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Acheter un bien immobilier dans une station de ski requiert plus que jamais de la prudence, la pandémie et le changement climatique pesant à court comme à long terme sur les perspectives de rentabilité.
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L’immobilier en montagne fait de la résistance. « Contre toute attente, la crise sanitaire a fait l’inverse de ce que l’on escomptait, malgré la fermeture des pistes le nombre de transactions a augmenté dans les stations les plus populaires des Alpes », s’étonne Camille Letuve, directrice associée chez Athena Advisers, une société experte en investissement immobilier dans les Alpes françaises.
La maison ou l’appartement de montagne attire en effet toujours les acquéreurs à la recherche d’une résidence secondaire, prêts à louer leur bien de temps en temps. « On voit moins d’investisseurs purs louant à l’année, mais nos clients mettent systématiquement leur bien en location en leur absence afin de couvrir au minimum les charges et l’entretien de leur propriété », explique Mme Letuve.
La demande est telle que, dans plusieurs stations des Alpes, les prix sont orientés à la hausse. « Désormais, pour un studio de 22 à 25 mètres carrés en Savoie, il faut compter 86 000 euros en moyenne, soit une augmentation de 4 % par rapport au premier semestre », souligne Jean-Jacques Botta, président de la chambre Fnaim Savoie-Mont-Blanc.
« Et, pour un T2 de 45 mètres carrés, les particuliers déboursent 265 000 euros en moyenne, ce qui revient à un renchérissement des prix de 6 % sur ce type de biens », ajoute-t-il. Selon cette même source, la hausse atteint 8 % sur un an à Megève (Haute-Savoie) et à Méribel (Savoie).
Les prix varient cependant fortement selon l’emplacement du bien : plus on est proche des pistes et des commerces, et plus c’est cher, forcément. « A Chamrousse (Isère), un bien près des pistes se vend entre 3 000 euros et 4 000 euros le mètre carré, quand les biens les plus éloignés ne dépassent pas les 2 500 euros », constate Olivier Chastagnol, gérant de Chastagnol Immobilier.
Malgré la fermeture des remontées mécaniques durant la saison 2020-2021, les taux d’occupation dans les stations les plus prisées des Alpes demeurent importants, atteignant environ 90 %, selon Athena Advisers. Ce qui laisse espérer de solides rendements aux investisseurs : « Dans des stations qui marchent hiver comme été, les investisseurs obtiennent sur certains programmes neufs des rendements bruts supérieurs à 4 % s’ils louent leur bien toute la saison de ski, voire plus s’ils louent plus longtemps », estime Mme Letuve.
Car, avec le changement climatique, il est aujourd’hui capital d’investir dans des stations ouvertes durant les quatre saisons, ou situées en altitude élevée. « La durée d’enneigement a diminué de 34 à 22 jours au cours des cinquante dernières années, en particulier à basse et moyenne altitude », selon le CNRS, rapportant une étude sur les tendances de l’enneigement dans les Alpes européennes jusqu’à 2 000 mètres d’altitude.
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