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L’année 2023 devrait marquer un fléchissement sur le marché de l’immobilier, y compris au Pays Basque où les prix ont grimpé de 30% depuis 2018. Mais le manque de logements, l’attractivité de la côte et la mesure compensatoire de l’agglomération pourraient freiner cette tendance.
Après 4 années de forte hausse des prix, +30% au Pays Basque en moyenne, le marché des ventes immobilières dans l’ancien montre des signes de fléchissement. Les professionnels prédisent même une baisse en 2023. “Depuis le second semestre 2022, il y a un ralentissement de la demande et un ralentissement de l’offre de crédit, explique Vincent Poulou, le président basque de la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) en Aquitaine, invité du 6/9 de France Bleu Pays Basque ce jeudi 5 janvier. Tout cela mis bout à bout, on peut penser que le marché va ralentir et que les prix vont baisser.”
Ce n’est pas encore le cas au Pays Basque, mais Jean-Pierre Indaburu, agent immobilier à Saint-Jean-Pied-de-Port, note que “le nombre de transactions a beaucoup diminué en fin d’année dernière et en ce début 2023.” Pour Vincent Poulou, “les gens sont dans une phase d’attentisme. Les clients acheteurs espèrent une baisse.” Les conditions semblent en effet réunies : les taux de crédit augmentent, les banques prêtent de moins en moins et on entre dans une période de crise économique mondiale, notamment en raison de la guerre en Ukraine et des tensions sur les marchés de l’énergie qui ont considérablement augmenté le coût des matériaux et donc de la rénovation. Autant d’éléments qui, malgré l’attractivité du Pays Basque, sur la côte comme à l’intérieur, refroidissent les acquéreurs potentiels.
La nouvelle législation sur les “passoires énergétiques” qui rend le Diagnostique de Performance Energétique (DPE) obligatoire et opposable participe également du mouvement. Les vendeurs d’un logement classé F ou G qui n’ont pas les moyens de faire les travaux de mise aux normes d’isolation ne pourront plus louer : “ce sont des biens qui vont peut-être venir à la vente mais à des prix moins élevés que ce que l’on a connu”, explique Jean-Pierre Indaburu.
Le Pays Basque n’échappe donc pas à cette logique baissière, même si il résiste en général mieux qu’ailleurs, comme ce fut le cas lors de la dernière crise immobilière lorsque les prix avaient diminué de 7 à 10% en moyenne en France. Cela semble encore être le cas cette fois. “À Bordeaux, ils (les prix) ont baissé de 3% déjà pour l’année 2022, note le président régional de la FNAIM. Ici, on est sur une phase d’atterrissage, les prix n’augmentent plus. On commence à revoir des négociations sur les ventes d’appartements et de maisons. Maintenant, de combien ça va baisser ? Je ne sais pas.” Pour Vincent Poulou, qui possède une agence à Saint-Jean-de-Luz, cette décroissance des prix de l’immobilier est souhaitable “parce qu’on a atteint des sommets en termes de prix au Pays Basque.” Une augmentation de 30% en moyenne depuis la fin 2018. Aujourd’hui, le prix moyen du mètre carré à Saint-Jean-de-Luz s’élève à 9.000 euros.
Pour les logements neufs, le problème est encore différent, puisque les nouvelles constructions se font de plus en plus rares. “Les prix à la construction ont explosé, donc les promoteurs mettent leurs projets sur pause”, affirme le luzien. “La tuile a pris 20% au 1er janvier, poursuit son confrère. Il y a aussi un problème de matériaux non livrés parce qu’ils ne sont pas produits à cause du coût de l’énergie.” Sans compter, en particulier sur la côte basque, la raréfaction du foncier disponible et la difficulté de plus en plus grande à obtenir des permis de construire.
Une situation qui pourrait freiner la baisse des prix ? En tout cas elle participe à tendre le marché de la location sur le littoral. “Il y a plus de demande et moins de biens, affirme Vincent Poulou. C’est un vrai problème. Il y a un ralentissement de l’offre et les nouvelles mesures sur les appartements énergivores va accentuer le mouvement.” Et l’agent immobilier ne croit pas en l’efficacité de la mesure compensatoire adoptée par la communauté d’agglomération pays basque pour lutter contre la prolifération des locations saisonnières et qui doit entrer en vigueur le 1er mars 2023 dans 24 communes du littoral.
“Malheureusement, ça ne va pas changer grand chose, affirme le président de la FNAIM Aquitaine. Les seuls appartements qui reviennent à la location sont des appartements meublés, ce n’est pas une solution pérenne. C’était une bonne idée politique mais après, sur le terrain… On n’a pas été entendus et surtout pas écoutés.” Le problème est réel, reconnait-il, mais la mesure n’apportera pas la solution, selon lui. Vincent Poulou va même plus loin : “je pense que ça va faire augmenter les prix.” L’augmentation du coût de l’essence, si elle perdure, pourrait également participer du mouvement en freinant l’exode des familles modestes vers l’arrière pays pour se rapprocher du bassin d’emploi, autrement dit la côte et l’agglomération bayonnaise.
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