La surface moyenne accessible à la location augmente depuis des années. L’inflation pourrait inverser cette tendance.
Neuf mètres carrés. C’est la surface supplémentaire que les Français sont en mesure de louer en 2022 par rapport à 2014. Selon la dernière étude menée par SeLoger, la superficie moyenne accessible à la location s’établit à 77 mètres carrés cette année, au lieu de 68 en 2014. Ce « pouvoir locatif » n’a jamais été aussi élevé depuis 2001. Pourquoi ? Parce que les revenus disponibles des Français ont augmenté plus vite que le niveau des loyers : + 18 % pour les revenus, face à + 5,1 % s’agissant des loyers. Une statistique loin d’être anodine, puisque la France compte 42,5 % de locataires, soit bien plus que la moyenne européenne (30,8 %).
Mais 2023 pourrait marquer la fin de l’embellie. Après des années d’augmentation, la croissance du pouvoir locatif commence à stagner . En un an, il n’a progressé que de 0,8 %, note SeLoger, qui s’interroge sur un possible renversement de la dynamique. « Le pouvoir locatif pourrait-il baisser, entraînant une diminution du nombre de mètres carrés auquel pourraient prétendre les Français ? Il est encore trop tôt pour le dire », juge Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques de SeLoger. Mais la question mérite d’être posée pour plusieurs raisons.
En premier lieu parce que l’offre locative se raréfie mois après mois. « Or ce qui est rare est souvent cher, résume Olivier Descamps, directeur général du réseau de mandataires immobiliers Iad. Une surenchère sur les loyers n’est pas impossible, si le nombre de locations se raréfie. » Et si les loyers augmentent, le pouvoir locatif en pâtira.
En un an, le stock de biens a ainsi baissé de 9,8 %. Ce phénomène risque de s’accentuer l’année prochaine, avec l’entrée en vigueur des premières interdictions de location pour les logements les plus énergivores. Plutôt que de s’engager dans des travaux de rénovation longs et coûteux pour être aux normes, des propriétaires bailleurs risquent de vendre leur bien . Un phénomène déjà en cours dans les grandes métropoles. À Paris, SeLoger note une augmentation de 34,3 % des biens notés F et G mis à la vente en un an. Plus que l’augmentation des loyers, plafonnée à 3,5 % jusqu’en juin, Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt, craint surtout que « les locataires n’aient plus vraiment le choix de la surface du bien et donc du loyer ».
Une surenchère sur les loyers n’est pas impossible, si le nombre de locations se raréfie
Face à une offre en baisse, la demande, elle, risque de ne pas diminuer. La faute à un marché de l’acquisition de plus en plus bouché en raison de la montée des taux d’intérêt des crédits immobiliers. Encore proches de 1 % au début de l’été, ils ont grimpé en moyenne à 2,25 % en novembre et la hausse devrait se poursuivre l’an prochain. Certains locataires qui souhaitent devenir propriétaires repoussent leur projet d’achat, voyant leur dossier rejeté par la banque. « Les durées d’occupation des locataires commencent à s’allonger, remarque Yann Jéhanno. On voit également des locataires se dire qu’ils sont tout compte fait bien installés dans leur logement et préférer ne pas en changer, dans un contexte marqué par la guerre en Ukraine et la crise énergétique . »
La flambée des prix du gaz et de l’électricité, c’est le dernier argument en date qui pourrait entraîner une baisse du pouvoir locatif, en diminuant le pouvoir d’achat des Français. « La totalité de la quittance risque d’augmenter, alerte Michel Veneau, le président de l’Union nationale des locataires indépendants. Entre la fin du tarif réglementé du gaz en juillet et la diminution du bouclier tarifaire sur les prix de l’énergie dès janvier – limitant l’envolée des prix à 15 % au lieu de 4 % actuellement –, la facture va grimper. » Face à ces charges toujours plus importantes, un locataire pourrait arbitrer et louer plus petit, en réaction à un coût de la vie plus élevé.
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