Seules les constructions sur Euroméditerranée animent le marché phocéen Photo CA
La Chambre des notaires du département a révélé son panorama des ventes de d’appartements et maisons au cours de l’année écoulée (de juillet 2020 à juin 2021). Pour Gisèle Laveissiere, notaire à Marseille présidente de la Chambre, « le marché de l’ancien se porte bien, le marché du neuf commence à être sérieusement en pénurie en raison du manque de foncier et du défaut de délivrance de permis de construire ».
Le marché se tend avec un retournement post-pandémie de tendance qui est sociologique et durable : « Avec le confinement, la population a dû s’adapter et de nouveaux besoins sont nés, avec un désir accru d’espace. La morphologie du marché immobilier change, déclare Gisèle Laveissiere avec un type de bien nouveau, la deuxième résidence principale ou la semi-résidence principale. C’est une deuxième propriété non plus pour des vacances, mais pour y fixer la famille, il devient un refuge sanitaire, un lieu de vie, un espace professionnel, éducatif et de loisirs. Ce phénomène a absorbé une quantité importante de biens disponibles créant un déséquilibre entre l’offre et la demande avec un volume des ventes dans le département qui a augmenté de presque 10 %. »
La situation à Marseille est spécifique. Pierre-Armand Samama, notaire à Marseille, délégué à la communication de la Chambre relève « que les prix moyens dans le département ont grimpé de 4,1 % pour les appartements anciens et 4,4 % pour les maisons, alors que Marseille se place sur des chiffres supérieurs avec 6,4 % et 5,7 %. » La tension est plus forte et Marseille connaît un rattrapage des prix qui l’amène près des autres métropoles comme Lyon, mais avec une population moins aisée. Les clients veulent donc plus d’espace note Pierre-Armand Samama et « l’arrivée d’acquéreurs franciliens et extérieurs à la ville dotés d’un pouvoir d’achat plus important encourage la gentrification ». Ce qui entraîne des situations paradoxales confirmées par les agences immobilières et les vendeurs particuliers, « l’absence totale de négociation, et même parfois des phénomènes de surenchère. »
Les ventes de biens à Marseille sont toujours les reflets des disparités de mobilité, sociales, architecturales et sécuritaires des quartiers. Dans le 1er, le secteur Saint-Charles grimpe de 14,3 % à 2 650 €/m2. Autour du Palais Longchamp, décrypte Pierre-Armand Samama, « la transformation est étonnante, dans le 4e, les prix ont bondi de +15,2 % : + 18 % aux Chutes Lavie (2 420 €/m2) et +11 % pour les Cinq Avenues (2 650 €/m2). Dans certains immeubles ayant fait l’objet de réhabilitation, la barre des 6 000 €/m2 a même été atteinte. Le quartier du Camas est toujours aussi recherché des « expatriés » qui aiment la présence du tramway avec +10,8 % (2 930 €/m2). »
La vue sur mer est un critère de valeur immobilière, quel que soit l‘arrondissement : + 19,5 % pour La Fourragère (3 110 €/m2), à Bompard et Endoume les prix oscillent entre 4 100 € et 4 400 €/m2 et à l’Estaque ils remontent très fort de 18,7 % (2 980 €/m2).
Des prix qui atteignent presque les sommets aixois. Le prix au m2 en ville pour un appartement ancien y est de 4 360 €/m2 soit +7,4 %. Anthony Minacori, notaire à Gardanne constate de plus qu’il « atteint facilement les 7 000 à 8 000 € en centre-ville ». Le prix médian d’une maison de lotissement sur Aix est de 600 000 €. Le pays d’Aix reste sur des prix élevés, mais plus raisonnable. Le prix au m2 pour un appartement ancien dans le bassin de Gardanne est de 3 500 €/m2 (+7,8 %), le prix médian d’une maison de lotissement sur le bassin d’Aix est de 408 000 €, une augmentation de 4,3 % par rapport aux données de l’année précédente.
Pour maître Anthony Minacori, cette tension vient de l’attractivité du pays d’Aix pour les cadres, du télétravail, y compris parisien, mais aussi de l’arrivée d’une nouvelle génération sur le marché de l’achat immobilier : les millennials. « Ils représentent 40 % des éventuels acheteurs immobiliers, analyse le notaire gardannais, dans notre pays et ont tendance à rechercher des biens immobiliers neufs en périphérie du centre urbain. Le marché immobilier est « pénurique » et c’est un marché de vendeurs. Si un bien sans défaut est présenté au prix du marché, le plus souvent, les acheteurs ne chercheront pas à négocier. »
Dans le secteur de l’Étang de Berre, il faut distinguer les pépites azuréennes de la Côte bleue et les villes de l’étang. Dans le secteur Carry-le-Rouet/Sausset, relève Laurence Leroy, notaire à Martigues, « les appartements ont un prix au m2 médian pour Sausset de 5 600 € et pour Carry de 4 890 €. Et pour les maisons le prix médian est de 658 900 € pour Carry et de 441 000 € pour Sausset. »
Étang de Berre : notre secteur attire de plus en plus de primo-accédants à la recherche d’un cadre de vie loin des grandes villes
Mais l’évolution de la demande bouscule aussi les pratiques : « Avant covid, analyse Laurence Leroy, le marché dans notre zone était routinier et stable : les transactions étaient régulières, basées sur le turn-over des employés des grosses usines et des industries qui peuplent notre bassin. Aujourd’hui notre secteur attire de plus en plus de primo-accédants à la recherche d’un cadre de vie loin des grandes villes avec un budget plus mesuré. Sur le secteur de Martigues on peut trouver une maison avec 400 ou 500 mètres carrés de jardin pour un prix médian de 306 000 euros. Cette forte demande face à une offre restreinte pousse les prix à la hausse ».
Les Marseillais vont eux aussi chercher plus loin des espaces et de la tranquillité avec des hausses étonnantes relevées par la chambre des notaires : sur la commune de Port-de-Bouc, une augmentation de 16,9 %, pour les appartements anciens, 14,3 % pour Saint-Chamas et près de 10 % pour des communes comme Fos-sur-Mer, Châteauneuf-les-Martigues, les Pennes-Mirabeau, Istres.
Le marché du neuf est à bout de souffle. Lorrena Bottari-Depieds, notaire à Marseille constate que « les promoteurs des Bouches-du-Rhône produisent habituellement environ 8 000 logements par an, ils en produisent actuellement 800. Leurs stocks s’épuisent, une pénurie de logements neufs est à prévoir d’ici 2024. L’augmentation des prix s’explique par l’augmentation de la demande de logements et la pénurie de l’offre. »
Dans les Bouches-du-Rhône la hausse est de 5 % du prix médian au m2 (4 480 €). À Marseille la hausse est de 7,2 % du prix médian (4 580 €/m2) avec de fortes différences entre les arrondissements et les quartiers.
« Les profils des acquéreurs, note Lorrena Bottari-Depieds eux n’ont pas changé mais leurs exigences ont évolué notamment avec la recherche « d’extérieurs » comme les jardins et les terrasses. Les produits qui se vendent le mieux sont les T2 et les T3, ils correspondent aux besoins des étudiants (T2) et des jeunes couples (T3) notamment, les primo-accédants qui peuvent cumuler les aides à l’accession : TVA à taux réduit (5,5 %), Prêt à Taux Zéro, Prêt aidé… »
Pour la présidente de la Chambre, Gisèle Laveissiere « les fondamentaux immobiliers restent sains », pour les vendeurs ; mais le logement, nuance, reste « pénurique » pour les acheteurs, selon l’expression d’Anthony Minacori. De plus en plus.
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