Les deux premiers trimestres de 2021 ont boosté le marché audois. Le résultat évident des attentes de nouveaux acheteurs en quête d'espaces, dans un département où le littoral se caractérise toujours par des prix supérieurs à la moyenne.
20 000 actes immobiliers dans l'Aude en 2019, 20 400 en 2020… Combien en 2021 ? Pas de conclusions hâtives pour Philippe Martin, notaire narbonnais président de la chambre de l'Aude, mais une perspective, évidente et prometteuse : "Si la progression persiste comme sur les deux premiers trimestres de 2021, qui ont boosté les chiffres, la hausse sera réelle." Une attente fondée sur une évolution annuelle pour l'heure mesurée entre le 1er juillet 2020 et le 30 juin 2021, grâce à PERVAL, un fichier qui recense le nombre d'actes signés. Un outil offrant une "vision extrêmement précise du marché immobilier" qui chiffre sur l'Aude "la hausse du volume des ventes à 13 %".
Pour Philippe Martin et Emilie Foussat, notaire à Alairac, cette progression majeure révèle une évidence : "L'immobilier est un besoin primaire, essentiel pour les particuliers, les collectivités, les entreprises." Avec à la clé une demande très caractérisée : quand les ventes de maisons et d'appartements anciens ont respectivement bondi de 14 et 7 %, et que celles des terrains à bâtir ont explosé (+56 %), le neuf a lui plongé de 44 % : "Avec l'exclusion de territoires de l'accès à la défiscalisation, beaucoup d'opérateurs se sont déplacés sur d'autres secteurs, comme Béziers", précise Philippe Martin. Avant de resituer le boom de l'ancien et de la quête de terrains dans "une tendance symptomatique de la période. Un changement de culture, avec une recherche d'espaces" que les confinements à répétition ont exacerbée. Avec des taux d'intérêt en recul, les planètes se sont alignées pour autoriser ce boom des ventes.
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Une quête qui n'a, pour l'heure, pas occasionné d'explosion des prix, mais une hausse relativement maîtrisée, comme l'illustrent les +6,2 % sur les appartements anciens à Carcassonne, à comparer à la hausse de 9 % sur Toulouse, Albi, Rodez : des secteurs où les prix au mètre carré sont déjà bien supérieurs (3 200 €/m2 à Toulouse, 1990 €/m2 à Albi, 1 620 €/m2 à Rodez, contre 960 €/m2 à Carcassonne). Une sagesse perçue aussi sur les maisons anciennes : "+3,9 % sur le département, on est dans un marché très convenable." Une évolution peut-être expliquée par ce statut de "valeur refuge. C'est un besoin qui s'impose, mais aussi une valeur qui sécurise. Les potentiels vendeurs peuvent se demander : ces 100 000 €, où est-ce que je vais les mettre après ?" Et de citer pour illustrer le propos ce taux de 33 % de propriétaires audois qui conservent leur bien plus de 15 ans (21 % le gardent entre 5 et 10 ans, 24 % entre 10 et 15 ans) : "On sait que les agents immobiliers se plaignent du manque de produits, qu'ils cherchent des mandats."
Des questions d'aménagements du territoire à l'échelle des communes et des intercommunalités
Une quête des perles rares qui doit intégrer des spécificités départementales : notamment ce "maintien de prix très élevés sur le bord de mer", souligne Philippe Martin, pointant "une énorme disparité sur le territoire audois", à l'exemple du grand écart au mètre carré entre Castelnaudary (1 180 €) et Gruissan (2 590 €). Un constat livré en précisant que la quête d'extérieurs bénéficie aujourd'hui "aux villages, aux périphéries immédiates des grandes villes. Sans oublier que des questions de fiscalité très lourde peuvent jouer, c'est un élément de calcul évident pour des primo-accédants". Une hypothèse à relativiser, à l'aune d'un taux d'acquéreur de moins de 30 ans sur Carcassonne près de deux fois supérieur à la moyenne audoise (18,9 % contre 10 %) : "Est-ce que c'est un impact de la politique urbanistique menée, est-ce que les bas prix sur le chef-lieu font la différence ?", interroge Emilie Foussat.
A trancher, alors que Philippe Martin souligne que cet attrait des périphéries pose des questions de fond : "Le marché ne répond aux besoins qu'avec un certain temps de décalage. Mais ça donne des informations sur des tendances de déplacements de population, et ça pose des questions d'aménagements du territoire à l'échelle des communes et des intercommunalités, en matière de transports, de réseaux, de services publics." Un marché immobilier comme témoin d'une époque qui change, avec un télétravail qui se fait sa place. Une évolution qui ne doit pas faire oublier d'autres réalités : "Il faut aussi que les gens réfléchissent à l'achat impulsif, souligne Eric Sangeux, de Loubat Immobilier. Parce que des néo-ruraux peuvent aussi, à terme, payer le coût de l'éloignement, avec une question du transport qu'ils n'avaient pas forcément intégrée."
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