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Plus chères à l’achat, les constructions neuves sont plus économes en énergie. Les biens existants allient souvent charme et bons emplacements. Revue des pour et contre avec le promoteur Christophe Durand (FIC), et l’agent Eric Redouté (Keller Williams).
Neuf : Les logements neufs bénéficient de plans cohérents en matière de distribution. « Il n’y a pas de perte de place avec les couloirs et les dégagements, cela se fait au bénéfice du volume des séjours », explique Christophe Durand, président du groupe de promotion et construction FIC. Quand on achète dans le neuf sur plan, on peut demander à bouger ou modifier des cloisons. « On peut adapter son logement à ses besoins », résume M. Durand. Les appartements neufs bénéficient de balcons, terrasses, voire jardins, d’ascenseurs et de parkings.
Ancien : Du très récent au bâtiment de la reconstruction, voire ayant échappé à la Première Guerre mondiale, le choix est vaste. Le fameux “cachet de l’ancien” reste un incontournable. « Les appartements 1920 avec parquet, moulures et cheminées plaisent encore beaucoup. Des locataires tiennent absolument à vivre dans ces biens qui ont du vécu et de l’âme mais il faut qu’ils aient été rénovés, ils ne veulent pas de passoires thermiques », indique Éric Redouté, gérant des agences Redouté et de Keller Williams.
Neuf : À emplacement et surface équivalents, le mètre carré dans le neuf est 25 % à 30 % plus cher que dans l’ancien à Reims. L’écart peut être plus élevé à Château-Thierry ou Charleville-Mézières où le marché de l’ancien est plus bas, alors que les coûts de construction sont les mêmes. Dans le neuf, les frais d’acte sont réduits et se situent entre 2% et 3%. ll faut considérer aussi l’éventuelle défiscalisation Pinel et l’absence de travaux (lire ci-dessous). « S’il y a un écart de prix facial entre le neuf et l’ancien, tout mis bout à bout, la différence n’est pas énorme », estime Christophe Durand.
Ancien : Les prix sont généralement de 25 à 30 % moins chers dans l’ancien à Reims et souvent davantage dans de plus petites villes. « L’avantage dans l’ancien c’est aussi que l’on peut visiter le bien avant de l’acheter et qu’il est disponible quasiment immédiatement », rappelle Éric Redouté. L’état du bien est très variable et il faut parfois prévoir une enveloppe pour la rénovation esthétique ou technique. Cela peut devenir un avantage pour les bailleurs. « Dans l’ancien, on peut défiscaliser les travaux d’entretien et les travaux d’amélioration de la performance énergétique. Cela permet de créer du déficit foncier qui réduit le revenu imposable du bailleur », dévoile le professionnel. Les frais d’acte sont compris entre 7 et 8 %.
Neuf : « Dans le neuf, il n’y pas de travaux intérieurs ou extérieurs pendant au moins dix ans. Les consommations d’énergie sont individualisées. Tout cela réduit le niveau des charges », explique M. Durand. Les biens sont aux normes d’isolation RT2012, voire RT2020, donc plus confortables et économes.
Ancien : Les caractéristiques sont très variables. « On peut se retrouver dans un immeuble sans ascenseur, sans gardien et sans espaces verts, donc avec des charges très faibles, ou dans un immeuble avec tout cela, plus le chauffage et l’eau chaude collectifs, avec des charges très élevées », détaille Éric Redouté. Le diagnostic de performance énergétique peut imposer de coûteux travaux de rénovation. « Pour certains, c’est un couperet mais d’autres y voient l’opportunité de faire du déficit foncier et de payer moins d’impôt ».
Neuf : Les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de la défiscalisation Pinel. S’ils louent leur bien pendant 6, 9 ou 12 ans, ils peuvent récupérer 12, 18 ou 21% de leur investissement sous forme de crédits d’impôts. Ce dispositif, qui sera verdi et raboté en 2023, vaut si le bailleur respecte des plafonds de loyer et de revenus du locataire, ce qui peut peser sur la rentabilité. « Sur les petites surfaces, il est parfois préférable de ne pas recourir au Pinel et de louer en meublé », estime Christophe Durand.
Ancien : Le Pinel peut exister dans l’ancien rénové mais il est complexe à mettre en œuvre. Le dispositif loi Malraux permet de défiscaliser les travaux de rénovation de bâtiments à caractère historique, mais l’offre est assez faible. Mais il y a une niche fiscale qui réduit notamment l’imposition sur les revenus fonciers. « Le bailleur peut choisir de louer en meublé, en utilisant le statut de loueur en meublé non professionnel, très avantageux fiscalement », précise Éric Redouté.
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