À partir de jeudi, la métropole de Rennes impose à toutes les nouvelles constructions de disposer d’un espace extérieur individuel. Une telle obligation divise cependant les professionnels du bâtiment.
Dans les quarante-trois communes de la métropole de Rennes, il sera désormais aisé de reconnaître les logements construits à partir de 2023 : toute nouvelle construction devra disposer d’un espace extérieur privatif (balcon, terrasse, loggia) de 4 mètre carré minimum pour chaque appartement. Cette disposition entrera en vigueur dans le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) jeudi. La mesure concerne également les hébergements, c’est-à-dire les résidences séniors ou étudiantes, avec une exception : s’il n’est pas possible de construire un espace individuel extérieur par logement, il faudra que le bâtiment possède une surface commune suffisamment grande.
Pour Laurence Besserve, vice-président de Rennes Métropole en charge de l’aménagement et de l’habitat, une telle mesure fait sens : « Demain, nous aurons besoin de plus en plus de logements collectifs car il faudra être en mesure de loger tout le monde tout en préservant les espaces naturels. Les habitants vont donc vivre davantage en collectif mais ils aspirent aussi à avoir un espace extérieur, et encore plus depuis la crise sanitaire. »
La métropole est la première à imposer de telles règles dans son PLUI, rendant la mesure obligatoire pour tous les permis déposés à compter du 12 janvier. « Rennes semble être précurseur dans ce domaine, juge Marjan Hessamfar, vice-président du Conseil national de l’ordre des architectes. D’autres villes ont commencé à aller dans ce sens également, en mettant en place des chartes de qualité comme à Lyon, mais cela reste des recommandations non-opposables. »
Comme dans la métropole bretonne, faudra-t-il dès lors imposer la présence de balcons sur l’ensemble des nouveaux logements du territoire ? Pour Marjan Hessamfar, ce devrait être le cas à l’avenir : « On accueille cette mesure d’un bon œil et il faudra d’autres règles comme celles-ci à l’avenir. Depuis un certain temps, il est acquis qu’un logement doit avoir un balcon mais, très souvent, on tolère que les T1 et T2 ne possèdent pas d’espace extérieur. Cette règle permet de corriger cette injustice. » Avec toutefois un point de vigilance : « Que la surface extérieure imposée ne soit pas au détriment de la surface habitable intérieure. »
Une telle mesure ne constitue pas, non plus, une contrainte supplémentaire pour les architectes, dès lors que le bâtiment est pensé pour offrir une terrasse ou un balcon à chacun. L’impact sur les coûts de construction puis les prix de ventes des biens devrait donc être minime. La présence d’un espace extérieur valorisera même le bien pour les propriétaires : en février 2022, une enquête de Meilleurs Agents indiquait qu’un tel élément peut augmenter la valeur d’un appartement de 9,6 % dans les dix grandes villes françaises.
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Le risque serait-il de rendre ces logements moins accessibles aux ménages les plus modestes ? Un non-sujet pour Laurence Besserve : « Sur notre territoire, de nombreux logements collectifs ont déjà des espaces extérieurs. Ce sont plutôt les biens sans extérieur qui pourraient voir leur prix baisser. » Constat partagé par Grégory Monod, le président du pôle habitat de la Fédération français du bâtiment (FFB) : « Un opérateur qui se risquerait à ne pas faire d’espace extérieur prendrait un risque important pour le vendre. »
Le président du pôle habitat de la FFB ne voit néanmoins pas l’obligation en place à Rennes d’un bon œil : « J’ai l’impression que c’est un coup de communication. Dans 95 % des cas, on n’a pas attendu le changement des modes de vie des Français pour faire des balcons. » Pour le représentant des professionnels de la construction, les incitations à construire balcons et terrasses sont déjà là, notamment avec l’instauration cette année du Pinel+ . À partir du 1er janvier 2023, il faut en effet investir dans un logement disposant, notamment, d’un espace extérieur pour bénéficier des réductions d’impôts les plus intéressante. Dans le cas contraire, un abaissement de l’avantage fiscal est appliqué.
Si l’incitation est une chose, l’obligation généralisée en est une autre, qui fait office de ligne rouge à ne pas franchir du côté du pôle habitat de la FFB. « Cette règle ne doit pas devenir une contrainte qui risque de limiter la densification car cela peut augmenter l’emprise au sol d’un bâtiment, défend Grégory Monod. Il ne faudrait pas qu’une telle règle s’applique nationalement. Parfois, ce n’est pas nécessairement adapté d’avoir des balcons partout. Il faut laisser une ouverture à la discussion. »
À partir de jeudi, la métropole de Rennes impose à toutes les nouvelles constructions de disposer d’un espace extérieur individuel. Une telle obligation divise cependant les professionnels du bâtiment.
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