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Face à un parc immobilier ancien, les propriétaires ou futurs acquéreurs d’appartements doivent désormais conjuguer avec la nouvelle réglementation liée au diagnostic de performance énergétique (DPE).
Dans le nord de la Drôme et le nord de l’Ardèche, Bruno Allemand, dirigeant du cabinet B. Allemand, remarque depuis trois mois un ralentissement des ventes en ce qui concerne les appartements anciens. Photo Adobe Stock
Dans le secteur de Dieulefit, les prix des appartements anciens se situent en dessous des 200 000 €. Photo Le DL/Fabrice ANTÉRION
Aux quatre coins de la Drôme et de l’Ardèche, les appartements anciens n’ont plus vraiment la cote depuis les périodes de confinement liées à la crise sanitaire. Elles ont donné envie aux Français d’acquérir des maisons avec jardin pour profiter d’espaces et d’extérieurs…
Si à Montélimar la demande pour ce type de biens est en effet en nette diminution, des transactions ont toutefois lieu dans le centre-ville, note Kévin Hugon, gérant de l’agence immobilière La Provençale. Il s’agit d’appartements anciens, voire parfois délabrés, vendus entre 500 € et 1 000 € le m². Ils s’adressent à des acquéreurs de résidences principales qui ont un faible pouvoir d’achat ou à des investisseurs.
« Mais des résidences comme Le Demeter, qui offrent de beaux appartements, parfois à rénover, attirent toujours autant, notamment des retraités avec un certain niveau de vie, note-t-il. Nous avons trois profils d’acquéreurs pour les appartements : les jeunes primo-accédants et les investisseurs pour des studios, T2 ou des petits T3, et les retraités qui se tournent vers les T3, T4 ou T5. »
À Dieulefit, « les recherches tournent principalement autour des maisons, mais les appartements, avec deux étages maximum, sont toujours prisés pour répondre aux demandes des seniors qui privilégient avant tout l’accessibilité », note Franck Jullian, responsable de l’agence Immo Look.
Ce dernier a enregistré un mandat de vente sur un très bel appartement de 164 m², avec parc privatif dans une petite copropriété, à un prix de 259 000 €. « Un bien qui entre en concurrence avec certaines maisons », souligne-t-il.
D’ordinaire, dans le secteur, les prix des appartements anciens se situent en dessous des 200 000 €. « Il faut compter entre 120 000 € et 150 000 € pour un T2 ou un T3 en bon état, voire moins en fonction des résidences », poursuit-il.
Dans le nord de la Drôme, mais aussi le nord de l’Ardèche, Bruno Allemand, dirigeant du cabinet B. Allemand, remarque depuis quelques mois un ralentissement des ventes, en ce qui concerne notamment les appartements anciens.
À Tain-L’Hermitage, Tournon-sur-Rhône et alentours, il est possible de trouver des appartements de 60 à 70 m², dans des immeubles construits dans les années 1960 à 1970, à un prix moyen de 1 700 € à 2 000 € le m², en fonction de la présence ou non d’un garage.
« Les prix restent abordables, allant jusqu’à 120 000 € pour un T3. Ce type de biens se vend tant à des investisseurs qu’à des primo-accédants », indique-t-il. Ces derniers n’ont, semble-t-il, pas de difficultés pour le moment à réaliser un emprunt immobilier depuis la hausse des taux de crédit.
« Mais j’ai pu remarquer que des acquéreurs, qui projettent l’acquisition d’immeubles de rapport [ou “immeuble à loyers”, bien acquis en entier par un seul propriétaire, NDLR] avec un faible apport personnel, sont difficilement finançables », prévient Bruno Allemand.
Quant au diagnostic de performance énergétique (DPE), les propriétaires ne semblent pas vouloir, pour l’instant, se débarrasser de leurs appartements classés “passoires thermiques”. Notés F ou G dans le DPE, ils sont considérés comme très énergivores.
À l’heure de la sobriété énergétique, les acquéreurs sont de plus en plus attentifs à la classe énergie des logements. Ce qui pourrait impliquer une dépréciation de ces biens.
En Centre-Ardèche, les ventes d’appartements anciens se font également rares. « Ils restent la cible d’investisseurs et non de primo-accédants, souligne Gauthier Payen, gérant de l’agence immobilière éponyme à Privas. Cependant, vu la hausse des prix de vente, ainsi que du coût des matériaux, les investisseurs ont du mal à se lancer du fait d’un manque de rentabilité. »
De plus, depuis la réforme du DPE, « les achats avec travaux n’ont plus la cote. Le montant à investir a tendance à freiner », remarque-t-il.
Malgré tout, dans le secteur de Privas et sa couronne, les prix des appartements dans l’ancien se stabilisent après une forte hausse. À Privas, un appartement ancien de 75 m², situé au 2^e étage d’une petite copropriété, s’est vendu 117 000 €. À La Voulte-sur-Rhône, c’est un appartement de 56 m² avec jardin qui a trouvé preneurs au prix de 89 000 €.
« Les acheteurs recherchent principalement leur résidence principale. Entre Le Pouzin et Alissas, nous recevons beaucoup de clients retraités qui ont vendu leur bien, souvent trop grand, pour se positionner sur un appartement », note Gauthier Payen.
« Dans le secteur d’Aubenas, les principaux acquéreurs d’appartements anciens sont des investisseurs des régions voisines, des locaux désireux de proposer de la location saisonnière, ou encore des retraités. Nous avons une belle rentabilité locative brute, entre 7 % et 8 % », déclare Stéphanie Goujon, responsable du service des ventes au sein de l’agence Delas Immobilier.
Les investisseurs recherchent avant tout des petites surfaces, des studios (entre 60 000 € et 70 000 €) aux T2 (entre 80 000 € et 90 000 €), tandis que les primo-accédants se focalisent davantage sur des T3 entre 90 000 € et 100 000 €.
« À Aubenas en particulier, le parc immobilier est très ancien. Souvent, les appartements sont mal classés en termes de DPE, souligne-t-elle, ce qui oblige certains propriétaires bailleurs à se diriger vers la vente, les travaux étant trop importants. »
À partir de 2025, il sera en effet interdit de mettre en location les biens notés G et à partir de 2028 ceux notés F…
Le “DPE projeté”, c’est quoi ?
Les banques demandent de plus en plus aux futurs acquéreurs un DPE projeté lors de leur demande de crédit immobilier », souligne Stéphanie Goujon, responsable du service des ventes chez Delas Immobilier à Aubenas.
Il s’agit d’un diagnostic de performance énergétique qui va permettre de déterminer la consommation en énergie du logement après la réalisation de travaux de rénovation énergétique.
Ainsi, il permet, selon la société Circuméo, spécialisée dans l’investissement locatif, « d’identifier les postes clés de travaux à réaliser pour atteindre l’objectif de performance énergétique visé et de le coupler à des devis d’artisans. »
Ce diagnostic, qui doit être réalisé par un professionnel, n’a pas de durée de validité, puisqu’il est nécessaire uniquement pour l’obtention d’un crédit.
Il peut permettre d’obtenir un prêt à taux zéro (PTZ) pour l’achat d’un bien avec travaux d’amélioration, en attestant que la note énergie E sera au minimum atteinte après travaux.

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