Il faut éviter de menacer immédiatement d’une annulation sans exposer les faits, car une formule excessive peut compliquer une solution rapide. La demande peut aussi préciser que l’acheteur ne renonce à aucun droit et qu’aucun accord sur une réduction de prix ne sera considéré comme acquis sans écrit signé.
Si la signature doit intervenir le lendemain, l’acheteur doit prévenir sans délai le notaire et l’intermédiaire. Il peut transmettre le compromis, les photographies, les échanges et une liste des demandes. Cette démarche ne suspend pas automatiquement la vente et ne donne pas au notaire le pouvoir de retenir le prix à sa seule initiative. Elle permet cependant de faire inscrire le désaccord dans le dossier, de solliciter un report ou de préparer un avenant. Une consigne orale donnée dans le hall de l’étude ne remplace pas une réserve écrite.
Il est prudent de ne pas signer un document indiquant que le bien est accepté « sans réserve » si les équipements manquent ou si la signature est subordonnée à leur remise en place. Si l’acheteur choisit malgré tout de signer, il doit faire établir une réserve détaillée dans l’acte ou dans un document annexé, avec un délai, une personne chargée de la remise en conformité et la conséquence financière d’un défaut d’exécution. Une simple mention « quelques meubles manquants » laisse trop de place au débat. La liste doit reprendre le four, la plaque, la hotte, le lave-vaisselle ou tout autre élément par son emplacement et sa description.
La dernière visite doit aussi servir à distinguer un retrait fautif d’une découverte qui n’est pas juridiquement exploitable. Si l’appareil n’a jamais été mentionné et qu’il était clairement présenté comme un objet personnel, sa disparition ne caractérise pas nécessairement une non-conformité. Si les meubles ont été photographiés dans l’annonce mais exclus par le compromis, l’exclusion contractuelle devra être examinée. Si le vendeur a enlevé un élément en arrachant des câbles, en détériorant le mur ou en laissant une installation dangereuse, la demande peut porter sur la remise en état, même si l’appareil lui-même n’était pas vendu.
Le constat doit enfin être réactualisé à la remise des clés. L’acheteur peut reprendre des photographies, relever les compteurs si nécessaire, vérifier les appareils restants et conserver le procès-verbal de remise. L’état des lieux de sortie d’un logement vendu n’est pas un état des lieux locatif, mais un écrit contradictoire reste utile. L’objectif est d’éviter que le vendeur soutienne que le retrait est intervenu après la vente ou que l’appareil était déjà absent avant le compromis. Une chronologie courte, documentée et cohérente vaut mieux qu’un dossier volumineux sans dates.
Une fois le manquement établi, le choix du recours dépend de la nature de l’équipement, de son coût, de son importance pour l’usage du logement et du moment où le problème est découvert. Il faut éviter de confondre la valeur d’achat d’un appareil neuf, le coût de sa pose et la diminution objective de la valeur du bien. Le vendeur peut proposer de restituer l’appareil d’origine, d’installer un équipement équivalent ou de verser une somme. Chaque solution doit être décrite par écrit pour éviter un nouveau désaccord sur la qualité, le délai ou la prise en charge.
L’article 1217 du Code civil prévoit plusieurs sanctions en cas d’inexécution : « poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; » et « obtenir une réduction du prix ; ». Le texte ajoute : « Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ». Cette disposition ne donne pas un droit automatique à toutes les demandes. Elle impose de vérifier si la remise en place, la réduction du prix et l’indemnisation correspondent à des préjudices distincts et si elles restent compatibles avec la situation concrète.
La remise en place est souvent la première solution lorsque l’appareil promis existe encore et que son installation est possible sans risque. L’acheteur doit demander un calendrier, une installation conforme et une vérification avant la signature. Un vendeur ne peut pas simplement déposer un four dans la pièce si la promesse portait sur un appareil encastré raccordé et fonctionnel. La remise en conformité peut inclure la fixation, le raccordement par un professionnel lorsque la sécurité l’exige, l’évacuation des emballages et la réparation d’une détérioration apparue lors du démontage.
L’exécution forcée n’est toutefois pas une permission donnée à l’acheteur de pénétrer chez le vendeur, de reprendre lui-même l’appareil ou de faire intervenir un installateur sans accord. Après mise en demeure, l’article 1221 du Code civil prévoit : « Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. » Si le vendeur s’oppose à la remise en place, l’acheteur doit solliciter un accord écrit ou saisir la juridiction compétente au lieu de se faire justice lui-même.
La réduction du prix peut être adaptée lorsque l’appareil n’est plus disponible ou que les parties préfèrent maintenir la vente. L’article 1223 du Code civil dispose : « En cas d’exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s’il n’a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d’en réduire de manière proportionnelle le prix. » Il précise aussi que « L’acceptation par le débiteur de la décision de réduction de prix du créancier doit être rédigée par écrit » et que, si le prix est déjà payé, l’acheteur peut demander au juge la réduction à défaut d’accord.
Dans une vente immobilière, cette règle doit être articulée avec le rôle du notaire et avec les modalités de paiement prévues par l’acte. L’acheteur ne doit pas retenir une fraction du prix sans vérifier que l’acte l’autorise ou qu’un accord exprès a été établi. Une réduction peut être matérialisée par un avenant, une modification du décompte et une mention claire de ce qu’elle solde. Une remise de chèque ou une promesse de remboursement ultérieur est insuffisante si elle ne précise ni le montant, ni l’échéance, ni la conséquence d’un non-paiement.
Le calcul doit être démontré. Pour une plaque ou un four, plusieurs devis peuvent établir le prix d’un modèle de gamme comparable, la livraison, la dépose d’un équipement incompatible et la pose. Pour une cuisine sur mesure, il faut distinguer le prix d’un meuble, la fabrication, l’adaptation des réseaux et la perte d’usage pendant les travaux. La valeur d’un objet d’occasion ne se confond pas avec son prix neuf. Si le contrat indiquait une marque ou un modèle précis, un équipement moins cher peut ne pas constituer une équivalence suffisante ; si la clause était générale, une solution raisonnable peut être acceptée après vérification.
Les dommages-intérêts réparent un préjudice supplémentaire établi : frais de stockage, nuitées rendues nécessaires par l’impossibilité d’utiliser le logement, coût d’une livraison urgente, dégradation d’un mur ou perte documentée liée au report de l’emménagement. L’article 1231-1 du Code civil énonce : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » Le lien entre le retrait et chaque dépense doit être expliqué par une facture, une réservation, un devis ou un échange daté.
Un préjudice purement hypothétique est plus difficile à obtenir. L’acheteur ne peut pas réclamer une indemnité globale parce que la situation lui a déplu. Il doit préciser ce qui a été payé, perdu ou rendu nécessaire par le manquement. Il faut également éviter de demander deux fois la même somme, par exemple le coût total d’un appareil dans la réduction du prix puis le même coût au titre des dommages-intérêts. Une évaluation séparée rend la négociation plus crédible et aide le juge à distinguer la restitution attendue de la compensation d’un dommage autonome.
Le retrait peut parfois être présenté comme une dissimulation lorsqu’il est intervenu après une affirmation précise et que le vendeur a tenté de cacher la modification. L’article 1137 du Code civil définit notamment le dol par « la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ». Cette qualification exige une intention et une information déterminante. La disparition d’un équipement visible lors d’une visite, signalée avant la signature, relève d’abord de la délivrance et de l’exécution du contrat ; le dol ne doit pas être invoqué automatiquement.
Il faut aussi distinguer une non-conformité apparue avant la remise des clés d’un vice caché découvert après l’achat. Un appareil retiré entre deux visites n’est pas un vice caché : son absence est précisément le problème visible, et la discussion porte sur l’obligation de délivrer ce qui a été promis. Si l’appareil est présent mais dangereux, défectueux ou impropre à l’usage alors que le défaut était invisible et antérieur, une autre analyse peut s’ouvrir. Dans son arrêt du 6 avril 2022, pourvoi n° 21-14.173, la troisième chambre civile a jugé que « l’inaptitude des studios du rez-de-jardin à la location à usage d’habitation […] relevait de l’obligation de délivrance due par le vendeur ». La décision du 6 avril 2022, n° 21-14.173, rappelle que le fondement doit correspondre à la caractéristique qui fait défaut.
La mise en demeure doit être envoyée au vendeur avec copie, si nécessaire, à l’agence et au notaire. Elle doit rappeler le contrat, exposer la non-conformité, joindre les preuves, demander une solution dans un délai compatible avec la date de l’acte et réserver les demandes de réduction et d’indemnisation. Si l’équipement doit être remis en place avant la signature, la lettre doit le dire clairement. Si la vente est déjà signée, elle doit demander la remise en état ou le paiement d’un montant précisément évalué. Un courrier d’avocat peut être utile lorsque le vendeur nie le contenu du compromis, lorsqu’une somme importante est en jeu ou lorsque l’acte prévoit une clause pénale ou une procédure de règlement amiable.
Le délai de prescription ne doit pas conduire à attendre. L’article 2224 du Code civil prévoit que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Le point de départ et le fondement exact peuvent dépendre de la demande, de l’acte signé et d’une éventuelle action immobilière. La conservation des preuves doit commencer dès la découverte, même si une solution amiable semble probable.
Le choix le plus délicat intervient lorsque le vendeur a vidé le logement juste avant l’acte authentique et que l’acheteur ne veut plus signer dans ces conditions. La réponse dépend de la gravité du manquement. Le fait qu’un équipement manque peut justifier un report, une réserve ou une réduction sans rendre automatiquement impossible toute vente. À l’inverse, la disparition d’un système de chauffage, d’une installation indispensable, de menuiseries, de sanitaires ou d’une partie substantielle de la cuisine peut atteindre une caractéristique essentielle du logement. Le compromis, les conditions suspensives, la clause pénale et le montant de l’acompte doivent être relus avant toute décision.
L’article 1224 du Code civil indique : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » La gravité n’est pas une impression subjective. Elle s’apprécie au regard de la clause violée, de l’importance de l’élément retiré, de l’impact sur la destination du bien, du comportement du vendeur, de la possibilité de réparer et du délai restant avant la remise des clés. Une annulation annoncée par simple courriel peut exposer l’acheteur si l’inexécution n’atteint pas ce seuil ou si une procédure contractuelle devait être suivie.
L’article 1610 du Code civil prévoit que, si le vendeur ne délivre pas dans le délai convenu, « l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur ». Le texte donne un cadre, mais la résolution demeure une mesure lourde. Le vendeur peut soutenir que la délivrance sera réparée avant la prise de possession, que l’équipement est accessoire ou que l’acheteur dispose d’une compensation suffisante. La stratégie doit tenir compte du caractère réversible ou non du retrait.
La Cour de cassation a rappelé cette exigence de proportionnalité dans un arrêt du 27 avril 2011, pourvoi n° 10-15.950 : « le manquement à l’obligation de délivrance dans le délai convenu n’était pas d’une gravité telle qu’il justifie la résolution de la vente ». La décision du 27 avril 2011, n° 10-15.950, ne concerne pas exactement un électroménager retiré, mais elle avertit contre une résiliation automatique dès qu’un problème de délivrance apparaît. La demande doit expliquer pourquoi l’élément manquant rend la vente inexécutable, ou pourquoi une remise en place et une compensation ne suffisent pas.
Avant de refuser de signer, l’acheteur doit donc formaliser trois choses. Premièrement, il doit notifier la non-conformité et proposer une solution immédiate si elle reste possible. Deuxièmement, il doit demander au notaire de ne pas présenter la signature comme une acceptation sans réserve du bien modifié. Troisièmement, il doit vérifier les conséquences financières d’un report : prêt, date de validité de l’offre, frais de déménagement, occupation du logement actuel, indemnité d’immobilisation et clause pénale. Le risque n’est pas symétrique : un vendeur fautif peut devoir réparer, mais l’acheteur qui abandonne sans fondement peut être accusé de refuser abusivement d’exécuter le compromis.
Un avenant peut parfois résoudre la difficulté en quelques heures. Il doit identifier les équipements retirés, la solution retenue, le montant de la réduction ou du séquestre convenu, le délai d’installation, la personne qui contrôle l’exécution et la portée de la renonciation éventuelle. Une phrase générale indiquant que les parties n’ont plus aucune réclamation doit être évitée tant que les travaux ou la remise en place ne sont pas achevés. Si une somme est conservée temporairement, le mécanisme de conservation et de libération doit être accepté par le notaire et les parties.
Lorsque le vendeur refuse toute solution, l’acheteur peut envisager une demande au fond devant le tribunal judiciaire compétent. Selon l’urgence et la nature du désaccord, une procédure de référé peut aussi être étudiée pour obtenir une mesure provisoire, organiser un constat ou préserver la preuve ; elle ne permet pas toujours de trancher définitivement la conformité du contrat. Le choix de la procédure dépend de la date de l’acte, de la possession du bien, de l’existence d’une contestation sérieuse et de la mesure demandée. Un dossier comportant le compromis, les annexes, les photos, les messages, la mise en demeure et les devis doit être préparé avant la saisine.
À Paris et en Île-de-France, il faut indiquer dès le premier rendez-vous l’adresse exacte du logement, la date prévue de signature, l’étude notariale et le lieu où se trouvent les équipements. La compétence territoriale peut varier selon la nature de la demande, et une action relative à l’exécution d’une vente immobilière ne se prépare pas comme un simple litige de consommation. L’acheteur doit également vérifier si le vendeur, l’agence et le notaire ont des adresses différentes. Cette cartographie évite d’envoyer une mise en demeure à un intermédiaire qui n’est pas le débiteur de l’obligation principale ou de saisir dans l’urgence une juridiction inadaptée.
Un constat par commissaire de justice peut être utile lorsque le logement risque d’être modifié avant le rendez-vous suivant. Le constat doit décrire ce qui est visible, les pièces visitées, les traces de démontage, les documents présentés et les déclarations de chacun. Il ne doit pas transformer une affirmation d’une partie en constat objectif. L’acheteur peut demander que soient annexées les photographies de l’avant-dernière visite et la liste issue du compromis. Si une expertise technique est nécessaire, elle pourra préciser le coût de remise en place, la compatibilité des raccordements et les dégâts causés par le retrait.
Les décisions rendues sur d’autres éléments d’un immeuble montrent l’importance de la promesse précise. Dans un arrêt du 11 juillet 2012, pourvoi n° 11-14.062, la Cour de cassation a retenu qu’« en vendant un immeuble raccordé au réseau public d’assainissement, les époux X… s’étaient engagés à délivrer un bien dont tous les écoulements étaient raccordés ». La décision du 11 juillet 2012, n° 11-14.062, rappelle qu’une installation ou un accessoire peut entrer dans la délivrance lorsque le contrat et la destination du bien l’intègrent. Elle ne signifie pas que tout objet visible dans une pièce devient automatiquement une composante juridique de l’immeuble.
Une promesse de travaux ou de remise en état doit être vérifiée avec la même rigueur. Dans un arrêt du 19 mars 2013, pourvoi n° 12-16.922, la Cour a examiné un engagement selon lequel « la couverture serait « révisée avant la signature aux frais du vendeur » ». La décision du 19 mars 2013, n° 12-16.922, montre qu’une obligation mentionnée dans l’avant-contrat doit être comparée à l’état du bien et aux actes accomplis avant la vente. Pour des équipements, il faut donc conserver les messages qui précisent si le vendeur devait laisser, réparer, remplacer ou seulement présenter l’appareil au moment de la visite.
Le refus de signer ne doit pas être confondu avec un droit de récupérer le bien avant le transfert prévu. Tant que la vente n’est pas conclue et que l’acheteur n’a pas la possession, il ne peut pas entrer seul dans le logement, démonter ce qui reste ou déplacer les effets du vendeur. Après la vente, il ne doit pas non plus se servir lui-même sur le fondement d’une clause qu’il estime violée. Toute mesure matérielle doit être organisée avec l’accord du propriétaire ou dans le cadre d’une décision exécutoire.
Une fois l’acte signé, l’acheteur doit reprendre la chronologie sans délai. Il doit comparer le descriptif contractuel, la dernière visite et la remise des clés ; demander la restitution ou le remplacement ; faire chiffrer les réparations ; puis adresser une mise en demeure. Si le vendeur répond que l’appareil était exclu, cette réponse doit être comparée à la clause exacte. S’il soutient que le matériel a été retiré avec l’accord de l’acheteur, il faut demander la preuve de cet accord. Les échanges postérieurs à la signature peuvent aider à établir une reconnaissance, mais ils ne remplacent pas les documents initiaux.
La solution amiable doit enfin préserver la possibilité d’agir. Un accord doit indiquer si le paiement constitue une réduction définitive, une provision, une indemnisation du retard ou le prix d’un remplacement. Il doit préciser les taxes, les frais de pose, les dégradations et la date à laquelle les réclamations seront soldées. Lorsque plusieurs acheteurs ont signé, chacun doit vérifier qui est autorisé à accepter l’accord. Lorsque le bien est financé par un prêt, la modification du prix ou du calendrier doit être communiquée au notaire et, lorsque cela affecte le financement, à la banque.
Un logement vidé entre la dernière visite et la signature n’est pas automatiquement une vente annulable, mais le retrait d’un équipement expressément promis peut constituer une inexécution de l’obligation de délivrance. La question centrale est la preuve de l’engagement : compromis, annexe, courriel, photographie, annonce, clause d’exclusion et état du bien doivent être rapprochés. La plaque, le four, la hotte, le lave-vaisselle ou le meuble sur mesure doivent être désignés avec assez de précision pour permettre une comparaison entre le bien convenu et le bien remis.
Lorsque la signature est proche, l’acheteur doit documenter la dernière visite, prévenir le notaire et le vendeur par écrit, demander une remise en conformité ou un avenant et ne pas signer une acceptation générale sans réserve. Après la vente, une mise en demeure, des devis et une évaluation distincte des préjudices permettent de choisir entre exécution, réduction du prix, indemnisation ou action judiciaire. La résolution ne doit être demandée que si la gravité du manquement et les clauses du dossier la rendent défendable. À Paris comme en Île-de-France, l’adresse du bien, la date de l’acte et les pièces disponibles doivent être réunies immédiatement pour déterminer la stratégie et la juridiction adaptées.
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