Acheter un bien à louer à l’international peut se révéler rentable, mais pas sans risque. Il convient de s’enquérir des règles administratives et fiscales applicables.
L’investissement dans l’immobilier locatif n’a pas de frontière. Mais si de plus en plus de Français envisagent d’acquérir un logement à l’étranger pour le louer, la prudence reste de mise. « C’est une aventure forcément risquée, surtout si vous n’avez jamais expérimenté l’investissement locatif en France, prévient Cécile Sainte-Cluque, notaire à Carcassonne, spécialiste en droit international privé. Mieux vaut se rapprocher d’un notaire : il saura poser les bonnes questions auprès de ses interlocuteurs à l’étranger pour vous permettre d’optimiser votre investissement. »
La réglementation variant d’une destination à une autre, il faut s’assurer de la possibilité de lancer son projet. « Certains pays, comme la Nouvelle-Zélande, refusent l’accession à la propriété aux non-résidents, et en Thaïlande, un étranger peut être propriétaire d’une construction mais pas du terrain », illustre Cécile Sainte-Cluque. Autre règle d’or : se rendre sur place, pour vérifier que le logement existe réellement.
Le choix du pays s’avère crucial. « Autant choisir une destination proche de la France que l’on connaît et facilement accessible, recommande la notaire. Privilégiez les pays stables sur les plans politique et social. Renseignez-vous sur les règles locales d’urbanisme, ainsi que sur la présence d’un document cadastral qui vous protégera contre l’application du droit coutumier ou un risque d’expropriation. » De plus, maîtriser la langue du pays offre une garantie sur l’honnêteté de la traduction des documents et des actes officiels.
Vient ensuite la question du financement. « Du fait qu’elles ont du mal à cerner le profil de risques, les banques françaises sont particulièrement réticentes à vous octroyer un prêt », avertit Jean-Baptiste Monié, directeur de Carte Financement (groupe Artémis courtage). « Elles peuvent, en revanche, prendre une garantie hypothécaire sur un bien immobilier dont vous êtes propriétaire en France », poursuit-il.
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Après avoir déterminé le statut juridique de son investissement (achat en nom propre ou en société), il convient d’étudier avec rigueur l’éventuelle convention fiscale liant la France et le pays d’accueil. « Non seulement cette convention désigne le pays qui va taxer les sommes générées par la location, mais elle peut vous éviter une double imposition », énonce Simon Daragon, maître de conférences en droit fiscal à l’université catholique de Lille. « En cas de double imposition, l’impôt acquitté à l’étranger est potentiellement déduit de l’impôt français par l’intermédiaire d’un crédit d’impôt », précise-t‑il.
Pour s’affranchir des contraintes liées à un investissement en direct, les épargnants peuvent se diriger vers les SCPI de rendement internationales, composées d’immobilier professionnel diversifié à l’étranger. « Pour mutualiser le couple rendement-risque, il est recommandé de conserver ses parts suffisamment longtemps pour absorber les frais de souscription », met toutefois en garde Jean-Marc Peter, directeur général de la société de gestion immobilière Sofidy.
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