Parmi les enjeux du marché de l'immobilier, le crédit est une composante essentielle de l'accès à la propriété. Mais le contexte économique, orienté à l'inflation, change la donne et de plus en plus de dossiers ne passent plus le couperet des banques. La faute au taux d'usure qui risque de bloquer pas mal de projets. 
Selon les estimations de la Banque de France, les taux des crédits à l'habitat ont atteint 1,72% en moyenne à la fin du mois de septembre 2022, contre 1,58% à la fin du mois d'août. Cette hausse des taux immobiliers est la conséquence directe du resserrement de la politique monétaire de la Banque centrale européenne, destinée à lutter contre l'inflation. Cet ajustement n'est pas sans conséquences sur les conditions d'emprunt pour un grand nombre de Français.
Car elle intervient directement sur le taux d'usure qui définit le taux annuel effectif global (TAEG) maximal auquel les banques et autres établissements de crédit peuvent prêter de l'argent en France. Il comprend le taux d'intérêt de base, les frais et les primes d'assurance emprunteur. Et quand le taux d'intérêt de la banque augmente, l'emprunteur se rapproche mathématiquement du taux d'usure. Jugés trop bas, les taux d'usure (car il y en a plusieurs selon les catégories de prêt définies par la banque de France, NDLR) ont fait l'objet d'une remontée importante depuis le 1er octobre 2022. Ils sont passés de 2,60% à 3,05% pour un prêt immobilier à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus, il s'élève à 3,03% pour une durée inférieure. Une hausse de 0,45% sur un trimestre, du jamais vu en tout cas. 
Plus on est âgés, plus il est difficile d'emprunter
Il faut dire que l'enjeu est important. "Ces taux qui pénalisent clairement les emprunteurs de plus de 50 ans et plus", fait remarquer Pascal Llopis, courtier et agent immobilier à Bompas."C'est l'assurance du prêt qui pose aujourd'hui le plus de problèmes. Plus on est âgés, plus il est difficile d'emprunter car on se rapproche très vite du taux d'usure. Et peu importe le niveau de revenus", poursuit le courtier.
Pour mieux comprendre, le taux d'usure sert à éviter le surendettement. Mais selon les courtiers, il pénalise les emprunteurs de plus de 50 ans à cause de l'assurance emprunteur (qui représente notamment une grosse part du coût d’un prêt immobilier) incluse dans l’offre de crédit. "Par exemple, si vous gagnez 4 000 euros par mois, ce qui est très bien, vous voulez faire une acquisition de 200 000 euros avec un apport de 50 000 euros ou plus. Il faut donc emprunter 150 000 euros. Mais si vous avez plus de 50 ans, alors là problème : l'assurance du prêt devient beaucoup plus chère", explique encore Pascal Llopis. Et lorsque l’établissement prêteur calcule le coût total du crédit pour ces personnes-là, le TAEG (taux annuel effectif global proposé par la banque pour un crédit) peut parfois être supérieur au taux d’usure, et l’offre de prêt ne peut pas être légalement accordée au demandeur.
De nombreux dossiers pourraient encore être refusés dans les mois à venir
Le risque d'un blocage du marché est en tout cas bien réel. D'autant qu’après ce coup de pouce d'octobre, le taux d'usure devrait rester fixé à 3% tandis que les taux immobiliers, eux, vont continuer à augmenter. C'est en tout cas ce que redoutent aussi les notaires. "C'est vrai que le taux d'usure va devenir problématique si les taux d'intérêt des banques augmentent. De nombreux dossiers pourraient encore être refusés dans les mois à venir, mais surtout, les gens vont avoir peur de déposer des dossiers", indique aussi Me Cristelle Canovas-Gadel, Présidente de la Chambre des Notaires des Pyrénées-Orientales.
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