Après une période de stabilisation, les acteurs de l’immobilier prédisent une lente érosion des prix des biens. Une baisse qui ne suffira pas à rétablir la capacité d’achat des futurs acquéreurs et qui décourage les vendeurs.
La stabilisation des prix de l’immobilier se fait de plus en plus sentir sur le marché, après des mois de hausse. En novembre, le baromètre national de Meilleurs Agents titrait ainsi « la baisse des prix s’installe dans les grandes villes », notant une stagnation de la valeur des biens dans sept des dix plus grandes villes de France. Un ralentissement qui conduit à une inexorable baisse des prix aux dires de plusieurs réseaux d’agences immobilières. Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt, anticipe par exemple une baisse de « 1 à 2 % » en 2023. La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) prédit, elle, une chute de 5 %.
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« Nous arrivons sur un repli assez net des prix, qui pourrait durer jusqu’au printemps prochain », confirme Christopher Dembik, chargé de la recherche macroéconomique chez Saxo Bank. « Cette baisse s’explique seulement par une demande de moins en moins solvable. Un ménage classique qui arrivait à emprunter à 1,2 % avant la crise sanitaire va maintenant emprunter jusqu’à près de 3 % », poursuit l’économiste. Une situation qui a fait perdre « 15 % de pouvoir d’achat » depuis la remontée des taux, complète Bernard Cadeau, ancien président d’Orpi et spécialiste du marché.
Dès lors, un abaissement des prix de l’immobilier permettrait-il de rétablir la capacité d’achat des futurs acquéreurs ? Bernard Cadeau répond par la négative : « Si la baisse était brutale et immédiate, cela pourrait créer un appel d’air favorable à l’augmentation de la demande, mais ce ne sera pas le cas ». « La hausse des taux provoque mécaniquement une baisse de prix mais la remontée [des taux] est trop rapide » par rapport à la chute des prix, estime l’économiste Marc Touati dans La Dépêche .
Au-delà des taux d’emprunt qui augmentent, ce sont surtout les conditions d’accès aux crédits qui empêchent les acheteurs de financer leur achat. En cause, le taux d’usure – ce taux maximum auquel il est possible d’emprunter–, qui bloque de nombreux dossiers, et les critères des banques de plus en plus sélectifs. « Si vous restreignez les capacités d’emprunt, de telles manières qu’un dossier sur deux est rejeté, la capacité d’achat n’est plus là », analyse Bernard Cadeau. « L’apport personnel requis est plus important », donne pour exemple Christopher Dembik. Une situation qui concerne en premier lieu les primo-accédants, ayant une capacité d’achat plus faible que les plus aisés.
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Cette baisse des prix n’incite pas non plus les propriétaires souhaitant céder leur bien à vendre immédiatement, ayant l’impression d’y perdre par rapport à d’autres propriétaires qui ont vendu leur logement lorsque les prix étaient au plus haut. « C’est d’abord un effet psychologique, car si le prix baisse à la vente, il diminue aussi lors de l’achat. Or, si l’on vend, c’est en général pour acheter quelque chose d’autre derrière », continue Bernard Cadeau. Il estime que les vendeurs mettent près de six mois à se décider à céder leur bien une fois la baisse des prix enclenchée. « C’est grave, s’inquiète l’expert. L’immobilier est un marché qui s’auto-alimente : on achète un petit appartement, pour le revendre et acheter plus grand et ainsi de suite. » La lente décrue des prix risque de briser ce cycle.
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