Entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, un don familial exceptionnel permet de transmettre jusqu’à 100 000 € sans droits. À une condition stricte, que beaucoup risquent d’oublier.
Offrir un sérieux coup de pouce à un enfant pour acheter son logement, sans verser un centime au fisc, n’est plus un scénario réservé aux manuels de fiscalité. Avec la loi de finances pour 2025, un nouveau don familial d’argent exonéré permet de transmettre une somme importante à ses proches, à condition qu’elle finance leur résidence principale. L’avantage est réel, mais il est limité dans le temps.
Entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, vous pouvez verser jusqu’à 100 000 euros par donateur, dans la limite de 300 000 euros par bénéficiaire, sans droits de donation. Cette exonération exceptionnelle s’ajoute aux abattements « classiques » qui autorisent déjà 100 000 euros tous les quinze ans entre chaque parent et chaque enfant. Encore faut-il cocher toutes les cases pour ne pas perdre ce cadeau fiscal.
Le dispositif vise les transmissions au profit d’un enfant, d’un petit-enfant, mais aussi d’une nièce ou d’un neveu pour les aider à devenir propriétaires. Le plafond de 100 000 euros s’apprécie par donateur, ce qui signifie qu’un couple peut donner jusqu’à 200 000 euros à un même enfant. Côté bénéficiaire, le cumul des dons exonérés reçus ne peut pas dépasser 300 000 euros sur toute la période.
Ces sommes viennent s’ajouter aux abattements de droit commun. L’abattement entre parent et enfant atteint déjà 100 000 euros, et 31 865 euros entre grand-parent et petit-enfant, tous les quinze ans. La déclaration du don fait démarrer ce délai de quinze ans : plus elle est déposée tôt, plus vite les abattements se reconstituent pour d’éventuelles donations futures.
Pour bénéficier de l’exonération, l’argent donné doit servir à l’acquisition de la résidence principale du bénéficiaire. Le logement doit être neuf ou acquis en VEFA, et l’acheteur doit l’occuper au moins cinq ans comme résidence principale, ou le louer pendant la même durée. Dans ce cas, le locataire « ne fasse pas partie du foyer fiscal du bénéficiaire », a expliqué une avocate citée par Capital.
Les dons familiaux d’argent restent aussi exonérés de droits de mutation lorsqu’ils financent des travaux de rénovation énergétique du logement. Le site du ministère de l’Economie précise que « l’exonération ne s’applique pas si le donataire a déjà bénéficié d’un crédit d’impôt ou d’une déduction de charges pour les mêmes dépenses », ce qui vise entre autres les aides comme MaPrimeRénov’ ou les anciens crédits d’impôt transition énergétique.
Le versement doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2026, mais les fonds peuvent être utilisés jusqu’au dernier jour du sixième mois suivant, par exemple jusqu’à fin juin 2027 pour un don réalisé le 31 décembre 2026. Même exonéré, le don doit être déclaré à l’administration fiscale dans le mois suivant son versement, via le formulaire n° 2735-SD déposé au service de l’enregistrement compétent.
Depuis plusieurs années, l’administration fiscale pousse à la dématérialisation des dons manuels. Un décret du 17 novembre 2025 prévoit qu’à partir du 1er janvier 2026 la télédéclaration et le télépaiement deviennent obligatoires, sous peine d’une majoration de 0,2 % des droits de donation dus, avec un minimum de 60 euros. Les dons d’argent consentis aux proches pour devenir propriétaires font toutefois partie des rares exceptions : pour eux, la déclaration n° 2735-SD restera au format papier en 2026 et le règlement pourra se faire par tout moyen.
