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Les loyers continuent de grimper dans l’agglomération toulousaine, mais tous les secteurs ne sont pas logés à la même enseigne. D’après les chiffres 2025 de l’Observatoire local des loyers, certains quartiers de Toulouse et la grande périphérie restent nettement plus accessibles que l’hypercentre.
Où se loger moins cher à Toulouse ? En 2025, le loyer médian dans l’agglomération toulousaine atteint 12,50 €/m², en hausse de 0,50 €/m² sur un an, selon la dernière étude de l’Observatoire des loyers de l’Agence d’urbanisme de Toulouse (AUAT).
Une progression qui confirme la tension persistante sur le marché locatif, alimentée par la baisse de la construction neuve et un ralentissement de la rotation des logements. Toulouse reste en outre très attractive, portée par son dynamisme économique et universitaire, précise l’observatoire.
Mais derrière cette moyenne se cache une réalité beaucoup plus contrastée selon les quartiers et les communes.
Sans surprise, le centre historique reste le secteur le plus cher. Dans la zone 1 (Capitole, Carmes, Saint-Étienne), le loyer médian de marché grimpe à 16,90 €/m².
Pour un studio reloué en 2024, la facture atteint ainsi 500 € par mois hors charges, contre 470 € un an plus tôt. La forte demande étudiante et la prédominance de petites surfaces tirent les prix vers le haut.
À l’intérieur même de la ville, les loyers les plus bas se concentrent dans la zone 5, qui englobe notamment le Mirail, Reynerie, Bellefontaine, Empalot ou les Izards.
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Le loyer médian y descend à 11,40 €/m², soit plus de cinq euros de moins qu’en hypercentre. Ces secteurs, marqués par une forte présence de grands ensembles et de logements sociaux, restent les plus accessibles pour les ménages modestes.
La zone 4 (Borderouge, Montaudran, Saint-Martin-du-Touch) se situe juste au-dessus, autour de 12,20 €/m², malgré le développement de quartiers récents.
Pour trouver les loyers les plus faibles de l’agglomération, il faut toutefois s’éloigner davantage. La zone 8, la plus éloignée du centre, affiche un loyer médian de 10,80 €/m², le plus bas du périmètre observé.
Les zones 6 et 7, correspondant à la première et à la seconde couronne, oscillent entre 11,9 et 12,20 €/m².
Attention cependant à l’effet surface : en périphérie, les logements sont plus grands. Résultat, la quittance mensuelle médiane y reste plus élevée (664 €) qu’à Toulouse (600 €), tous biens confondus.
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En résumé, pour payer moins cher à Toulouse, deux stratégies dominent : viser les quartiers populaires du nord et du sud de la ville ou accepter de s’éloigner en grande périphérie. Un arbitrage entre budget, surface et temps de trajet, dans un marché locatif qui reste, malgré tout, fortement sous pression.
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Au final sur l'ensemble de mes biens sur Toulouse, je loue sous le seuil médian des 12,50/m2.
Pourtant comme depuis longtemps deja, à chaque changement de locataire, j'augmente les loyers percus.
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