Les SCPI, une arme efficace contre l'inflation.
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Avec des prix en hausse de 5,8% sur un an en août dernier, l’épargnant français fait face à un véritable casse-tête pour trouver des placements lui permettant, a minima, de sauvegarder son pouvoir d’achat contre l’inflation. L’immobilier locatif semble être la voie toute tracée. Et pour cause : les loyers sont indexés sur l’inflation. Le plus simple consiste à se tourner vers les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI), des supports qui acquièrent un parc de biens immobiliers et reversent aux porteurs de parts leur quote-part de loyers. Avec un rendement de 4,45% l’an dernier, elles sont très appréciées des épargnants.
Si la logique est implacable, le diable se cache dans les détails. Tout d’abord, la loi a plafonné la hausse des loyers commerciaux à 3,5% cette année. “Cela ne concerne que les PME de moins de 250 salariés, qui ne sont pas l’essentiel des locataires des SCPI”, tempère Pierre Garin, directeur du pôle immobilier de Linxea. Mais, même sans cela, il faut que les gestionnaires de fonds arrivent à répercuter parfaitement la hausse des prix auprès de leurs locataires, ce qui n’est pas forcément évident lorsque le contexte économique se dégrade. “Pendant le Covid, les sociétés de gestion ont montré qu’elles étaient prêtes à négocier avec leurs locataires, car trouver un nouveau locataire en période de crise n’est pas simple”, souligne Pierre Garin. Selon la santé financière des entreprises, les discussions risquent d’être plus ou moins tendues. “C’est sur l’immobilier de commerce qu’il faut être le plus attentif, car les loyers représentent une part importante du chiffre d’affaires, estime Antoine Depigny, directeur du développement chez Primonial REIM France. Il faudra être pragmatique, car certains locataires risquent de ne pas être capables d’absorber la hausse, qui s’annonce très importante pour 2022.”
Autre sujet à avoir en tête : le retour de l’inflation s’est accompagné d’une hausse des taux d’intérêt. Un phénomène qui a de nombreux impacts sur le marché immobilier. “Jusqu’à présent, les SCPI pouvaient s’endetter à bas coût pour augmenter leurs acquisitions et ainsi améliorer leur rendement, note Pierre Garin. Certains abandonnent désormais l’idée ou réduisent leur endettement.” Autre effet, encore plus pénalisant : la hausse des taux pèse sur la valorisation du marché immobilier. Seuls les biens les plus prisés en sortiront indemnes.
Dans ce contexte, mieux vaut diversifier ses investissements sur plusieurs produits et gérants pour éviter une mauvaise surprise. Attention aussi à bien sélectionner ses placements, en particulier dans la catégorie des SCPI de bureaux, qui subit une transformation dans ses usages post-Covid. “On achète aujourd’hui de l’immobilier de bureau à un prix supérieur à celui d’avant le Covid, alors qu’avec le télétravail il y aura moins de besoins de surfaces à long terme”, s’émeut Guillaume Fonteneau, conseiller en gestion de patrimoine indépendant. Les SCPI qui résisteront le mieux dans la durée sont celles qui ont adapté leur parc aux attentes des locataires. “Il faut privilégier les SCPI avec un parc récent, des bureaux bien placés et compatibles avec le flex office“, poursuit Guillaume Fonteneau. L’efficacité énergétique fait aussi partie des critères : la détention du label ISR est un plus. “Sur des bureaux neufs et flexibles, qui suivent les nouvelles demandes des utilisateurs, l’indexation permet de réviser les niveaux de loyers à la hausse”, assure Antoine Depigny, évoquant des loyers au plus haut dans les emplacements premium. Il est aussi possible de profiter de la bonne dynamique de la logistique, dont la croissance permet d’absorber des hausses de loyers. A petites doses toutefois, car le marché est limité et les prix sont tendus.
Dario Ingiusto / L’Express
Quoi qu’il en soit, il faudra surveiller les évolutions de prix des SCPI. Une expertise annuelle est réalisée, permettant de fixer la valeur de reconstitution de la SCPI (valeur du patrimoine augmentée des frais nécessaires pour reconstituer le patrimoine). Le prix d’une SCPI doit être compris dans un tunnel de plus ou moins 10% par rapport à cette valeur. Actuellement, une grande majorité de supports affichent des prix de part inférieurs à la valeur réelle du patrimoine. Une situation confortable pour l’investisseur, car, en cas de retournement du marché immobilier, ces SCPI disposeront d’un coussin avant d’avoir à répercuter cette baisse sur leur prix.
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